标题：招商地产一季度盈利跌13.53% 有息负债飙升至416亿

　日前，仍处于停牌中的招商地产(000024,股吧)发布了2015年第一季报，营业收入约为60.05亿元，同比下跌17.18%；归属于上市公司股东的净利润约为6.53亿元，同比下跌幅度为13.53%。

　　但招商地产方面表示：“公司提示投资者：因房地产项目竣工、结转时间的季度分布不均衡，不宜以公司一季度业绩推算全年利润完成情况。”

　　然而，地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间注意到，从2010年到2014年，以第一季度为期间，招商地产营业收入从24.24亿元增长至72.51亿元，但2015年第一季度则下滑至60.05亿元。

　　同时，截止2015年第一季度末，招商地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券共计416.22亿元，相较于2014年末345.24亿元，飙升70.98亿元。

　　第一季度营收六年来首次下滑

　　《地产金融视界》梳理发现，从2010年到2015年，都以第一季度为期间，招商地产的营业收入分别约为24.24亿、28.33亿、36.06亿、61.45亿、72.51亿和60.05亿元；这意味着，招商地产6年来第一季度营业收入首次下滑。

　　纵观整个行业形势，2015年第一季度，商品房销售面积为1.8254万平米，同比下降9.2%，其中住宅销售面积下降9.8%；商品房销售额1.2023万亿元，下滑9.3%，其中住宅销售额下降9.1%。

　　再看看盈利水平。从2010年到2015年，仍以第一季度为期间，招商地产归属于上市公司股东的净利润分别约为3.85亿、5.62亿、4.29亿、8.11亿、7.55亿和6.53亿元；以上数据显示，招商地产一季度盈利水平连续两年下滑。

　　招商地产方面给出的解释是，2015 年1 季度公司实现的归属于上市公司股东的净利润同比下降，主要原因是本年1 季度结转面积同比减少。

　　但《地产金融视界》发现，2015年第一季度招商地产盈利下滑的“罪魁”是，营业成本并没有与营业收入同比例下降。

　　2015年第一季度，招商地产营业收入同比减少12.46亿元，但营业成本仅同比下滑9.88亿元，正是因为这样才拖累了招商地产盈利水平。但招商地产却并没有解释为何营业成本下滑金额小于营业收入下滑金额。

　　第一季度经营现金流净流出68.52亿元

　　《地产金融视界》统计一下，从2010年到2015年，仍以第一季度为期间，招商地产经营活动产生的现金流量净额分别约为-7.94亿、-9.28亿、-2.33亿、7.9亿、-43.31亿和-68.52亿元。近两年来，招商地产一季度经营活动产生的现金流量净流出额度明显扩大。

　　至于为何现金流量同比下降比较大，招商地产方面给出的解释是，公司本期预付土地款及保证金增加。

　　由于经营活动现金流大幅度出于净流出状态，招商地产也不得不加大对外部的融资力度。但在有息负债方面，招商地产的的短期债务情况有所改善。

　　截至2015年第一季度末，招商地产短期借款30.04亿元，较2014年末下降22.72%。不过，一年内到期的非流动负债增长17.71%至70.27亿元，长期借款增长11.7%至275.53亿元，应付债券也上涨33.8%至40.38亿元。

　　《地产金融视界》梳理发现，从2010年到2015年，以第一季度末为基准，招商地产短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券余额共计，分别约为95.16亿、142.65亿、250.9亿、291.26亿、306.04亿和416.22亿元，连续5年同比增长。

　　2015年1月，招商地产以合作的方式竞得北京（楼盘）丰台区两宗土地，总价近87亿元；3月31日，又以6.27亿元竞得佛山（楼盘）禅城区一宗地块，占地2.84亿元，楼面价6307.39元/平方米，溢价率30.62%。

　　市场研究机构分析，招商地产2014年在布局方面一线城市占比显著上升，在北上广深均有斩获，且二三线城市局部范围有所扩大。在未来，一二线核心城市依旧是该公司的主战场。

　　上述市场研究机构人为，招商地产2015年仍以扩大规模销售为主，选择进入的标准不局限于一线城市，在进入的城市上，招商地产选择深耕之余，还将延续合作开发的方式。（