标题：地产：利好地产 荐3股

事件：

央行决定自5月11日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

核心观点：

降息如约而至，资金成本改善获强力支持。二季度以来地产销量在政策持续发酵的背景下节节攀高，而银行对于消费端支持力度则略显不足，以一线城市为例，地产新政出台后首套房按揭贷款利率虽有所下行，但变化幅度不大，而政策中明确支持的二套房首付比例调整也仅有少数银行开始执行，二套房贷款利率并没有明显的下行趋势，目前仍普遍实行基准利率上浮10%，此次降息则从基准利率的源头上实质性改善资金成本。

从购房成本角度分析，以去年同期6.55%的基准利率计算，100万20年期等额还款共需支付利息79.6万，而此次降息后5年期以上贷款利率降至5.65%，共需支付利息67.1万，成本改善效果显著。对于开发企业而言，结合此前降准对于流动性的释放将进一步缓解资金紧张状况，行业投资失速风险有望得到控制。

成交复苏趋势确立，一线城市价格有望率先反弹。目前地产成交已进入季节性回暖通道，重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速态势，此前处于观望的需求有望在降息的促进下加快入市步伐，配合开发商加大推盘力度，市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏是大概率事件。库存方面，我们所监测重点城市住宅可售面积仍处高位，去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现，我们仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的观点；价格方面，近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨，我们认为土地资源的稀缺性使得一线城市更受增量市场的青睐，一线城市房价将率先进入上行通道，而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态，整体价格上涨动力不足。

降息开启地产股上行空间，超跌行情促加速反弹。根据我们所统计近两次降息一周后地产指数表现，地产指数较沪深300指数均获得超额收益，而近期大盘调整阶段地产股表现明显弱于其他板块，超跌行情使地产股加速反弹的概率进一步加大。降息后地产股获得基本面+政策面的双重支撑，我们认为地产股短期提振更依赖于基本面复苏表现，强烈推荐地产板块。

投资建议：近期资金层面的持续宽松给板块基本面的恢复注入强心剂，加之政策面的友好无疑将增大销售端回暖的预期；目前地产板块PE和PB分别为27.6和3.2倍，估值水平仍处于各行业中较低水平，安全边际高，强烈看好短期内地产板块获得超额收益。个股建议方面，我们看好受益京津冀且积极布局互联网金融的泰禾集团（000732），国企改革排头兵天健集团（000090）以及积极转型互联网线上布局的世联行（002285）。