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未来网北京5月14日电（记者 巩帅）《***中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快房地产税立法并适时推进改革。
“房地产税立法”被写入《决定》中，被看作是高层的明确表态。此前在上海、重庆两地的试点中，积累了大量现实经验。随着房地产市场出现拐点，地方政府力求转型，试图破除对土地财政的依赖。此外，鉴于央、地财权事权不对等的窘境，迫使地方政府绞尽脑汁，开源节流，开征房地产税也就顺理成章地提上日程。前财政部财政科学研究所所长贾康在杭州一个房地产大会上说，房地产税立法有望于2017年得到全国人大通过，并在全国范围内实施。
然而，有人极力倡导征收房地产税，也有人“唱空”，认为目前来看，时机还不成熟，还有很多思路没有理清，尤其在“征收房地产税可以抑制政府卖地”一说上，是一笔没算明白的帐。
“用保有环节的税来解决替代我们现有的土地出让金的说法是没算过帐的说法。”这是中国房地产业协会副会长任志强，在清华-《财经》·现代政府与公共治理论坛上的一段表述。他认为，到目前为止房地产税也就是说说。
土地收入独大，税收收入体量过小
认为征收房地产税可以降低对土地财政依赖的内在思考是，房地产税占的比重足够大，大到可以与土地出让金相提并论。但事实是否如此呢？任志强算出这样一笔账，中国现行几种税加起来大体占到国家税收的11%到13%，过去高的时候，占到17%到18%，土地收入则占地方财政收入的78%，即使按国家惯例来说，把房地产税都收了，也顶不过地方的卖地冲动。
《决定》指示，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，这意味着直接税上升还要相应降低间接税。在现有的条件下开征房产税，等于增加了税收项目，为了不让老百姓的税收负担沉重，必然减少某些税种，一加一减，相互充抵。“用保有环节的税来解决替代我们现有的土地出让金的说法是没算过帐的说法，基本上是不可能的。”任志强说。
他表示，从上海、重庆两地试点经验看，上海征收的房地产税大概有两三个亿的收入，即便乘十倍也就是二三十亿个，还不如卖一块地的钱多。税收是有操作成本的。据房产局表示，收税成本和税差不多，我们按照上海方法推论，重庆收的税还不如成本高，是亏的。
在增量上征收相对容易，更麻烦的是在存量部门。要把存量先调查半年，调查完了以后，房子很长时间没人住，纳税成本很高，重庆也没有从收房地产税中获得任何收益。
试点成果欠佳，政策实施面临新难题
2011年，上海和重庆两市同时开始对于个人住房征收房产税的试点，但几年下来，通过对试点经验的总结逐渐发现，当初许多良好预期都没有实现，反而暴露了不少问题。虽然房产税不能替代土地出让金，但常理推断，增加保有环节成本就会降低购房需求，尤其是抑制了投机行为，从而为高烧的房价降温。
但中国房价并不是单纯的由供需关系所决定，还包括政策性扶持、地块供应、地方财结构等多方因素。因此，任何单一政策都难以撼动高房价。尽管预期成果不如人意，但试点城市中出现的现象值得思考。
原国家税务总局副局长、现任联办财经研究院院长许善达说在介绍试点城市的情况时说， 看一个政策的效果，做经济决策分析，都是有一个隐含的前提，就是这个经济是一个单一封闭的经济体。但某一个经济体在采取某一项税收政策的时候，他的政策效果就完全可能产生原来预想根本不一样的变化，这时左右效力的分析办法就是纳什均衡。
纳什均衡是一种策略组合，使得每个参与人的策略是对其他参与人策略的最优反应。
许善达以上海为例。比如上海征房产税了，最高兴的是苏州、杭州，都到那里去买房了。这是一个开放流动的环境，如果上海没有特殊的安排，很可能会影响上海市人才引进的计。
现在的一项政策的效果，在各地方政府之间跟国家一样，他是一种开放的，人才可以流动，钱可以流动，业务也可以流动。因此，要想提出一个新的税收的政策，对政策的预期，希望他发挥什么效果，对于一个单一的封闭经济体那种经济学分析已经是不够了。你必须要考虑在一个开放的多个经济体，人、钱、资产都可以自由流动的情况下，你这个政策什么效果。所以“纳什均衡”的思想才最能把握一项新政策的效果。
房地产税征收困难，法理产权有待厘清
房地产税征收困难，到底难在哪？
任志强认为，最主要是没解决法理的问题。在试点过程中，房地产税的法没有上位法，没有依据哪条法律进行房产税收税的法，过去就只有条例，但延用条例不符合法治原则。
清华大学公共管理学院教授俞乔对此看法表示赞同。
他说，真正对土地的定义到现在还长期沿用的就是1982年的宪法，其中规定了城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。我们现在是在国有土地的基础之上，建立了老百姓的拥有房屋的产权，因此这个产权是不完全产权。如果征收房地产税，准确的定义是财产税，有限私有产权在经历了二三十年之后，价格大幅度的贬水，到了70年期限以后，还需要重新缴纳土地，这时候怎么定价？
我们现在有20多亿城市家庭，这是非常大的群体，我们对个体、主体进行征税，个人所得税也不超过三千万人，如果开征房地产税，理论上要涵盖两亿多家庭，这其实对大家的私有财产来说是一个很大的征收，我们在理论上，我们在实际上、在法理基础上有没有做好这个准备？是需要深入思考的一个问题。
同为清华大学公共管理学院教授的王有强则在操作层面提出思考。
第一，一定要明确是征哪样房子的房地产税？是从增量的角度考虑还是从存量的角度？这个时间点就很重要。
第二，房地产税方面，既有效率的考虑，让我们土地资源能够更加有效率的使用配置，同时也考虑到收入再分配。如果把房子看成是一种资产，他的价值，高档、低档、中档，应该怎么划分？在不同的档次里面，怎么来定相应的税率，征收的力度，这也是一个操作性问题。
第三，是以个人得住宅的平均面积来计算还是以一个家庭的单位？家庭的标准单位是几个人呢？这涉及到在我们征收的单位问题。
第四，在计算的时候，就涉及到一个定价问题，这个定价是以当时买的时候来考虑，还是以现在要征的时候来考虑，这其中差距可能是天地之别。
最后，由谁来定价？是由市场性的组织还是有一个行政性的组织，或是一个第三方的独立性的组织来进行定价？涉及到测量各方面，有很多技术上的复杂性。在交易当中使管理成本最小化，这也是一个需要考虑的问题。