标题：海外地产 走向何方？

　　文/纪言迅

　　【导语】

　　门户城市的投资回报率已明显降低，许多投资者被迫转向其他主要城市寻找机会。而法兰克福、休斯顿等城市的息差都高于伦敦、纽约或悉尼。

　　【正文】

　　近年来，中国资金大量流向海外房地产领域。从最开始主权基金的试探性投资，扩展到由中国开发商、银行和机构投资者（如保险公司）主导的投资热潮。中国对外房地产投资总额，从2009年的6亿美元飙升至2014年的169亿美元，可以看出海外投资越来越受到中国投资者的追捧。

　　中国国内一系列主要经济和政策因素加速海外房地产投资增长，其中最主要的驱动因素莫过于中国住宅市场的持续整合。国内市场竞争激烈，加上过去两年政府限制购房以及持续上升的借贷成本，导致投资者在其他市场积极寻求新的机遇。与此同时，由于英国、美国和澳大利亚等成熟的门户市场经济相对稳定，优质投资产品较多且回报率较高，吸引了大量中国投资者探索海外发展的机会。

　　另一方面，政府的鼓励措施（例如放松对保险公司投资房地产的限制）亦推动以数亿美元计的资金流入海外投资市场。目前，国内保险公司最多可将其30% 的资产投资房地产，总资产的15%可用于境外投资。截至2014年底，中国保险行业总资产已经突破人民币10万亿元（1.6万亿美元）。因此按照理论，中国保险业可投资海外物业或其他资产的资金高达2400亿美元。

　　有关当局估计，到2020年中国的保险行业将会进一步积累人民币20 万亿元的保费，相当于目前保费规模的两倍以上。虽然国际上的大型保险公司一般仅仅将1% 至5% 的资产用于房地产投资，但预计中国的保险公司将同样对房地产和跨境投资采取谨慎态度, 但巨额的保险资金意味着即使只有一小部分投放到境外，亦会带来巨大的海外投资额。

　　在2014年10月，安邦保险宣布以19.5亿美元的高价收购纽约华尔道夫酒店，这是内地险企迄今交易金额最大的海外房地产投资。另有数家保险公司也首次进军海外：例如2014年11月，阳光保险于以4.63亿澳元收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店；2015年初，泰康人寿也以1.98亿英镑完成了收购伦敦办公楼的交易。

　　在中国排行前20位的保险公司中，有四成保险公司表示有兴趣在海外投资物业，但仅四分之一在海外有投资活动。预计未来几年，保险公司将成为中国对外房地产投资的重要来源。

　　除了来自国内市场的推动因素，海外成熟市场的吸引力也是拉动中国海外房地产投资增长的重要原因。一直以来，英国、美国和澳大利亚等发达市场的门户城市都是中国对外投资的首选目的地。虽然门户城市收益率较低且回报周期较长，但投资者对其经济实力和长期稳定性抱有信心。鉴于国内市场易受政策主导的特性，中国投资者认识到有必要在各个经济不同的国家地区进行分散投资，以实现更加稳定的回报并降低资产组合的风险。

　　货币因素也为中国投资者带来了收购海外资产的大好时机。自2005年汇改以来，人民币兑美元(6.2058, 0.0015, 0.02%)和欧元的汇率已升值约30%，这极大地提高了中国投资者的购买力，令海外投资变得相对便宜。面对中国经济降温，预期未来几年人民币升值速度将放缓。对中国投资者而言，汇率波动是一把双刃剑，未来需要更有效管理相关风险。

　　中国对外房地产投资的发展阶段，大致可以分为四轮浪潮。首轮浪潮受主权财富基金投资各种代表性优质资产和银行购置自用物业所带动；在第二轮浪潮中，大型开发商也开始在海外各地市场开发物业项目，寻求多元化发展；在当前推进的第三轮浪潮中，投资基金和国内保险公司积极寻求核心及高投资回报的物业投资机会。

　　不过，一群新的投资者正迅速掀起“难以预测”的第四轮浪潮。据观察，该群体不仅包含大型企业，也包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。相对于之前数轮浪潮，这些投资者似乎更易受市场环境和政策条件的影响，因此具有较多不可预见性。例如，他们的投资策略较为广泛，并且愿意购置不同的资产类别，兴趣范围从优质店铺到写字楼、住宅单位和休闲物业都有涉及。这些投资者也更着重追求具有吸引力的投资回报，在选择投资地点时带有更多弹性。

　　那么，未来投资机会在哪里？在大量资金涌入门户城市后，这些城市的投资回报率已明显降低，导致许多投资者被迫转向其他主要城市寻找机会。莱坊将世界主要城市优质写字楼的回报率与10年期政府债券的回报率进行比较，得出用以评估潜在回报的息差。息差显示，主要省会城市比伦敦等门户枢纽更具投资吸引力，相对回报率较高。举例来说，法兰克福、马德里、休斯顿、华盛顿、珀斯和布里斯班等许多城市的息差，都高于伦敦、纽约或悉尼。

　　近期，莱坊注意到一些主要主权基金和保险资本开始收购二线城市的核心资产。在2014年9月，银杏树投资（国家外汇局的全资子公司）进军英国零售业，斥资3.455亿英镑收购英国莱斯特Fosse 购物村。银杏树投资亦通过与法国保险集团AXA成立合营企业，斥资2.678亿英镑收购占地140万平方英尺的布里斯托尔购物中心CabotCircus的半数股权。

　　这一趋势亦蔓延到澳大利亚，例如布里斯班和黄金海岸开始吸引越来越多的中国投资者参与住宅开发。相比悉尼和墨尔本，这些城市的优质资产的估价相对较低，预计未来亚洲（特别是中国）的开发商将会继续寻求发展机会。

　　总体而言，由于国内市场开始放缓，加上政府政策鼓励中国投资者拓展海外房地产市场，预计中国对外房地产投资金额将进一步增加。在趋势上，投资者将开始寻求投资多元化的作者系莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管地点，从门户城市转投到回报率更高的重点省会级城市。中国投资者亦将分散投资物业类别，以实现多元化发展，例如由传统核心写字楼和住宅开发，转向休闲和工业资产开发。