标题：房地产"刚需"萎缩 10年后中国楼市泡沫破灭？

　　“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。

　　过去30年中国经济的高速发展，正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而，观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。

　　多数研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加，其中尤其是年轻人口的增加；相反那些市场增长乏力的城市，人口基本上是净流出的。

　　从第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看，人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市，支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。

　　90后购房人口基数锐减

　　目前的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。

　　中原地产集团实际成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格段看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。

　　“这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”中原地产研究总监刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。

　　中原地产因此得出这样的结论：人口增长越快，购房需求越稳定；而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

　　以去年全国房价涨幅第一的厦门为例，其人口年龄结构与深圳非常接近，同样是年轻人占比高而中老年占比低，其年轻化程度明显优于其它城市。

　　另一个例子是深圳。在花样年总裁潘军眼里，深圳作为一个产业升级较为成功的城市，已经变为全国最吸引人口流入的地方；其常住人口中，年轻人占也比较高。

　　第六次全国人口普查数据显示，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

　　但以上城市只是少数，从第六次人口普查数据看，几乎所有的城市都出现了20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。