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投资摘要:
我们于2015年5月21日走访了北京4个楼盘,与售楼处销售人员进行了深入交流。调研的主要事实和观点如下: ·销售情况良好。4个楼盘有3个基本售罄,销售最好的住总万科金域华府当日清盘,北京城建[3.48% 资金 研报]世华龙樾去年9月开盘,至今也已去化9成。 ·价格平稳。4个楼盘的价格基本都保持平稳,没有出现明显上涨。
地段对于楼盘的销售至关重要,甚至超过周期的影响。住总万科金域华府开盘在去年11月房地产销售还未完全回暖之时,但由于毗邻上地信息产业基地,住宅供不应求,因此仍然实现日光;其他楼盘与房地产市场周期表现较为一致,今年春节后尤其330政策以后销售明显回暖。
利率水平在基准基础上8.5-8.8折。
按揭目前是首套9折-95折。
北京房地产市场数据分析:
从北京市商品住宅成交面积和成交金额来看,数据都从去年9月开始回暖,今年2-3月因季节性因素成交下滑,但是4月成交面积和成交金额又明显增加。
价格方面,北京商品住宅成交均价相对较为平稳,没有出现随成交量回暖而明显上涨的局面,在2.5万元/平方米上下波动。
结论:
从我们对北京楼盘的草根调研,结合北京房地产市场运行数据来看,房地产销售自去年底以来回暖明显,今年330新政以来尤为明显。房价没有随着销售的恢复明显上涨。部分楼盘由于地段优越,周边同类楼盘稀缺,供不应求,销售情况没有明显受到市场波动的影响。 1-4月房地产开发投资增速6%,较1-3月增速下滑2.5个百分点。我们认为在这样的行业背景下,政策宽松的方向不会改变。随着政策力度的持续深入,商品房市场回暖仍将在全国范围内扩散。房地产股自上涨以来已基本体现政策放松的预期,但还没有完全体现销售的回升。销售的持续回升将成为推动板块继续上涨的动力。随着销售的回升,龙头房企将表现为更积极。建议重头关注龙头企业万科、招商地产[0.00% 资金 研报]、保利地产[2.71% 资金 研报],京津冀区域企业荣盛发展[4.12% 资金 研报]、华夏幸福[5.72% 资金 研报],反周期扩张企业信达地产[0.00% 资金 研报]以及转型城镇商业的嘉凯城[0.38% 资金 研报]。