标题：多重利好叠加下的2015年上半年楼市

2015年，虽然距离2008年国际金融危机已经过去6年多的时间，但全球经济仍在曲折、脆弱地复苏中。与此同时，中国经济增速放缓，面对全球经济一体化的大趋势，有关部门正在推动新一轮经济结构的深度调整，筹划主动引领经济发展方向，为未来经济发展积聚新动能。由于房地产行业长期充当宏观经济支柱，进入2015年，行业内部主动的“改革”、“转型”已深度发酵。而整体政策环境亦朝着宽松态势发展，央行间歇性连续降准、降息，甚至出现“双降”的罕见局面，而央行上一次在同一天宣布“双降”是在2008年。此前，二套房首付降低、营业税五改二、公积金贷款额度提升等，都是相关部门在加速房地产市场去化进程，降低其对经济基本面的压力。

　　商品住宅市场

　　上半年整体供求走势表现为供不应求，一改去年供过于求的状况。其中供应量最大的两个月4月、5月，供应量分别为101万平方米和107万平方米，其余月份供应量均未达100万平方米。从供应结构上看，上半年最低报价3万元/平方米以上的中高端项目占比达36%，比去年上半年增加近2个百分点。特别是“330新政”后，市场对中高端项目的需求逐步显现，导致这类产品的入市步伐也明显加快。

　　在“330新政”、公积金贷款政策以及央行年内三次降息、降准等多重政策因素叠加作用下，2015年上海（楼盘）楼市迅速回暖，超过去年下半年成交量，并创下自2010年以来六年的同期新高。尤其是二季度，商品住宅市场成交量扶摇直上，对上半年楼市复苏贡献颇大。

　　在成交量刷新纪录的同时，上半年商品住宅成交均价更是创下历史新高，半年度成交均价首次突破3万元/平方米大关，彻底终结“2字头”时代。

　　交易量创六年来同期新高 成交均价步入“3”时代

　　近年来中高端项目成交占比呈现出逐步上涨的态势，而今年这一趋势尤为明显。在新政对改善型需求的支持下，今年中高端市场成交极度活跃。上半年成交均价在3万元/平方米以上的中高端项目成交占比高达36%，相比去年上半年上涨了9个百分点，为近年来新高。其中单价5万元/平方米以上的高端项目，成交占比达到13%，较去年上半年上涨5个百分点。

　　特别是“330新政”后，中高端项目成交变化更为显著。据德佑链家市场研究部数据显示，二季度（新政后）上海市成交均价超过3万元/平方米的商品住宅成交占比达到39%，较一季度（新政前）增加8个百分点，涨幅明显。

　　中高端交易占比持续上升 二季度刺激后再度追涨

　　二手住宅市场

　　持续高位水平成就二手市场最火半年

　　今年上半年全市二手住宅成交量达到15.17万套的高峰水平，不仅大幅超越去年同期水平，并且在历年半年度的成交中，也仅次于2013年上半年16.45万套的水平，位居次席。考虑到2013年上半年的成交由于政策末班车的影响而集中于3月，而今年上半年的成交高潮则显得更有持续性，特别是在4、5、6三个月均保持了3.3万套以上的高位水平，因此，几乎可以称得上是全市二手住宅市场最火的半年。

　　在成交量创造高峰的同时，二手住宅的均价也呈现出了节节攀升的态势，今年上半年全市二手住宅均价达到2.44万元/平方米，同比涨幅高达18.82%，创历史新高。2011年限购政策出台后，全市二手住宅均价曾一度出现滞涨甚至回落的态势，但是自2012年起，又逐渐显露出了返升的迹象，而在今年3.30新政及其后续政策出台后，二手住宅价格的上涨更是进入快车道。首先，许多房东试图从营业税的减免、利率的下调中分食利益，从而上调价格；其次，随着原有价位较低房源在新政后的成交高潮中大量消耗，购房者也被迫去选择价位较高的房源；此外，营业税5改2政策直接导致了诸多购入年数较短的房源提前入市，这些房源往往一手购入价格较高，房东易于标出高价；当然，政策对于市场心理的影响，也是其刺激价格上涨的重要方面。

　　新政刺激显著 均价再创新高

　　高端市场

　　一手：名宅经典从未超越 汤臣一品2.43亿创纪录

　　2015年上半年，上海市高端商品住宅供应量为63万平方米，同比下滑12%；成交量为82万平方米（共计4429套），同比上涨155%；成交均价为70144元/平方米，同比上涨7%。自2014年底以来，高端商品住宅市场便成交火热，并且这一热度一直延续到今年。而二季度以来，高端商品住宅交易更是高烧不退，单月销售套数一直保持在800套以上，特别是5、6月份，单月成交套数均突破千套，6月更是高达1398套，刷新5月纪录再创历史新高。

　　在今年高端产品交易热潮中，大宁金茂府的热销可谓赚足眼球。今年上海高端商品住宅交易主要集中在浦东、闸北和徐汇，成交占比分别为26%、16%和15%。而位于闸北的大宁金茂府今年共计成交292套公寓房源，吸金近25亿元，问鼎上半年成交金额冠军宝座。

　　不仅是高端市场，今年顶级豪宅市场交易表现也是屡创新高。上半年上海市单套成交总价超过1亿的房源共计成交7套，单套面积均超过600平方米，主要位于浦东和闵行，以独立别墅为主。而今年成交的唯一一套总价过亿的公寓房源是来自陆家嘴(600663,股吧)滨江板块的汤臣一品大厦，为一套面积1207平方米的复式房源，总价2.43亿元，单价20.16万元/平方米，创下历史最高单套总价纪录。

　　今年上半年，全市总价5000万元以上的二手高端住宅共计成交28套，这一成交量已经大大压倒了去年全年20套的成交量，高端住宅市场的活跃程度可见一斑。其中总价8000万元以上的亿元级高端住宅共计成交6套，也超过了去年全年5套的成交量。

　　6套8000万元以上的准亿元高端住宅中，汤臣一品占据了其中的2套，其中一套的总价高达1.03亿元，是今年上半年二手住宅市场唯一一套亿元公寓。汤臣一品今年以来已经先后成交了5套二手房源，而其上次二手房源成交尚要追溯至2011年，该项目时隔4年后的集中二手成交也显现出了目前高端住宅市场的新气象。

　　6套准亿元高端住宅中，有3套为别墅房源，分别来自于汤臣高尔夫、九间堂和佘山高尔夫三个传统的别墅高端住宅项目。汤臣高尔夫成交的别墅房源总价达到1.15亿元，面积为1313平方米，堪称项目中的墅王，也是今年全市二手住宅市场中总价最高的房源。而另一套准亿元高端住宅，则来自于一套巨鹿路老洋房，该套房源单价达到26.76万元/平方米，是今年二手住宅市场的单价楼王。

　　二手：楼王、墅王接连成交 高端住宅表现亮眼