标题：津城楼市改善型需求发力 高端住宅表现抢眼

　央行日前宣布自6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时定向降准0.5个百分点。这是自去年11月22日、今年3月1日和5月11日央行三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后的第四次降息。

　　四次降息锦上添花

　　今年以来，房地产市场复苏升温，尤其是一线城市成交量大涨，从二季度开始，价格也进入上行趋势。据我爱我家数据分析显示，7月首周，天津（楼盘）市新建商品住宅共成交3328套，与上一周相比(以下简称“环比”)上涨18.3%；成交面积36.6万平方米，环比上涨16.3%；套均面积110平方米；成交均价11991元/平方米，环比上涨0.2%。

　　全市新建商品住宅成交量方面，涨多跌少，其中开发区涨幅最大，达77.8%，河北区次之，达60.0%；汉沽区跌幅最大，达54.0%，其次是红桥区，达42.6%。成交价格方面，其中开发区跌幅最大，为9.4%，其次为塘沽区，达7.5%。在上升区域中，和平区涨幅最大，为9.7%；其次为河西区，达4.6%。

　　新建商品住宅呈现“量涨价平”的态势，新房市场交易量与上一周相比有所上涨。我爱我家市场研究中心认为，虽然六月市场已经结束，但新房市场的火热状况仍在延续，7月首周新房交易量仍然居高，不少开发商也在为完成下半年的业绩而蓄力，从而推出一些优惠措施来吸引客户，加之多重新政的助力，为新房市场锦上添花。

　　据悉，近8个月来，信贷利率已下调4次，累积降息115个基点。对于购房者来说，虽然本轮降息只下调25个基点，影响并不大，但4次降息累积减少的购房成本已相当高。如果贷款100万元、20年还清，本轮降息后，总成本减少33924元，月供减少141元，而按自去年11月22日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9万元，月供累计减少663元。

　　同时，本轮降准、降息对于楼市的刺激作用也会很快显现，一方面是刺激需求入市，推涨成交量；另一方面继续改善预期，促房价上涨加快。而当前主流银行给予首套房的贷款利率优惠基本在9折左右，如果未来能达到8.5折，首套房贷实际利率仅为4.59%。

　　刚需渐退改善发力

　　从去年11月22日降息开始，8个月来，已经经历了4次降息的天津楼市逐渐升温，购房人也明显增多。同时，从这期间的成交趋势来看，天津楼市在各种托市政策的刺激下，改善性需求入市的积极性得到明显提升。

　　而随着一系列人民币贷款政策的放宽，改善性需求逐渐得到释放，成为了新一轮楼市博弈的主战场，也让“刚改需”成为置业的热潮。据悉，不少首次置业的购房者都选择了改善性项目，不少人表示二次置业时首付60%，门槛太高了，与其这样，不如趁着政策利好，一步到位买套大房子。

　　而对于年轻人来说，原本低价小户型非常受追捧，很多楼盘也推出过精悍小巧的小户住宅。然而，在近几个月的天津市场上，刚需偏改善户型成为了主流户型。这些户型集中在80至120平方米左右，不大不小刚刚好，满足首次置业者的一步到位、一次置业需求。

　　同时，随着现在人们的消费理念的改变以及生活水平的提高，户型的合理化、配套的便捷以及服务设施的智能人性化等，越来越受到置业者的重视，而应对这些改变，开发商也在重新对“高端住房、改善性住房”进行了重新定义。

　　交通便捷、配套齐全是改善性住房的基本标准，当然园林设计、工程质量等方面也不可忽视。因为在物质生活水平不断提升后，购房者对住房舒适度、尊贵性等都有了更高的要求，从而让开发商对改善性项目的品质也不断提高。

　　此次“628双降”再次给开发商和购房者“减负”，加上公积金、税收优惠补贴、全面放开限购等利好消息，在刺激购房需求积极入市的同时，也给了原本传统淡季的7月楼市注入了一剂“强心针”。

　　房价上涨库存减少

　　央行的降息降准政策出台后，贷款基准利率下调0.25个百分点。这意味着五年期以上的房贷利率继续下行。购房者月供成本继续下调，对于购房者来说，降息通道已经持续打开，购房积极性继续提高。

　　而面对2015年上半年，楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下，经历了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。下半年，一二线城市房价可能加速上涨，三四线城市稳中有降或稳中有升。

　　对于房企而言，降准降息不但利好个人房贷，更利好其上游的开发融资。分析认为，下半年房地产市场库存压力会继续释放，部分城市或有库存不足风险。降息降准都会利好开发贷资金成本下降、规模增加，利好房企积极拿地和补仓。

　　同时，6月24日，国家统计局网站刊文表示，自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，商品房待售面积首现减少。业内普遍认可政策将从降低房企融资成本和降低个人按揭贷款成本两方面利好楼市。对于目前已经开始出现回暖的一、二线城市楼市，下半年将进一步趋好，有业内人士认为，下半年房价或迎来10%以上的上涨。这也正是购房者比较担心的问题。

　　而据腾讯房产的调查显示，此次降息降准对购房者心态的影响较为显著，65%的购房者认为房价将会上涨，使得购房消费信心指数继续攀升。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。

　　有趣的是，针对央行先后几次降息的举动，有七成受访者认为央行年内将会继续进行“多次降息”或“次数有限的降息”。

　　高端住宅表现抢眼

　　在央行4次降息的情况下，楼市一路向好，其中，高端住宅表现也很抢眼。在楼市成交高峰中，高端住宅市场的贡献有目共睹。有数据显示，上半年，一些高端公寓成交环比大幅增加303.8%。

　　与此同时，今年表现突出的高端住宅产品，在精装、科技、文化、管理服务等方面均有抓住市场“兴奋点”的“杀手锏”。有业内人士认为，不断打磨“特长”，突出优势，或将成为高端住宅市场未来的发展方向。

　　据悉，从年初开始，高端住宅市场便一直表现突出，并在5月出现了一个峰值。而随着高端住宅产品市场交投的持续活跃，不少业内人士表示，高端住宅的“底部”或被抬高。6月以后，这一火热势头并没有减弱，高端住宅市场的成交面积和套数均保持着同比增长。

　　而从天津7月开盘的高端项目来看，万通新新逸墅、博智御园、国兴团泊湖墅、哈兰庄园等都是首开，更有首府136栋、吉宝澜岸铭郡等项目加推。其中，博智御园位于蓟县旅游度假板块中心位置，全别墅社区。项目复式面积144至146平方米，联排160至230平方米，双拼260平方米，每户还赠送小院。

　　由此也可以看出，高端住宅的热销显示出改善型需求是支撑高端市场成交的主力。与此同时，在市场的推动下，高端住宅会逐步进入到一个新的发展阶段，其中包括价格的升级。而随着有置换需求的客群的增多，也将使优质的高端住宅产品的供应量更显稀缺。所以，在信贷环境良好的情况下，下半年或者有更多的购房者会将购置意向转向高端住宅。