标题：投入200亿 方兴地产从南京旧改中能掘到多少金？

曾在一二级开发联动决战长沙（楼盘）的方兴地产(中国)有限公司(0817.HK，下称“方兴”)，正在南京（楼盘）上坊“旧改”项目中掘金。

　　预计投入200亿

　　方兴是中国中化集团下属房地产和酒店业务平台，于2007年在香港上市，目前布局的城市除了北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）之外，还包括长三角区域的苏州（楼盘）、宁波（楼盘）、杭州（楼盘），以及三亚（楼盘）、长沙、青岛（楼盘）、重庆（楼盘）、丽江等。

　　方兴在南京参与旧城改造的消息，从2014年年初开始流传。当年7月，方兴首席执行官李从瑞表示，方兴已成功锁定南京江宁区上坊地区中心城改造的项目，当年12月，方兴正式完成上述项目的签约。今年2月，方兴成功获得项目一级开发权。

　　江宁上坊片区隶属于江宁东山副城，未来的定位是成为以研发、汽车文化、专业商贸、居住功能为主，集研发、汽车主题商务服务等为一体的综合性功能板块，被认为是南京的重要交通物流枢纽和空港枢纽。根据规划，该板块的总用地面积约3.92平方公里，功能片区涵盖核心商务区、品质住宅区、共建配套区和景观区，业态类型涵括品质住宅、五星级酒店、写字楼、公寓等，未来将着力打造成为东山副城城市现代化形象的样板区、标志区。

　　对于方兴选择上坊的原因，李从瑞早前曾透露，方兴有意凭借其地产开发经验，将上坊项目打造成智慧品质新城、国际生活社区。方兴相关负责人日前对《第一财经日报》记者表示，上坊项目是方兴主导的一二级联动项目，整个项目预计投入资金200亿元左右，目前是方兴独立操盘。但他表示，后期有可能引入优秀的合作方共同开发、品牌共建。

　　“方兴会在主导区域一级开发的同时，积极获取地块进行二级开发，具体会根据市场情况来确定，最大程度地促进整体项目收益和利润的最大化。”该负责人如是说道。

　　旧改战场

　　针对旧城改造业务，此前有开发商高层评价称，尽管旧改项目前期投入资金大、时间长，但由于旧城改造地段升值、政策等因素，相比常规项目而言，旧城改造项目毛利率较高。

　　这或许是开发商积极参与其中的原因。对于方兴而言，上坊并非首个掘金旧改之地。早在2010年，方兴就曾经涉足过旧城改造项目，当年12月23日,合肥（楼盘）市与融科置地、方兴等全国知名房企签署了10个旧改项目合作协议，总共预计投资233亿元。

　　更值得一提的是长沙梅溪湖项目。2011年1月，长沙市大河西先导区通过公开竞投，引入了中国中化集团旗下方兴地产，签订了《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》。根据招募公告，项目前期工程建设预计需投入128亿元，而梅溪湖项目的投资人方兴，则是以成立项目公司的形式，来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需资金。

　　随着房地产市场恢复增长，土地价格出现快速上涨。2012年上述梅溪湖该片区的整备土地正式开售，当年方兴一级开发便录得50.86亿元，占其当年全年业绩的近四分之一，其后的2013年，这一数字更是达到了64.04亿元，在这一年的7月，梅溪湖片区已品牌房企云集，万科长沙公司和卓越长沙公司更是上演了惊人的“抢地事件”。

　　尽管如此，牵涉面广、改造难度大、资金沉淀，这些难题，都使旧城改造这桩传统的高毛利生意显得有些“费时费力”。改造过程中，除了拿地、融资、规划等环节，拆迁进度也影响到项目进度及开发商的资金成本。对于这一点，方兴地产相关负责人对本报记者表示，上坊项目作为棚户区中心区改造项目，涉及到较多的居民、企业的拆迁工作，这与梅溪湖项目有所不同，从目前看拆迁进展顺利，且由政府统筹包干，不会对方兴产生影响。

　　有市场人士对记者表示，目前参与旧改的主要的开发商中，一些民企以旧城改造经验取胜，一些开发商具备较好商业模式的企业，比较能获得当地原住民的信任和支持，而包括方兴、华润在内的央企，优势在于具备大型综合体项目操作经验、资金雄厚。

　　方兴日前提供给本报的数据显示，截至2015年6月30日的6个月，方兴累计取得物业签约销售额及土地一级开发销售成交金额共计102.46亿元，录得已认购(未签约)物业销售金额共计15.26亿元。

　　今年3月26日，李从瑞在2014年度业绩说明会上曾表示，方兴2015年的整体销售目标是248亿元，预计较2014年增长15%。以此估算，今年前6月，方兴地产已经完成2015年全年销售目标的比例为41.31%。