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标题：深圳房价暴涨之谜2
1楼
杨驰凯 发表于：2015/7/17 11:23:00 那么，深圳楼市究竟怎么了？
土地吃紧
按照过去的研究惯性，研究人员往往从供求关系、政策松绑、货币宽松、预期改善等等角度去探究。但是，这些因素在北上广也存在啊，为何单独深圳房价涨成这样？很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立，缘何偏偏上半年房价涨得如此之凶？
从供求角度考虑，2014年12月-2015年5月，深圳新房的供应环比下降了10%，而北京和上海也分别下降了26%和5%；深圳新房月度供需比（批售面积/销售面积）从“3·30”新政前的 1.78 下降到了 0.79，出现供不应求，而北京、上海也分别从1.70和1.30下降到了0.93和0.92，同样存在供不应求；二手住房方面，深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的火热水平上。因此，短期住房供求可以佐证一部分涨价，但说明不了“暴涨”，谜团解开要另辟蹊径。
作为改革开放的一小块“试验田”，当初也没人料想到，深圳会从一个小渔村发展到拥有2000万人口的国际大都市。上世纪80年代批准的深圳辖区面积非常小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州（楼盘）的1/4。但外向型经济大规模“圈地占厂”，不到30年的时间，深圳近1990平方公里的空间已到了50%的开发强度，在国际上是最高的，再下去就触及生态红线了。
根据官方数据，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。因此，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。未来5年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。
因此，住宅用地缩减就不奇怪了，这是房价长期看涨的源头。近年来，深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，推高了地价，制造了供求紧张的预期。2008-2012年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，出让面积13.2万平方米，较2012年居住用地11宗和49万平方米，出让面积缩减超过70%。
小产权房、人口年轻和限购宽松
由于土地紧缺，作为最年轻的城市，却在全国最早走上了城市更新的道路。2015年，深圳进入销售阶段的102个新房中，55个为更新项目，占比58%。但是，城市更新周期长、不确定性大、成本高，房价看涨让更新成本越来越大、周期越来越长。同时，更新减少了价格低廉住房的供应，推升了租赁价格上涨（租金连续32个月上涨），倒逼房价上涨。
此外，2015年的佳兆业事件，尽管对短期供应影响较小，但给市场传达的信号就是，深圳城市更新供应新房或将受阻、或将拉长周期。此轮楼市景气上升以来，经过2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”，深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存最紧张时仅够8个月销售，远低于北上广14个月左右的消化周期，当前及未来供求紧张的预期，驱动恐慌性购房和房价飙升。
新增住房供应无法满足，只好依赖存量住房。北上广存量住房的主体是“房改房”，也就是1998年房改时，政府机关、国有企事业、单位集资建设的福利房，经过廉价赎买后转变成的商品房。
但是，深圳建市时间短、国有企事业单位也少，房改房体量很小。而长期外向型经济为主，让深圳成为外来打工者的天下，常住非户籍人口在1989年就开始超过户籍人口，造就了深圳存量房的主体是占据存量住房51%的“小产权房”。但是，商品房市场体量却太小，仅占存量住房20%。按常住人口计算，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于全国户均1.1套的水平。
土地吃紧
按照过去的研究惯性，研究人员往往从供求关系、政策松绑、货币宽松、预期改善等等角度去探究。但是，这些因素在北上广也存在啊，为何单独深圳房价涨成这样？很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立，缘何偏偏上半年房价涨得如此之凶？
从供求角度考虑，2014年12月-2015年5月，深圳新房的供应环比下降了10%，而北京和上海也分别下降了26%和5%；深圳新房月度供需比（批售面积/销售面积）从“3·30”新政前的 1.78 下降到了 0.79，出现供不应求，而北京、上海也分别从1.70和1.30下降到了0.93和0.92，同样存在供不应求；二手住房方面，深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的火热水平上。因此，短期住房供求可以佐证一部分涨价，但说明不了“暴涨”，谜团解开要另辟蹊径。
作为改革开放的一小块“试验田”，当初也没人料想到，深圳会从一个小渔村发展到拥有2000万人口的国际大都市。上世纪80年代批准的深圳辖区面积非常小，仅为北京的1/8、上海的1/3、广州（楼盘）的1/4。但外向型经济大规模“圈地占厂”，不到30年的时间，深圳近1990平方公里的空间已到了50%的开发强度，在国际上是最高的，再下去就触及生态红线了。
根据官方数据，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。因此，深圳不像北上广一样，存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县，可以通过发散式的城市规划，让外围成为住房市场的主力，也能够有效平滑房价。未来5年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。
因此，住宅用地缩减就不奇怪了，这是房价长期看涨的源头。近年来，深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，推高了地价，制造了供求紧张的预期。2008-2012年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，出让面积13.2万平方米，较2012年居住用地11宗和49万平方米，出让面积缩减超过70%。
小产权房、人口年轻和限购宽松
由于土地紧缺，作为最年轻的城市，却在全国最早走上了城市更新的道路。2015年，深圳进入销售阶段的102个新房中，55个为更新项目，占比58%。但是，城市更新周期长、不确定性大、成本高，房价看涨让更新成本越来越大、周期越来越长。同时，更新减少了价格低廉住房的供应，推升了租赁价格上涨（租金连续32个月上涨），倒逼房价上涨。
此外，2015年的佳兆业事件，尽管对短期供应影响较小，但给市场传达的信号就是，深圳城市更新供应新房或将受阻、或将拉长周期。此轮楼市景气上升以来，经过2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”，深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存最紧张时仅够8个月销售，远低于北上广14个月左右的消化周期，当前及未来供求紧张的预期，驱动恐慌性购房和房价飙升。
新增住房供应无法满足，只好依赖存量住房。北上广存量住房的主体是“房改房”，也就是1998年房改时，政府机关、国有企事业、单位集资建设的福利房，经过廉价赎买后转变成的商品房。
但是，深圳建市时间短、国有企事业单位也少，房改房体量很小。而长期外向型经济为主，让深圳成为外来打工者的天下，常住非户籍人口在1989年就开始超过户籍人口，造就了深圳存量房的主体是占据存量住房51%的“小产权房”。但是，商品房市场体量却太小，仅占存量住房20%。按常住人口计算，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于全国户均1.1套的水平。
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