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标题：深圳房价暴涨之谜4

1楼

杨驰凯 发表于：2015/7/17 11:25:00

　股市的财富效应

　　根据笔者对深圳在售楼盘的调研，2015年以来的购买行为有四个特征：一是对于高房价有非常强的接受能力；二是操作手法上显得非常果断，出手毫不犹豫，甚至怕买不到；三是800万以上的高价住宅在4-5月份成交量平均上涨超过50%、套数占比达到20%；四是拿炒股的手法来买房，传统的优质公共配套供应区域（福田、罗湖），并没有在此轮楼市火热中再次被眷顾，取而代之的是带有概念的热点片区。例如，自贸区、前海概念、华为科技城、福田后花园、中心北移等等。由此，唯一的解释就是购买力在短期迅速提升，而支撑短期购买能力的，只有股市带来的财富效应。

　　目前，深圳本地开户的股东账户数已经超过1200万，而2014年深圳常住人口仅1077万人，人均股票账户数全国第一。截至2015年一季度末，深圳新开户超过57万，占广东省同期新开户的67%，也是此轮牛市全国新开户最多的城市。由此可以推断，股市财富效应导致城市短期购买力于迅速提升，这是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年那一波行情中深圳房价领涨全国，只不过这一轮股市的财富效应更显著。

　　人才也买不起房

　　房价上涨可以有100个理由，但最终还要看老百姓(603883,股吧)是否买得起。深圳某网站近期做了一项调查，受访者中六成毕业超5年、超五成为本科及以上学历，月薪在5000元到1万元的占41%、1万元以上的占27%，应当说很有代表性了。按目前房价计算，一套89平方米的房子要花费289万，首付三成要87万。即便是一个月薪1万的“深漂”，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500/月的收入，需要花9.6年才能给得起首付。但事实上，2014年深圳人社局发布的工资平均数仅4360元/月。这样看，深圳房价已经把“刚需”远远甩出几条街外了。

　　需求如此疯狂，除了少数有钱人和换房者外，广大无房者不外乎举全家之力，尽量在房价“又上一个台阶”之前，赶上这趟车。否则的话，不仅收入相对房价又一次被甩远了，买房愿望又得往后推几年了。问题是，即便举祖孙三代之力付了首付，月供至少在13000元左右/月，多少人支付得起呢？以代表深圳核心竞争力的华为为例，其普通员工每月的收入也就在1万左右，而深圳月收入在这个水平上的IT工程师、技术人员一大把。如果他们买房都很难，其他创业者就更难了，这房价还能撑得住吗？

　　大涨后必然回落

　　毫无疑问，不管是概念式买房（拿炒股的方式来炒房），还是投资客大规模入市，还是房价任性上涨来看，深圳楼市已经出现了严重的泡沫。6月份，尽管数据表现看，深圳房价还在上涨，但更多的是由于网签数据滞后而造成的。同时，产权登记中心工作量突然放大，每天“放号”数量有限，造成6月份的房价“被上涨”。事实上，从6月下旬开始，实际成交量已经开始稳定和缓慢下降，房价涨幅放缓。

　　银行最先开始关注风险和泡沫。近期，四大银行中有三家将首套房贷首付成数从三成提高到了四成。此外，各大银行相继提高了贷款利率，基准利率下浮已经没有了，取而代之的是普遍上浮10%。同时，股市的财富效应开始衰退，因股市大跌而出售或退订房源的报道见诸报端。以深圳全民炒股的现实来看，这绝非空穴来风。

　　春江水暖鸭先知，最能反映市场变化的二手住房市场，已经出现了调整的迹象。进入7月份后，中介店铺的客户上门量，相比五六月份高峰期骤然减少，业主报价已现松动，购房者观望情绪加重。7月第一周，先行指标——中原地产业主报价指数为63.6%，较上周大幅下降8.3个百分点。分片区来看，前期概念性炒作严重的区域，如南山南区、坂田、龙华、宝安南区等等，报价均出现下降。大涨后必然大跌，这在2003-2005年的上海楼市、2007-2008的深圳楼市、2013-2014的北京楼市都有先例，深圳这次也不会是例外。

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