标题：楼市分水岭

北京（楼盘）通州新华北路等主要街道上，随处可见色彩斑斓的楼盘广告和高高的塔吊。

　　吴宇（化名）负责的项目就在通州鳞次栉比的高楼之间。通州日前被确定为北京市行政副中心后，作为一家大型品牌房企通州项目营销总监的吴宇，欣喜之余也平添了一份紧张。

　　“现在通州区域内在售的新老项目不下40个，所有项目的价格都借着利好铆足劲儿往上冲，但这种繁荣能持续多久，大起之后会不会大落，现在还不得而知。”罗宇如是说。

　　但对于同一房企的大连（楼盘）项目操盘手李明浩（化名），却不用担忧楼市“大起大落”的问题。去库存的压力已经让他有点“喘不过气来”，“现在去化难题迫在眉睫，我考虑不了那么多，只能先顾眼前。”

　　实际上，今年上半年，在3·30政策利好频出的宽松环境下，一二线城市热点区域与其他地区楼市却“冰火两重天”。站在楼市“白银时代”的入口，房企面临更为艰难的抉择。

　　3·30成楼市分水岭

　　吴宇所负责的项目在通州销售已接近2年，他亲眼目睹了这半年中通州楼市从低迷到爆发式上涨。

　　从2013年底开始，整个房地产市场呈现冷清下行的局面，吴宇的项目也未能逃过一劫，不断萎缩的成交量曾令项目不少销售员想放弃这份工作。

　　“转机是在今年4月出现的，4月份之前一个月的成交量也就几十套，但3·30政策一出来，我们就明显能够感受到市场的暖意。”吴宇说，他所在的项目仅4月一个月就售出近200套房源，几乎相当于该项目2014年全年的成交量。

　　5月初，市场开始明显升温。吴宇分析，一方面是3·30政策所释放出的改善性需求持续增加，另一方面，另外一股力量在搅动通州楼市。

　　“5、6月份整个通州楼市都在回暖，但是相比通州台湖、宋庄等区域，运河核心区附近几个项目的销售业绩相当于其他楼盘的两倍。”吴宇表示，这完全得益于北京市政府东迁的传闻。

　　5月底，吴宇项目周边几个楼盘实行“封盘”，“当时我们还有部分房源，请示公司领导后，虽然决定不封盘，但已经放缓了签约节奏。”吴宇告诉记者，5月底，其项目价格上调至24000元/平米左右，小户型平均售价达28000元/平米。

　　“连我们自己也没想到，在几次调价试探市场后，我们项目的价格已经一路飙升至32000元/平米。”吴宇有些兴奋地说。

　　事实上，通州楼盘涨价并非个例。2015年上半年，北上广深四个一线城市，以及重庆（楼盘）、成都、杭州（楼盘）等中西部、长三角的二线城市，成为品牌房企项目销售的热点区域，在这类热点区域发力较多的房企大多交出了令人满意的业绩答卷。

　　今年上半年，万科业绩再次率先越过千亿。恒大、绿地、保利、中海、碧桂园上半年销售额也超过500亿元，整体表现出强者恒强的发展态势。其中，万科、保利、华润置地等企业一二线城市在售项目占其所有在售项目比例超过70%；恒大、碧桂园做强三四线市场的同时逐步实施回归一二线的战略决策，上半年两家企业在一二线城市的在售项目数量占比已超过30%。

　　以保利地产(600048,股吧)为例，今年上半年，保利地产实现签约金额760.42亿元，同比增长16.74%。仅6月单月，签约金额256.52亿元，同比增长55.28%，占据上半年总销售的33%。

　　保利地产内部人士表示，从城市布局看，上半年，保利地产的销售主力主要是华南大本营、北京、上海（楼盘）等重点区域。其中，华南区域销售130亿元，北京和上海销售均达到80亿元。

　　一半海水，一半火焰

　　相比之下，三四线城市几乎成为政策“免疫”区，普遍陷入库存压力大、销售困难的困境。尽管从今年二季度起，房企销售业绩纷纷回暖，但一季度销售业绩的颓势，仍让部分房企上半年销售目标完成率不高。

　　“由于经济低迷，从2014年起购房者开始对价格变得较为敏感，品质则降到了次要的位置，今年地方政府屡次出台救市政策，但对于大连来说，库存巨大、需求不足的局面一时难以扭转。”李明浩告诉记者。

　　从2014年开始，大连、沈阳、长春（楼盘）等地都出现了楼市成交萎缩、房价大幅下滑的态势。业内人士分析，东北及内蒙古区域经济的下滑对改善性住宅需求的购房者影响尤为明显，导致购房者对未来楼市的上升预期信心不足。

　　在中国指数研究院重点监测的20家品牌房企中，建业地产、富力地产、首创置业等房企上半年完成率均不足四成，下半年将承受较大的业绩压力。

　　万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国的房地产市场才能进入健康的状态。

　　“今年以来，库存已经连续几个月下滑，包括去化周期也开始下滑。但是绝对值方面，一线城市的库存量较低，去化周期是11个月，二线城市的去化周期为15个月，三线城市的去化周期需要20个月。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　这种情况下，房企在2015年下半年的主旋律仍为抓紧推盘、去库存。与此同时，调整城市布局、创新营销策略，或成为下半年房企跑赢大势的关键。

　　“房企应在去库存中合理调整自己的布局。”同策咨询研究总监张宏伟表示，一线城市地价不断攀升，房企应采取以利润为核心的策略；二线城市土地供应较充分，市场需求仍有增长空间，房企可继续采用高周转模式，部分供大于求的二线城市，房企则应保持谨慎的进入态度；三四线城市大部分面临供过于求问题，房企可根据企业布局选择退出。