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文/沈晓杰
随着国家统计局本月15日和18日分别公布的“ 2015年1-6月份全国房地产开发和销售情况”和“2015年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”两份官方权威的统计数据，今年上半年中国房地产市场的走势和发展，终于可以落锤定音。
今年以来的中国经济，可谓是历尽大风大浪。尤其是差一点由股灾导致的前所未有的经济崩盘的空前威胁，更使人们从中国股市的风风雨雨中得到了更多的启示和反思。这里，我们不妨借用一些常在股市中运用的基本概念和分析方法，对半年来中国的房地产市场，来一次不一样的破析。
“蓝筹市”房产热，改变不了房市整体熊市的格局
分析一个市场，首先也是最基本的，就是要看它目前的运行，究竟是熊市还是牛市。但对一般人来说，要能从官方的报道和数据中，对中国的房地产市场能像股市那样，一眼辨别其“属牛”还是“属熊”，没有相当的专业知识，没有长期积累的洞察力，还真是一桩“不可能完成的任务”。
也正是因为在老百姓最关心的房价和房地产市场的“权威统计数据”上躲猫猫，所以，每当国家统计局有关房市的月报数据公布出来，就会引发不同的解读。这次房地产市场半年报出来后，同样也不例外。
也许是为了提振市场的信心和预期，国家统计局官方和央媒在解读这份半年报时，突出强调的是在全国这70个大中城市中，房价环比上涨的城市又增加了几个，涨幅有扩大了多少，房价下降的城市又减少了多少；商品房的销售面积又是如何在前5个月还是下降的情况下，一举“变负为正”，增加了多少等等。其目的，无非就是要给大家营造一个“房地产市场回稳、整个市场销售回暖”的盛况。
中国城市的住房市场，真的像国家统计局和官媒解读的如此“莺歌燕舞”吗？让我们还是以事实和数据说话。
众所周知，衡量和比较房地产市场是“牛”是“熊”，最能说明问题的简单明了办法，就是把今年房价和去年同期相比较，统计上称为同比。就如同股市上今年的股价比去年下降了不少，怎么也不能称之为牛市。那么，在国家统计局公布的全国这70个大中城市中，今年六月份和去年同期（六月份）相比，新建商品房的售价和二手房的价格，究竟发生了什么变化呢？
在国家统计局这份报告的内容里，人们可以清楚的发现：在新建商品住宅（不含保障性住房）上，与去年同月相比，全国这70个大中城市中价格下降的占了绝大多数，高达68个，比去年同期上涨的城市，仅仅只有2个（上海涨了0.2%，深圳涨了15.9%）。而在房价下降的68个城市中，房价下跌势头则显得相当的强劲，大部分城市的房价比去年同期的下降幅度都超过4-5%，下降幅度最大的达到了9.8%（泉州）。
无独有偶，和新建商品住房一样，在这全国这70个大中城市中，二手房和去年同期相比下降的城市也达到了66个，下降幅度最高的达到了11.4%（牡丹江），而且同样也有相当多的城市，二手房的房价下降幅度达到了4-5%。真正二手房价上涨的，也仅仅只有北京、上海、广州和深圳这四个一线城市。
这就是一年来房价走势的基本面。如果像股市那样，以价格涨跌论“牛熊”的话，那如今的中国房地产市场，不是熊市还能是什么？
其实，人们之所以误认为现在的房地产市场步入牛市，是因为房地产利益集团和舆论投机和炒作的中心，就是在深圳、上海和北京这几个一线城市上。这几大城市就像股市中的蓝筹股，是全国房地产市场的“蓝筹市”。
像北京上海这样全国仅有的国际化大都市，不仅早已成了全国有钱有权者的投资积聚之地，而且还有众多的海外资金的流入；而深圳因为有邻居香港的房价暴涨的连带因素和比价效应，特别是港人买房者的进入，更使当地的房价及市场，脱离了正常的轨道。
就像蓝筹股一样，京沪深广在中国房地产市场上形成的“蓝筹市”，说到底，也是积聚了各路资金堆积而成的。最近已有学者指出，要特别警惕国内房地产市场出现的这种资金大转移到一线和个别二线城市，使大部分二线及三四线城市房市日趋冷缩的“虹吸现象”，认为这在继续加剧房地产市场分化的同时，会导致局部地方的房地产市场崩溃。
其实，尽管有吸取各路资金的“虹吸现象”支撑，但一些“蓝筹市”的房价现在还是出现了楼市降温、房价下降的现象，上周末来自广东的消息显示：过去几个月来在全国各城市中“独领风骚”的深圳房价，由于资金“供血不足”，加上银行房贷收紧，“上周房价已经出现难得一见的下跌。”据当地某房产中介行介绍，上周深圳新房共成交1643套，面积为17 .46万平方米，环比跌幅分别为6.11%、2.55%，成交幅度略有回落。
判断中国当前的房地产市场进入熊市的另一大根据，还是在房地产市场的投资主体——开发商自己的投入大大降低。尽管官方一再强调，全国1-6月商品住宅销售面积增长4.5%，强调房市已经“回稳转暖”，但它却故意回避了一个最基本的事实：这就是现在的4.5%率，是建立在在去年同期全国商品住宅销售面积大幅下降7.8%的基础上的。换句话说，尽管有种种救市组合拳的刺激，但今年上半年全国的商品住房销售面积比前年还低3%以上，房地产市场的“元气”远未恢复。
和“小股民”（买房人）入市的热情形成尖锐对比的，还是这些房地产市场的“大股东”（开发商）对市场的“看衰”。尽管他们对外口口声声“房市开始转暖，房价将大涨”，但真正落实到市场投入上，人们会惊奇的发现，我国开发商群体“减持套现”十分突出。
官媒对此的宣传十分低调。一般的报道中，也就顺带说一句全国房地产开发投资增速降低，但很少说到降低到何种幅度。只有细致比较了统计报告你才会发现，今年1-6月份全国房地产开发在住宅上的投资，只有2.8%的增长，不仅延续了下滑之势，而且创下了新低。而在2014年的同期报告中，住宅投资方面的增长达到了13.7%。
其实，比房地产开发投资增速降低更严重的，还是开发商在房地产市场投入上的“大幅减持”。
众所周知，如果开发商看好当前市场，对未来有良好的预期，必然会加大土地的购置，开工推出更多的新建商品住房。但今年1-6月的国家统计局报告，恰恰给出了一个“负面的熊市信息”。
根据统计，今年1-6月份，全国房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降幅度高达超过三分之一（33.8%），而且降幅比1-5月又扩大2.8个百分点；
同样，在房屋新开工面积上，同比也是下降15.8%（总量为67479万平方米）。尤其是住宅房屋新开工面积，下降的幅度更是高达17.3%（总量为46891万平方米）；除此之外，今年上半年的房屋竣工面积也下降了13.8%，降幅扩大0.5个百分点。其中，住宅竣工面积24354万平方米，下降16.5%。上半年住宅工程方面唯一有所增长的，就是施工面积增长了1.7%。
为了渲染房地产救市的效果，在官方对今年上半年房地产市场数据的宣传中，特别强调了“住宅销售面积增长4.5%，住宅销售额增长12.9%”的“骄人业绩”。如果单独看，这也许是相当不错的“飘红”。但是，把它和去年同期的“住宅销售面积下降7.8%、住宅销售额下降9.2%”的历史数据一比，人们就发现其中真相。
而对最敏感的、反映市场商品房滞销积压的“商品房待售”数据，尽管在官方文章中强调商品住宅上半年6月末比5月末待售面积减少191万平方米，但通过数据对比不难发现，和去年同期相比，商品住房的待售面积增长幅度高达19.3%，达到了42834万平方米。
这里需要提醒的是，在今年初对全国商品房库存滞销“热议”最多的时候，当时（2014年末）全国的商品住房积压的“待售面积”也只有40684万平方米。半年下来，全国商品住房的积压不仅没有减少，反而增加了2150万平方米。在各种救市组合拳的打压之下，出现如此的状况，实在让人惊讶。
综上所述，人们不难发现，尽管从去年开始，中国政府就在房地产市场出台了一系列的救市之策，尤其是今年的“3.30”更是打出了一系列的救市组合拳，但事实和数据证明，当今的中国房地产市场，依然未走出熊市的泥潭。
效应日减的房地产救市，早已成鸡肋？
过去一个多月的中国股市的惊涛骇浪，使人们对政府的救市有了更形象生动的认知。
实际上，从渊源和频率来说，“救市”一词更多的还是和中国的房市紧密相联。2008年底的四万亿，股市熊态巍然不动，但却使得房价暴涨连连，以至于后来怎么调控，都没有压下此番救市引发的虚火。
但是，任何事都有个“风水轮流转”。自从2013年新一届政府放弃房地产市场调控、采取市场放任、导致房价新一轮的暴涨后，到了2014年，中国的房市及房价就走入了一波下滑的周期。从去年下半年开始，过去强调“市场配置资源”的政府，又开始动用行政的手开始救市，今年“3.30”的组合拳，更是让人“脑洞大开”。但房地产市场终究还是没由熊转牛，政府在房地产市场上的“救市效应”，终究没能摆脱每况愈下、效果大减的结果。
撇开一般的限购限贷等政策不说，和股市相比，政府在房地产上的救市，主要有以下几点“狠招”。
首先，和政府直接动用国库和国资的巨额资金投入到股市一样，在房地产市场上，住建部及顶层，也要求地方政府动用公共财政的“真金白银”，直接到市场上买库存商品房救市，这点早在去年就有“动静”。去年11月有媒体报道，住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，“具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求”。
最近，这项过去因怕戴上“救市”帽子和效果追究而“只做不说”的工作又有了新的进展。据报道，继6月中旬的国务院常务会议提出“推进棚改货币化安置”后，住建部已考虑通过“指导意见”，进一步扩大货币化安置在棚户区改造中的比例，并想要成为一种“刚性的要求”。目前，陕西、四川、湖南等省市已经开始提高货币化安置补偿的比例。，陕西提高到了34.9%，成都去年也提高到70%以上，最高的湖南湘潭的棚改，货币安置率则更是高达80%。
之所以说如此“棚改货币化安置”，本质上就是开发商库存的“解放军”，是因为这些货币化安置的三种方式，不是由政府安排居民和开发企业对接选房，就是政府直接从开发商手里买商品房作为安置房，或者就是让老百姓自己拿钱去房地产市场买房。总之，如今的保障房，似乎已成了去开发商库存商品房的代名词。按照住建部某官员在中国政府网访谈中的说法，在国家2015年到2017年改造1800万套棚户区中，住建部要“更加强调货币化安置的方式”。
按照棚户区改造房户均60平方米计算，1800万套就是10.8亿平方米。如果住建部“刚性要求”一半以上实施所谓的“货币化安置”，就可帮开发商去库存商品住房5.4亿平方米。这个数字，恰好比六月末全国库存的近4.3亿平方米（42834万平方米）商品住房多了1亿平方米。也就是说，如果真的能“刚性”落实这项政策，不仅现有的滞销商品住房可做到完全“去库存”，而且还留有足够的余量。
可惜，这种纸上谈兵的政策几乎没有在全国普及的可能。和股市上中央可以动用数以万亿计的国库国资不同，早就陷入债务危机的地方政府，根本就不可能有这么多的“冤枉钱”来为开发商买单。这也就是为什么住建部从去年就推广收购商品房用于保障性住房的指导意见后，房地产市场的“待售商品住房”反而越积越多、六月末比上年底还要高出2150万平方米的原因所在。如果和去年同期库存的“待售商品住房”（35917万平方米）相比，到今年六月底的库存商品住宅更是增加了6917万平方米。
第二，政府在房地产市场上救市的另一大“狠招”，就是控制供给。人们都知道，股市中救市的一大绝招，就是暂停IPO（首次新股上市）。此招一出，股价立马就会上涨。其实，这一“绝招”，在房地产市场早就成了一种惯例和“老常态”。
和真正的市场经济国家不同，作为房地产资源最主要的要素——土地，在中国的房地产产业链中是被政府绝对垄断的控制在自己的手里。每年向房市供应多少土地，都是被计划好的。其他的集体土地和农村建设用地要进入房地产市场“竞争”，那是绝对不允许的。这在“市场决定资源配置”的深化改革年代，看起来像是笑话，但却是政府操盘的习惯和常规。
于是，人们经常就会发现：每当房地产市场出现房价下降、销量因观望加重、价格虚高而萎靡之时，从国土部到地方各级政府，绝对不会听任市场把房价拉下马。他们所做的，就是立马压缩土地的供应，在源头用计划经济的手法，重新控制和调整商品房的供应量，用“饥饿疗法”来“维稳”高价的房地产市场。
这次“3.30”救市的组合拳中，其中重要的一条就是国土部和住建部联合下发的“优化2015年住房及用地供应结构”的通知，它的目的很明确，就是“控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏”，以“适当控制2015年住房开发建设规模、进度”。尽管名义上说是对“住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”，但是商品住房库存和积压较多的城市，一般也在此之列。
其实，很多地方的商品住房积压滞销，并不是由于供过于求，而是高房价冷藏了住房消费的刚性需求。而政府为了开发商高价暴利的商品住房体系“可持续发展”，不惜以“饥饿疗法”来维稳房市。这方面最显著的就是北京市。尽管北京适销对路的商品住房一直供不应求，但在今年北京的供地计划中，商品住宅预计供应750公顷，不仅比去年减少了25%，而且也成了三年来北京住宅用地供应量最少是年份。
第三，高杠杆化早已成为政府在房地产上救市的惯招。这次股灾给人们的最大教训，就是有毒的“杠杆化”会产生多么大的“颠覆性恶果”。而在房地产市场上，高杠杆化（购房者的首付比例）其实早就是政府维稳市场的“法宝”。
这里所说是“高杠杆化”，不是指购买首套住房的买房者，而是对第二套及以上的房贷首付政策。在2009年初的救市时，政府就出台了对第二套购房者“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。后来由于该政策导致房价被炒房者哄抬，银行风险极速加大而几近夭折。没想到，这次3.30救市，央行和银监会、住建部等又下发通知，“对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房”，实行“最低首付款比例调整为不低于40%”的房贷政策，再次在房市挥动起“高杠杆化”的救市“核武器”。
正像股市中的“杠杆化”使得股价泡沫急剧放大一样，房市中的高杠杆化也使得深圳等地的房价坐了一次过山车。有报道称，深圳房价涨幅领先广州的原因之一，就是它的房贷政策要比广州宽松得多。但是，一旦收紧了房贷，房价就会被打回原形。据报道，上周深圳房价出现难得一见的下降，新房成交周环比下跌6.11%，重要的原因就是工农中建四大行为应对房价过快上涨带来的风险，提高了房贷首付的比例。此外，平安、民生等5家银行干脆就暂停了房贷业务。
综上所述，人们不难发现政府在此轮股灾中所采用的种种“救世绝招”，实际上早已在房地产市场的几轮救市中“展现过身手”，而且不少还成为惯例和行规。只不过，这些“绝招”的救市效应，早已越发消减，直到今日很多已成了付不起的“阿斗”。这再次警示人们不能不重新反思：振兴中国的房地产市场，彻解老百姓在民生上反映最大的买房贵住房难问题，我们究竟需要的是救市，还是彻底改变高价暴利的开发商模式，创新出能让普通百姓买得起房的住房政策和供应模式？相信这个问题不难解答，关键还是要看顶层决策和利益集团切割的勇气和智慧。