2013年，越秀地产(00123.HK)与基金合作购地方式，仅支付了58.17亿元，即撬动了总地价款金额为人民币201.24亿元的7块土地，当年的广州（楼盘）海珠单价地王、萝岗单价地王和武汉（楼盘）精武路地王悉数在内。
两年过去，昔日地王是否安好？时代周报记者实地探访发现，越秀海珠地王至今仍未实质开工，入市遥遥无期。而如何卖出好价钱，则是摆在已开盘和即将入市的广州萝岗地王及武汉精武路地王面前的一大难题。
眼下，正处于广州国资改革大浪潮，触发了越秀地产“地产+基金”模式的变数。屡有合作的国资基金一旦被广州友谊(000987,股吧)收购成功，越秀地产今后该如何在高速扩张和低负债之间取得平衡？
最贵地王晒太阳
2013年是广州的“地王年”，先后有8个区域地王出炉，这当中越秀地产就贡献了两个席位。
当年5月，广州海珠南洲路祭出楼面价约3.46万元/平方米的“最贵”地王，竞得者即是越秀地产。在112轮举牌后，越秀地产力克恒大，最终以24.6亿元竞拍总价获胜，并一举刷新由恒大珠江新城地块保持3.3万元/平方米的楼面价纪录，加冕广州新单价地王。
5个月后，越秀地产再落一子。近70轮举牌后，广州萝岗云埔工业区YP-P1-1地块迎来新主人——越秀地产和广州越秀仁达五号基金联合体，他们以43.5亿元的地块总价竞得该地块，楼面价为9181元/平方米，溢价45%，创下萝岗地块单价新高。
在大本营广州1019公里之外的武汉，越秀也有“野心”。2013年9月，越秀地产以楼面地价12617元/平方米的“天价”拿下了武汉精武路地块，创下武汉当年总价、单价“双料地王”。
两年时间过去了，这三大地王项目进展如何？时代周报记者日前实地调查后发现，越秀海珠南洲路地王项目至今仍未实质开工。
相较于海珠区南洲路主干道上的车水马龙，越秀南洲路地王地处岔道内，周围有多个工厂。时代周报记者看到，该越秀南洲路项目大门并未上锁，亦无保安看守。进入工地后可发现，地块上原广州建港工程公司已搬走，地面建筑已拆除，地块基本平整完毕。不过，现场搭建好的工人房如今全部上锁，且无人居住。更关键的是，偌大地面上并无任何大型机械在场作业。
“这块地被围起来后，一直没听见打桩或其他施工声音，”南洲路当地居民张阿姨告诉时代周报记者。而附近一所小学的保安小李也告诉时代周报记者，早前还看到有挖土机和工人进场，但最近一年多就没了动静。
时代周报记者注意到，2014年7月，也就是一年前，越秀南洲路地王在广州市规划局网站进行批后公示——此处将建设两幢41层高的保障房及3幢通过空中连廊连接的36层高住宅。不过在此之后，该项目再无具体开发进展消息传出。
相较之下，越秀萝岗地王项目开发略有进展，但也同样速度缓慢。时代周报记者实地探访后发现，该萝岗地王项目目前仅开发搭建好售楼中心，地块多数区域仍处于打地基阶段。工地上的概况牌信息显示，该地块在2014年8月1日，即拿地近10个月后才正式动工，竣工时间为2016年1月，合同工期为5655天。
据时代周报记者了解，萝岗地王拿地之初，越秀地产与广州越秀仁达五号基金的持股比例分别为10%和90%。不久，在引入广东保利作为第三个投资者后，越秀地产、广州越秀仁达五号基金与广东保利对项目的持股比例则调整为5%、45%及50%。
今年6月，越秀宣布以24.5亿元向广州越秀仁达五号基金回购了其所拥有的上述项目45%股权。在此前的5月，萝岗地王项目已以“越秀保利爱特城”案名首次开盘，主推83-99平方米的三房单位，带装修均价区间为1.1万-1.28万元/平方米。
入市进退维谷间
这被外界认作是贴本销售之举。
时代周报记者从广州阳光家缘及广州网易房产网站上查询到，从6月19日有具体成交记录开始算，截至7月26日，越秀保利爱特城累计仅销售76套，销售面积6901平方米，销售回款约8564万元，销售均价仅为1.24万元/平方米。
合富辉煌首席分析师黎文江曾表示，不少地王项目都采取“低开高走”入市，主要原因与地价过高相关。事实上，2014年楼市风向急转而下之后，诸多地王都在遭遇这种尴尬：房价涨幅明显要比预期的慢，部分项目所在区域均价甚至还有回落的情况。
以萝岗板块为例，2013年，该板块网签均价为1.6万元/平方米，2014年，该板块网签均价水平约1.48万元/平方米，同比回落幅度8%。行至今年，阳光家缘数据显示，目前1-6月份，萝岗板块网签均价仅为1.41万元/平方米。
地王如何才能卖出好价钱，这也是对越秀武汉精武路地王的考验。武汉当地曾有报道称，越秀精武路的新房售价至少要比周边高出30%-40%，这对越秀地产的资金、项目规划设计和运营能力提出挑战，在他之前，当地汉阳地王九龙仓月玺亏本入市已是先例。据时代周报记者了解，该越秀武汉精武路地王命名为越秀国际金融汇，其中住宅项目名为越秀星宸，目前尚未正式开盘。新浪乐居网站数据预计该项目开盘均价在2.5万元/平方米左右，而周边楼盘售价在1.5万-2.5万元/平方米区间内。
事实上，国内已有不少地王深陷“降价即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。“面粉”价贵过在售“面包”价的尴尬局面， 这或许也是越秀海珠南洲路地王至今未动工的原因之一。
广州地产业内人士给时代周报记者算了一笔账，按照越秀海珠南洲路地王近3.5万元/平方米的楼面价算，未来销售成本价在4.5万元/平方米，要想获得30%-50%的利润，未来售价要达到5.5万-6万元/平方米。
这或将是一个长期工程。阳光家缘数据显示，2013-2014年，海珠区的住宅均价并无太大增长，分别为28846元/平方米和28878元/平方米。今年1-6月份，这一均价水平才小有提升至31305元/平方米。
另据时代周报记者了解，与该地块相邻的罗马家园，从2014年2月份到现在，其1年半时间整体均价依然维持在3.2万元/平方米。
步至2015年，广州楼市量升价跌。中原地产数据显示，2015年上半年，广州全市新建商品住宅网签面积494.59万平方米，环比上涨15.04%，同比上涨21.83%；网签金额726.81亿元，网签均价约1.47万元/平方米，环比下降2.46%，同比下降2.58%。
在外界看来，如果楼市走势不能给予越秀海珠南洲路地王等信心，他们都会无奈选择“拖字诀”，延迟楼盘开发与入市。不过如何躲开悬在头上那道“土地闲置满两年即被收回”的紧箍咒，这就要看各家企业的运筹实力了。