标题：赵秀池：房地产税须因地制宜分城施策

最近，关于“房地产税立法的初稿已基本完成”的议论甚嚣尘上，各方对于如何征收房地产税更是颇多关注。毋庸置疑，合理的房地产税收制度安排能够增加财政收入，调节财富差距，有效调节人们的市场经济行为。房地产税的适时改革也会逐步完善税收制度的顶层设计，使房产税征收更加规范、合理，成为房地产长效调控机制的重要组成部分。如何真正实现这些效能，笔者认为有几点须明晰。

首先，近年来房地产税对地方财政做出了很大贡献，将来也将继续做出相应的贡献。目前仅房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税“五税”加上土地出让金就已占地方财政收入的一半左右，确实为地方财政做出了很大贡献。但是，由于土地具有不可再生性，是有限的、稀缺的，地方政府这种“以地生财”的短期行为是不可持续的。伴随着我国房地产市场由增量市场到存量市场的转变，“房地产税将适当提高保有环节税负”，也是毋庸置疑的。

其次，房地产税收是一个重要的宏观调控工具，但不能盲目夸大房地产税的作用。房产税不一定能够限制投资与投机，更不能代替限购政策，成为抑制房价上涨的有效手段。从目前上海和重庆的持有环节的房产税试点来看，起到了一定的调节贫富差距的作用，但“平抑房价”作用很小。原因在于，在住房供不应求情况下，房产税是可以转嫁给购房人的。即在卖方市场下，反而推高了房价，加重了购房人的负担。

此外，房产税也不一定能够逼出空置房，限制投资与投机。因为只要住房价格的升幅高于房产税，则把住房作为投资品仍然有利可图。除非房产税的税率等于或高于房价的升幅，人们才不会持有住房进行投资。而制定这样的税率难度是相当大的。

再次，我国幅员辽阔，各地差异较大，房地产税应因地制宜、分城施策。自去年以来，我国的房地产市场分化严重。北上广深一线城市由于拥有较多的优质公共资源，对人口的吸引力较强，因此住房市场仍然处于供不应求状态。而一些三四线城市则由于缺乏人口的吸引力，市场供求关系发生了逆转，房价不断下跌，即使取消限购，也未改变这一状况。如果这些城市再与一线城市一样征收统一的房地产税，无疑是雪上加霜，使房地产市场更加低迷。因此，未来房地产税收的设计，应遵从“斟酌使用”的原则，因地制宜、因时制宜。各地应根据各地的实际情况制定相应的政策，既要考虑宏观经济形势的变化，也要考虑各地的房地产市场状况，来制定相应的政策，以促进房地产市场的健康持续发展。 (作者是首都经济贸易大学教授)