标题：三四线城市还会刺激楼市吗

文前提要：部分三四线城市库存压力仍未解除，库存去化周期长期处于超过20个月的高位，因此在当前经济形势尚未企稳的大背景下，地方政府还有可能会在今年下半年加大对楼市的刺激力度。

　　地方政府再次出手

　　连日来，多个地方政府再次出手刺激楼市。

　　7月中旬，浙江省新一轮稳定房地产市场政策正式出炉。浙江省人民政府下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），主要从三个方面来对楼市进行正面刺激：

　　首先是严控土地供应，引导用地需求。《通知》要求，消化周期超过2年的市、县（市、区），或在售、在建待售商品住宅和已出让待建商品住宅用地过多，累计消化周期超过3年的市、县（市、区），暂停商品住宅用地供应。

　　其次是鼓励住房消费，引导购房需求。《通知》规定，继续推进公积金个人住房贷款支持证券化业务试点。

　　再就是完善长效机制，引导资金流向房地产开发领域。对于落实住房信贷政策的银行业金融机构，给予住房公积金、物业专项维修资金的储存支持。

　　在此之前，还有其他省份和城市也相继出台了刺激措施，地方连发利好。如长春（楼盘）市住房公积金管理中心出台新规，明确缴存住房公积金的职工，父（母）、子（女）可组合向中心申请住房公积金个人住房住房贷款互贷业务。宁波（楼盘）规定从今年7月1日起至2016年6月30日，在宁波购房，可省一半契税。江苏省更是直接取消商品房限价政策，由市场自住定价。

　　此外，广东省政府也在7月初正式印发《关于进一步推进我省户籍制度改革的实施意见》，其中提到全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开部分地级市落户限制，力争在2020年前实现1300万人口在全省城镇落户。

　　另外，包括武汉（楼盘）、金华（楼盘）等城市，也出台政策，以加大公积金对住房消费的支持力度。武汉规定放款租房提取公积金的限制条件，金华这明确从今年10月1日起，个人公积金贷款可贷比例最高达个人账户余额20倍。

　　库存压力仍旧存在

　　为了降低库存压力，并加快去化速度，是近期地方政府再次出台刺激政策的主要原因。

　　上半年多轮降准降息，降低二套房首付，中央层面以金融信贷政策为主的调整进一步刺激购房需求。在数轮刺激政策的作用下，三四线城市市场成交量有所回升，但由于供应量巨大，导致库存量长期居于高位，库存压力无法得到有效缓解。以浙江为例，包括舟山（楼盘）等城市，库存压力一直很大。据中国指数研究院监测的结果显示，截止到6月底，舟山市的库存去化周期超过22个月。此外，温州（楼盘）、宁波等城市，也因为过去几年土地开发过快形成的巨量新增供应，在近期转化为市场供应而集中释放，导致库存量出现不同程度的增长。

　　其实，三四线城市库存压力高企，已经持续了很长时间，一直没有找到很好的解决办法。上海（楼盘）易居房地产研究院通过对烟台（楼盘）、温州等11个三四线城市库存情况长期跟踪监测发现，高库存压力一直居高不下。统计数据显示，截止到今年6月底，三四线城市整体库存水平处于高位，库存去化周期仍然高达20.5个月。与之形成鲜明对比的是，近期持续转暖的一线城市，其库存去化周期已经降至15个月安全线以下，整体水平为11.6个月，几乎只有三四线城市的一半。而房价出现快速上涨情形的深圳（楼盘），库存去化周期仅7.2，表现出供不应求状态。

　　图1 代表城市6月份库存去化周期情况

　　图2 代表城市库存去化周期走势图

　　数据

　　数据来源：上海易居房地产研究院

　　而让人感到有些担忧的是，进入7月份以来，楼市成交放慢了脚步，这其实是各方都不愿意看到的现象。在CRIC监测的68城中，其中46个城市环比下跌，整体成交量较6月下半月下跌15%。虽然7月为传统淡季，成交下滑从某种程度上说实属必然，但如果因此而沉寂下去，显然会使得库存压力再次上升。

　　未来还会出手刺激

　　在2015年下半年，三四线城市有可能会出台新的刺激政策，以促进楼市成交量的回升。

　　专家指出，宏观经济走势疲软，是导致各地方政府愿意出手刺激楼市的根本原因。以浙江为例，据统计部门公布的数据显示，在今年1～5月份，工业增加值、投资、出口等各项经济指标与去年同期相比，均出现不同程度的下滑。房地产投资增速也较去年同期回落超过10个百分点。对此，中国指数研究院有关分析人士指出，在宏观经济下行压力下，地方政府将会更加重视房地产在促进消费拉动投资方面的重要作用。

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于三四线城市来说，库存压力还是比较大，尤其是在中西部城市压力更大。因此未来出台新的刺激政策有望成为现实。当然，对于东部三四线城市来说，近期市场成交量持续上升，房价也有止跌反弹的迹象，此类城市的去库存压力还是不大的。

　　在此背景下，专家预测，地方政策仍将持续宽松。目前地方公积金政策已调整过半，未来调整城市范围和调整力度仍可能增大。另外，地方政府还有可能会在购房补贴、契税减免方面下功夫。同时，在响应住建部“327”通知允许调整土地供应结构等未来或将有更多城市效仿。福建、江门（楼盘）已取消限外，未来沿海侨乡取消外资购房禁令的可能性增大。

　　而从全国范围来看，货币政策仍将维持宽松基调，这对楼市也会一大利好。目前来看，宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长的作用仍很关键，未来一段时期适时适度进行货币政策调整依然具备一定空间。因此可以预见，在货币政策方面，还会保持稳健偏松，以保证市场货币流动性。虽然上半年已经连续三次降准、降息，但在下半年，央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。

　　当然，楼市不会大面积放松。严跃进表示，目前大城市的库存规模并不能说压力太大，部分城市已经出现了连续3个月的下跌，反映了此类城市供求矛盾开始发生了变化。所以此类城市的库存去化周期收窄后，各类楼市政策继续宽松的可能性是不大了。甚至在房价上涨压力较大的城市中，可能会导致收紧，比如适度压缩信贷额度。