标题：房地产税改革更需要专业支撑的智慧

房地产税改革又一次引起各界高度关注，因为列入人大立法议程，更因为房地产税是一种关系千家万户的税，和所有人都有密切关系。房地产税改革不能不慎重。改革需要勇气，更需要智慧，需要专业支撑的智慧。

  人大列入立法议程，很容易被理解为立法工作很快就会完成，房地产税马上就要推出。这种理解可能有误。预算法不是新立法，而只是修正，就经历了好多个年头。列入立法议程，只是***十八届三中全会“加快房地产税立法并适时推进改革”要求的落实而已。

  房地产税立法需要加快，因为这是一个关系到地方政府融资的重要问题。房地产税多为地方税，多为地方政府特别是基层政府的主要税收收入来源之一。2015年过去的几个月里，地方财政困难重重，有些地方甚至出现了负增长。在这样的背景下，于是加快房地产税立法的建议就应运而生。

  房地产税立法本来属于制度建设的内容，不应与宏观经济状况挂钩。在正常条件下，房地产税于房地产市场的影响微乎其微。房地产税税率不可能太高，无论是按1%，还是按3%来算，都是如此。可是，当前的房地产市场是一有风吹草动，就可能出问题的市场。整个社会正处于稳增长的微妙时刻，房地产税及其相关信息都有可能成为压倒这个市场的最后一根稻草。

  讨论房地产税，我们需要有共同的讨论对象。这里讨论的房地产税是对所有房地产以评估价为基础普遍定期（一般为一年）开征的一种税。按此，重庆和上海所试点的不是我们这里所讨论的房地产税，因为征收范围的狭窄，而备具个性。

  从税源来看，房地产税确实可能为地方政府筹集不少的收入。可是，我们同时也要清楚，一种商品一个纳税主体，所能承载的税负以及政府的其他负担是一定的，超越负担的课税很容易无法落实。现有的商品房价格中，已经包含了直接针对房地产征收的多种税费基金。只与房地产有关的税收就有房产税、城市土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税五种。近几年，这五种税所提供的税收收入占税收总收入都超过了10%。这还不算营业税、企业所得税收入中来自房地产的部分。说中国房地产持有环节几乎没有税的需要注意到，房产税和城市土地使用税都是持有环节课征的税。其他在交易环节形成的税收负担与以后逐年要缴纳的房地产税是可以相提并论的。未来所要缴纳的房地产税通过时间价值是可以折算为当前的税收负担的。也就是说，交易环节缴税过多，意味着在持有环节的课税就不见得合理。因此，要对所有房地产开征房地产税，就要考虑到这个因素，并尽可能把已有的税负扣除。

  从技术上看，这要解决房地产税替代哪些税种以及收费基金的问题。房地产税至少应该取代上述五种税。土地增值税不合理，本来就应该取消。国有土地使用权出让金收入名义上属于产权收入，和税收有差别。但是，它和税收一样，都构成了政府可支配财力。因此，有了土地出让金，房地产税即使要开征，税率也应该低于那些土地私有制国家。这是中国房地产税开征的特殊国情。不能简单地说，开征房地产税是国际惯例，所以中国也必须要有房地产税，而忽略了土地国有制的特殊国情。

  房地产税收入用于提供地方公共服务。这对地方治理提出了很高的要求。地方政府征税后，需要告诉当地人民钱用在何处。地方政府没有太多的国家机密，信息的公开透明是必须的。地方政府能否经受得住监督，也不能不加以考虑。从好的方面说，加快房地产税改革步伐，可以促进地方治理的改善。但是，这也可能有风险。如果地方治理经受不住挑战呢？这是必须考虑的公共风险问题。

  房地产税开征不能不考虑到许多中国人是在不具备商品房购买力的前提下拥有商品房国情的。这主要是福利分房。几万元就买了一套现在可能价值千万的住房，而收入维持在每月数千元的水平上，这样的人怎么能缴得起哪怕是1%的房地产税呢？房地产价格十多年来涨幅较快，原来一平方米五六千元的，现在可能涨到了八九万元，而业主工资收入长期维持不变，假设一直在数千元，那么，即使业主有心缴税，也无法负担。考虑到上述两种现象在全国各地不同程度存在，如果要减免这些人的房地产税，那么房地产税收入又能收到多少？而且，只对少数人课征的房地产税，无论如何不能称为国际意义上的房地产税。

  有人建议每人都有60平方米的面积免税。可是问题在于，市场经济社会中，不同地段的60平方米价格差距太大。市中心的60平方米可能比郊区的600平方米还值钱。这样，有人减免市中心，有人只能减免郊区的面积，这有什么公平而言？而且，房地产税是为地方公共服务融资，照此，越是公共服务完善的繁荣地带，就越是收不到房地产税，这对繁荣地带的公共服务的可持续提供，显然是不利的。还有，以北上广思维来考虑的60平方米豁免方案，不知道能否适应三四线城市以及农村住房面积较大的国情？

  有人建议用房地产税调节贫富差距。用心良苦。可是，作为一种地方税的房地产税怎么能有调节收入分配的功能呢？房地产税肯定是占有房地产多的富人多缴税，但以此来调节贫富差距，国际上也是鲜见的。进步的社会肯定要帮助中低收入者，但这更应该通过公共服务的完善，通过社会保障的全覆盖，通过给中低收入者创造更多的发展机会来解决。

  从长远来看，被课征房地产税是一种必然，但是，房地产税改革不能不谨慎，因为它事关全局。从现实来看，房地产税所能提供的收入不见得多，但因此要冒很大的风险。现在绝非改革的良好时机。房地产税改革绝不能建立在房地产税所不能发挥作用的功能定位之上。房地产税改革需要是勇气，但更需要专业支撑的智慧。方向对了，改革目标终究会实现。