标题：7月公寓豪宅成交328套 供应低迷新老项目均有隐衷

　和讯房产消息 7月公寓豪宅成交连续第二个月维持300套以上，“内城豪宅”为成交主力

　　根据机构数据显示，2015年7月北京（楼盘）公寓豪宅（报价6万元/平方米以上）市场共有33个项目实现成交，相比上月多出3个。33个项目共实现成交328套，成交面积5.3万平方米，环比分别下滑6%、21%。与此同时，6月北京公寓豪宅市场成交均价为66333元/平方米，环比下滑4%。

　　虽然成交量环比出现下滑，但这也是公寓豪宅市场年内连续第二个月维持300套以上的高位水平。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，豪宅市场连续两月保持成交旺盛的态势，主要有以下几点原因，首先是政策的保驾，无论是税费减免，还是降息后购房成本的减少，对于总价较高的公寓豪宅市场来说，所起到的降低支出效果远大于普通住宅，再加上恰逢股市巨变，资本转移，因此公寓豪宅市场需求开始逐渐进入旺盛阶段。

　　另一方面，近期活跃在市场中的公寓豪宅项目多地处城区四环内，地理位置优越，而基于土地出让的特性，这也将成为最后一批的内城公寓豪宅的“批量”活跃期，未来供应的稀缺也成为促使近期成交骤增的原因之一。

　　最后，由土地成本所决定的未来豪宅产品价格上升的趋势，也成为豪宅客群出手的一大原因。今年4月海淀区永丰基地一宗宅地实现出让，扣除保障房后住宅部分折合楼面价高达近4万元/平方米。而其周边在售豪宅项目五矿•万科如园7月份成交均价仅为52749元/平方米，预期价格的优势也使得五矿•万科如园7月以32套的业绩荣登成交排行榜的第二位。

7月公寓豪宅（报价6万元/平方米以上）成交套数排行：

　　从成交特征来看，7月四环内“内城豪宅”成交成为重头，其中仅三至四环间的公寓豪宅产品即实现成交185套，占公寓豪宅市场成交总量的比重高达56%。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年以来，盛德紫阙、保利海德公馆、万柳书院等一批四环内豪宅项目的入市，将原本已处于“卖存量”的内城豪宅市场迅速盘活，并持续占据成交主导。这其中“区位优势”所起到的作用不容小觑。

　　不过从未来趋势来看，由于内城区土地资源的稀缺以及“三环内不再新增住宅用地”的新规，使得今明两年将成为内城豪宅最后的盛宴期，再加上五环外宅地频频出现高价地王现象，未来公寓豪宅市场外延的现象将逐渐明显。从7月成交特征中也可以看出，五至六环公寓豪宅成交占比20%，在各环线成交中占据第二。

　　7月仅1项目入市，新老豪宅放缓入市节奏均有隐衷

　　在6月“零供应”之后，7月公寓豪宅市场供应实现“突破”。根据亚豪君岳会统计数据显示，7月北京公寓豪宅市场有泛海国际1个项目入市，新增公寓豪宅产品50套，预售许可面积1万平方米。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，今年以来北京公寓豪宅市场供应并不尽如人意，前7个月仅有7个项目入市，其中更是出现4个月的“零供应”现象，即便是在成交已进入旺盛期的6月、7月份，供应也未出现突破。郭毅认为原因出自三个方面，首先，与刚改型普宅项目的“小批次、多频次”推盘的特性不同，公寓豪宅项目基于高资产客群的“低调、内敛”的特性，多不会进行频繁的开盘活动，而是在一次开盘之后持续顺销，这也是豪宅项目供应“看上去稀缺”的基本原因；其次，对于老项目后期而言，新豪宅项目的超高价格预期直接影响了其已有定价，其中部分老项目后期很快调整价格入市，而还有一部分则尚在观察市场反应，并未急于推出新货量；最后对于纯新盘项目来说，由于多定价较高，并且面临与老牌豪宅的“客源之争”，因此不得不将蓄客周期的阵线拉长，影响入市步伐。