标题：楼市高位调整 迎来出手时机

7月楼市成交量普遍出现微幅下滑，这是市场在今年二季度持续高位运行之后的短暂休整。专家认为8月份将会平稳过渡，9、10月份还会反弹，因此建议购房者可在近期择机入市。

　　7月楼市微弱调整

　　7月份楼市出现调整迹象，成交量整体微幅下滑，不过房价走势仍然保持上升态势，尤其是一线城市，涨幅较为明显。

　　以上海（楼盘）为例，7月份成交量虽然创下近6年来同时期最高，但环比却出现了回落。据德佑链家市场研究部监控数据显示，7月份商品住宅成交量为134.6万平方米，该成交量为自2010年来近6年里同时期最高。即便是如此，但7月份成交状况却稍显颓势，环比上月出现下滑，下滑幅度为6%。

　　成交下滑已经成为普遍现象。数据表明，不管是一线城市，或者二三线城市，成交量均出现不同幅度的下滑。中国指数研究院公布的数据表明，所监测城市中，北上广深等四大一线城市7月份成交量环比下滑3%。二线城市成交量环比下滑3%，与一线城市相当。三线城市下滑幅度最大，达到10%（具体城市成交量变化情况见表1）。

　　表1 主要城市7月份住宅成交情况

　　城市 成交套数（套） 成交面积（万㎡） 环比 同比

　　北京（楼盘）13324 139.4 37% 121%

　　上海 18946 203.1 ﹣6% 47%

　　深圳（楼盘）6420 67.5 ﹣12% 198%

　　广州（楼盘）7404 87.8 ﹣25% 79%

　　南宁 6794 68.5 20% 34%

　　南京（楼盘）10825 117.3 17% 149%

　　昆明（楼盘）10689 86.3 7% 46%

　　大连（楼盘）3016 30.7 3% 77%

　　济南（楼盘）7928 91.8 3% ﹣12%

　　天津（楼盘）11689 128.9 ﹣2% 141%

　　武汉（楼盘）17078 178.5 ﹣3% 41%

　　青岛（楼盘）10787 115.4 ﹣4% 100%

　　南昌（楼盘）4540 50.8 ﹣5% 43%

　　苏州（楼盘）9033 108.7 ﹣7% 58%

　　三亚（楼盘）1001 8.1 ﹣9% 23%

　　成都 8212 80.1 ﹣9% 7%

　　厦门（楼盘）2540 29.5 ﹣9% 30%

　　合肥（楼盘）5334 56.8 ﹣12% ﹣37%

　　海口 3304 31.1 ﹣14% 53%

　　宁波（楼盘）3999 50.3 ﹣14% 51%

　　杭州（楼盘）4104 43.4 ﹣25% 101%

　　温州（楼盘）2331 29.8 ﹣32% 49%

　　包头（楼盘）2997 33.9 26% 82%

　　汕头（楼盘）1888 20.6 7% 191%

　　连云港（楼盘）3403 38.3 ﹣4% 25%

　　惠州（楼盘）2622 31.6 ﹣8% 54%

　　东莞（楼盘）7298 81.3 ﹣18% 51%

　　南充（楼盘）1930 17.4 ﹣32% 5%

　　韶关（楼盘）623 7.6 ﹣36% 18%

　　数据来源：中国指数研究院

　　虽然成交量出现回落，但房价上涨态势仍在持续。同样以上海为例，7月份商品住宅成交均价为34639元/平方米，环比上涨0.9%，连续4个月保持上涨态势。一线城市中，涨幅最为明显的是深圳，7月环比上月上涨9.73%，同比达到25.24%（具体见表2）。

　　而从整体来看，房价保持上升态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比上涨0.54%，已连续上涨3个月。从涨跌城市个数看，46个城市环比上涨，53个城市环比下跌，1个城市环比持平。

　　表2 部分城市7月房价变化情况

　　城市 环比涨跌幅（%） 同比涨跌幅（%） 均价（元/平方米）

　　深圳 9.73 25.24 37821

　　武汉 1.69 2.26 8400

　　北京 1.49 1.43 33205

　　上海 1.16 5.56 34118

　　天津 0.71 -3.49 10688

　　南京 0.53 0.75 14023

　　杭州 0.53 -7.25 16026

　　广州 -0.23 -5.81 17112

　　成都 -0.42 -2.62 7885

　　重庆（楼盘）(主城区) -10.5 -10.59 6946

　　数据来源：中国指数研究院

　　高位调整事出有因

　　楼市迎来传统淡季，加之7月楼市并无后续政策刺激手段跟进，同时受到股市调整影响，因此7月市场成交量出现回落，应在情理之中。

　　业内人士分析指出，7月楼市成交出现下滑现象，在很大程度上属于高位调整现象。上海易居智库研究总监严跃进分析指出，自今年4月份以来，市场成交量出现明显回升态势，一直持续到6月底，因此7月份成交量出现回落，颇有冲高回落意味。

　　而从外部环境来看，无论是政策支持，或者是市场预期，7月份乏善可陈。专家分析指出，“3.30”政策效应在6月份就已经出现衰减，加之7月份并无新的政策跟进持续刺激，所以在缺乏政策的强力刺激作用下，市场趋于平淡，实属难免。而与此同时，始于今年6月中旬的股灾，使得原本有购房能力的投资者，因为股市大跌而致使资产缩水，并影响到其置业计划，也使得部分市场购买力暂离市场。

　　成交量萎缩，但房价却呈现持续上涨态势，量价背离现象的产生，缘于改善性需求占比提高所致。以上海为例，7月份房价的上涨，得益于今年政策对改善型置业的支持，今年中高端项目入市步伐明显加快，成交量表现更是节节攀升，逐渐取代刚需产品。根据德佑链家市场研究部提供的数据表明，从7月成交量榜单前十项目来看，低于2万元/平方米的项目已经绝迹，2万~3万元/平方米之间的项目也仅有3个，其余均为成交均价超过3万元/平方米的中高端项目，在前十项目中占比高达七成（具体见表3）。在刚过去的6月前十项目中，中高端项目的占比也仅为六成；而在去年7月成交量前十榜单中，成交均价超过3万元/平方米的项目仅有1个，交易主力多是1万~2万元/平方米的刚需盘。可见中高端项目的热卖是导致7月成交均价上扬的主要原因。