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艾振强 明源地产研究院
千呼万唤始出来，小道消息传得久了，最终就成真了。这不，房地产税改革终于掀开了它的面纱，进入公众视野。在8月5日公布的十二届全国人大常委会立法规划中，明确提出了房地产税立法的规划，从房产税改革正式上升为房地产税体系建设。
消息一出，有人喝彩，也有人担忧。此举意味着房地产税立法有望提速，房地产税涉及千家万户，一旦开征意味着要被征税。有人担心要多交银子，有人忧虑房价会因此大跌，甚至还有人担心引起民愤……众说纷纭，莫衷一是。下面，明源君为你一一梳理。
搞清概念：房地产税≠房产税
移动互联网，极大地加快了信息的流通速度——这其中包括各种错误的信息。明源君注意到，“房地产税立法规划”的消息传出后，市场随即涌现了各种各样的解读，而其中不少的解读将房地产税与此前的房产税混为一谈……让不明真相的群众傻傻分不清。更有不少标题党打出诸如《房产税很可能不征收了》的旗号，“骗取”了不少点击量（这是一种很讨巧的说法，因为如果房地产税包含和取代了房产税，后者当然不用征收了）。
图1 房产税和房地产税的征收对象不同
事实上，房产税和房地产税是两个不同的概念（如图1）。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。而房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等等。
因此，此次的提法是“房地产税改革”而不是“房产税改革”时，从措辞上就可以看出这是一项综合性的改革。房地产税包含了房产税，并且将取代后者。
立法将在2017年前通过
触动利益比触动灵魂还难，这句话不仅适用于垄断利益集团，也适用于改革的各个领域。
明源君注意到，在“房地产税立法规划”消息出街不久前，各路舆论几乎一边倒地认为要实施“房地产税改革”比上蜀道还难，而罗列出来的理由，至今看来似乎依然很有道理的样子，然而这并没有什么卵用，种种迹象表明，“房地产税改革”是大势所趋。
首先，一般来说，世界的通行做法是，不动产登记制度落地之后的36个月内房地产税将落地。今年3月1日，我国的不动产登记制度正式实施。6日，国土部下发通知要求，各地在今年下半年要实现信息平台上线试运行，2017年要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这意味着房地产税立法落地最迟不能拖过2017年。不动产登记在全国推进，是为加快房地产税的立法打基础。
其次，在此次公布的立法规划中，房地产税法被列为第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。由于本届人大任期是到2017年底，因此，市场普遍预计房地产税法最快将在2017年底前通过，明源君对此也持认同态度。
最后，地方财税系统希望进程能够加快。按照财税改革计划，“十二五”期间包括房地产和建筑业在内的“营改增”将基本完成，此前作为地方税主体之一的营业税则将消失。按照中国税制改革的基本思路，完成营改增后，以增值税为主体的流转税未来将大幅上划中央；而直接税特别是房地产相关税收，将会下划为地方税。
这意味着，税制改革结束时，房地产税将逐步成为地方政府持续稳定的财政收入来源和县市级主体税种。房地产以及相关建筑行业的营业税，单项就占到地方本级财政收入的八分之一，如果再加上契税、土地增值税、城镇土地使用税和房产税，五项通常能占到地方政府本级财政收入的四分之一。可以这么说，如果抽掉了营业税，而没有其他替补的话，地方政府将会喝西北风，这无疑会激发他们拥护改革的决心，促使房地产税的出台时间大大提前。
立法通过不代表马上会开征
信息过载的时代，对消息反应过激——将狼就要来了，当成狼来了——已是见怪不怪。
上面明源君已经说了，房地产税立法是大势所趋，任你多少专家列举一万个不可能，难实施的理由也没用。然而，外界普遍的逻辑是，房地产税立法越早，房地产税全国开征就越早。这其实是一个错误的认识……房地产税立法不代表立马就要征收房地产税。正如你领了结婚证，不意味着你马上要举办婚礼、生小孩。
房地产税法只是为地方提供一个法律依据，各个地方的税收要素怎么设计，比如是按套数收税还是按面积收税，免税面积和税率等等等，最终地方政府可能有很大的自由裁量权，实施的步调也很可能是不一致的。
之所以要立法，是因为按照税收法定原则，法没出台就无法征收，缺少合法性。早出台就可以给想征收的地方提供法律依据。有些地方政府有钱，任性，那也可以不征收。
对房价影响不大，长期可抑制投机
房地产税真的要来了，你还敢买房吗？毫无疑问，这类标题的文章，这几天一定会获得很高的点击率。明源君的观点是，该买的买，不该买的别买，一切照常。总不能因为人未来必然要死，今天就不活了吧。何况，即便房地产税真的要征收了，对房价的影响也不会太大，屌丝群体可能还能得到一些实惠。
2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。统计数据显示，两市试点房产税的前3个月住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长；此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。
当然，上面明源君已经说了，此次要立法改革的房地产税与此前试点增收的房产税有本质的区别。虽然从国外的情况看，房产税具有普征特点，但是，2011年上海和重庆的房产税试点方案，皆有免征条款（上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征）。因此，可以预期的是，未来的房地产税立法对普通百姓也会有所优惠。普通百姓无需过度担忧征收房地产税会对自己构成严重冲击。
同样的，房地产税的开征也不可能在短期内诱发市场的大地震。今年上半年，全国一般公共预算收入增幅偏低，比去年同期回落4.1个百分点，财政部给出的原因就是：受前几个月商品房销售低迷影响，房地产营业税、房地产企业所得税、契税、土地增值税、耕地占用税累计收入普遍下降。如果征收房地产税会诱发楼市大地震，那岂不作死？！
但是，不可否认的是，长期来看，征收房地产税将对投机产生一定的抑制作用。这一点很好理解……开征房地产税后，房产评估价值高就要多交税，很多投机者再囤房投机的意愿将大大降低。特别是一些偏远地区的大户型，升值潜力本来就差，房地产税全面征收以后，空置房的持有成本上升，将引发一定程度的抛售，以减少持有成本，或者置换成中心区域品质较高的项目。
六招教你避税（不保证都有效哦）
既然房地产税的重要定位之一就是“土地财政的替代者”，就意味着房地产税需要像所得税一样，有有很广的覆盖面和庞大的基数作支撑，因此免征面积以外的（如果有的话）房产都要纳税。
以上海为例，去年商品住宅销售面积1780.9万平方米，如果估值2万元/平方米，总值就是3561.8亿元。去年二手住宅成交面积1539.3万平方米，同样按2万元/平方米估值，总值就是3078.6亿元。二者总值为6640.4亿元。参考国际惯例，首套房税率在0.5%左右，一年税收就是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。
显然，仅仅对新增交易收税的话，难以起到补贴财政收入的功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。对一线城市而言，房地产税达到1千亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三、四线城市而言，能达到200亿~300亿就能对土地财政有效补充。
一旦开征，年年缴纳，日积月累，还是要割肉不少的，那有没有办法能够在符合法律的前提下有效地规避呢？明源君为你搜集了六招，或许用得着。
开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是老百姓关心的焦点。在2017年开征之前，我们该怎么做才有可能逃过房产税呢？虽然细则还未正式出台，但如果你能在这几个方面有效规避，或许你能逃得掉房产税！
1、套数可不要贪多哦
对于按照家庭拥有房屋的套数征房产税，专家普遍的观点是首套房免征。虽然明源君认为按照套数征收显失公平，但是不排除部分地方如此施行。因此，手里房子有多，不住人，不准备留给儿子娶媳妇，留给女儿招女婿的，在房地产税开征前可以找个合适的时机卖了。
2、想省钱就别搞太大
此前，在上海和重庆试点的房产税，均划定了“豁免征收面积”，使得其最终变成了奢侈品税。明源君认为，此次改革将不同于以往，既然要有庞大的基数支撑，不可能给予人均60平米的豁免面积，有30平米就不错了，甚至零蛋都有可能。因此，想省钱的话，别搞太大。
3、买普通住宅就好了
不久前网传“100万的首套房每月或缴房产税400元”。不少专家出来辟谣，并称首套房应该会免征，但只是“应该”而已。如果首套免征的话，根本无法起到“土地财政的替代者”的作用，因此“应该”的不靠谱系数很高。普通老百姓的自有住房买普通住宅就好。至于买得起别墅的，还会怕纳税么。
4、适度在郊区购房子
六月份，深圳楼市领涨全国，但也不是到处都涨，深圳也有跌或者涨不动的地方，比如光明新区。通过税率高低来引导购房者买中心城区和周边区域的房子，上海早已有先例，不排除未来得到推广。若每年评估一次并进行征收，毫无疑问，适度郊区一点的房子被征税的数额显然要少得多。当然，靠郊区的地方产业集合度不高，工作机会少，往市中心上班的成本会高很多，需要算清楚。
5、先买房子，再结婚
根据《上海市征收房产税试点的暂行办法》，房产税的征收对象为本市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新购的住房。而居民家庭是以夫妻双方及未成年子女为单位的。
尚未购买房产的男女朋友正准备购房结婚，且婚后有计划再行购买房屋的，双方可以单独购买一套房屋后再行结婚，如此该家庭即可拥有两套房屋而无须支付任何房产税。
当然，这只有在一套房免征税的情况下才适用。
6、多生小孩，攒面积
如果人均可以享受60平米的免征权，那么一家庭里多添一个孩子自然就拉低了人均住房面积，继而可以逃掉房产税。可是，现在养育一个孩子的成本那是相当的巨大，如果你恰巧想多要一个孩子，那恭喜，如果仅仅为了逃避房产税，那请三思（要由人均豁免面积才适用）。
以上说的，更多地是针对房产税的规避，至于房地产税中包含的城市房地产税，契税等等等，该交的还是得交哦。
总结
目前，房地产税的具体内容争议还较多，各方的利益诉求不一。然而，可以预期的是，长期来看，房地产税能在一定程度上抑制投机的市场氛围，但绝非打压房价的工具。同时，各地房地产市场的表现各不相同，因此，作为一个地方税种，房地产税在不同城市的表现也必然会不一样。房地产税的税率会有一定的浮动空间，以预留给地方政府去调整，使得不同的城市能够根据自己的实际情况决定具体推行的时间。
对个人而言，没钱住普通住宅的，无需担忧征收房地产税影响原本的生活；对楼市投资客而言，房地产税预计至少还要两三年时间才会真正落地，只要及时退出，不会有什么损失；对房企而言，短期可能小受冲击，但随着需求提前释放，库存下降，也是利好。