标题：澳大利亚楼市“逐外令”真相

　[严打对象为非法购房者，对中国投资者影响不大，但须关注税收和贷款调控政策]

　　凶猛涌入国际市场的中国买家总是让人又爱又恨。他们既是各地争抢的金主宠儿，也容易成为“推高当地房价”的众矢之的，甚至成为被打击的对象。

　　现任澳大利亚国库部长霍基（JoeHockey）近日指出，数名外国投资者已被要求出售在悉尼、布里斯班和珀斯等城市的6处房产，这其中就涉及到中国投资者。

　　上述要求出售的房产价值在15.2万~186万澳元（约合70万~856万元人民币）之间。除了最新的撤资要求，澳大利亚还在调查462起外国人涉嫌违法购房的案子，这些案子同样涉及中国买家。

　　根据目前的规定，澳大利亚非定居居民非法购买现房将面临最高12.75万澳元（约合58万元人民币）的罚金或三年监禁。他们还将被处罚购房价格的25%或者市场价值的25%，以金额更高者为准，因此他们将失去从这套房产获得的资本收益。

　　不过，澳大利亚政府打击的是非法购房行为。对于合法购房的行为，坐享外投红利的澳大利亚始终敞开大门。

　　事实上，早在今年2月，澳大利亚总理阿博特就要求向推高悉尼房价的非法海外投资者下达撤资令，要求他们立即出售房产。阿博特曾说，制定这些新措施，并不是不欢迎外来投资，也不是要打压房市，而是要让本地民众享有平等的购房机会。也就是说，只要外国买家遵守投资规则合法购房，澳大利亚依然热烈欢迎。

　　避开非法购房陷阱

　　澳信集团海外房产澳洲部销售总监董洁对《第一财经日报》记者表示，澳大利亚严打非法购房对中国投资者在当地买房的影响并不大。对于此次打击，中国投资者首先要弄清楚什么是非法购房，并了解如何合法购房。

　　董洁告诉本报记者，对于海外投资者而言，只能在澳大利亚购买新房，而不能购买二手房。购房以前需要向当地的外国投资审查委员会申请海外投资许可，然后由代-理律师参与签订购房合同等流程才算合法购房。如果开发商已获得海外投资许可，则可以免除这一环节。即便申请海外投资许可，过程并不复杂也不需要费用，时间仅需十来天。

　　对于持有临时签证的居民或留学生，允许购买二手房，但只能用来自住，禁止出租或转卖从而获利。并且，在离开澳大利亚或临时签证到期时必须售出，且同样不能获利。也就是说，或者按买入价格卖出，或者只能拿回购房成本，售房获得的利润必须以交税方式还给政府。

　　在董洁看来，那些非法购房者很可能就是通过熟人或中介机构介绍，在违反上述规定的前提下购买到了澳大利亚的房产或者非法获得了利益。

　　风险在贷款和利率变化

　　据澳大利亚外国投资审查委员会统计，今年4月，中国已经取代美国成为澳大利亚最大的海外投资来源国。2014年，中国对澳投资总额达277亿澳元，其中房地产(000736,股吧)投资占总额的近一半。

　　按照澳中集团董事长金凯平的估算，澳大利亚过去10年每年房价增速大约在10%，而每年租金收入大约为房屋总价的3.5%，因此投资回报率大约在13.5%。

　　董洁说，澳大利亚各大城市的房屋供求平衡存在较大差异。比如，悉尼的人口增长过快，因此供求关系十分紧张，供远小于求，房价上涨也非常快；墨尔本供求关系相对平衡，增速也比较平缓；布里斯班的供大于求，目前的房价较为实惠。

　　董洁建议，投资者应当根据实际的需求来考虑到底去澳大利亚哪里购房，找到真正适合自己和家人的地方，切忌盲目追捧热门城市或地区。另外，只要房地产的信息来源准确，签合同时有律师代-理，在澳大利亚买房的流程和在中国买房并没有太大差别，风险也并不会比国内大。

　　仲量联行国际住宅部海外地产负责人张宏曾对《第一财经日报》记者表示，澳大利亚政府有计划增加房产交易的印花税以抑制房价的上涨，因此，在澳大利亚买房最大的风险在于贷款的成数和利率的变化。至于在产权交易流程上，因为澳大利亚法律的完善反而比国内还要安全。

　　除了看好当地房地产市场的完善和透明，买家的权益可以得到充分保障，中国人热衷在澳大利亚买房还主要因为移民的需求。由于美国投资移民配额紧张，加拿大投资移民又暂时关闭，适时推出1年就拿绿卡“闪电版”投资移民项目的澳大利亚自然成为最受中国人欢迎的移民目的地。