标题：通州限购令落地一周“退烧”效果如何

　被列为北京（楼盘）行政副中心的通州，此前迎来了一轮房价上涨。而本月14号北京市住建委、通州区政府发布的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，为原本火热的通州楼市带来了一丝凉意。

　　这是全国首个针对直辖市局部区域出台的限购政策，业内普遍称此次政策为通州“加强版限购令”，那么具体政策规定究竟有多严格？

　　政策规定：无论是非本市户籍家庭，还是已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭，如果无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明，均无法购买通州区商品住房。

　　对此，中国经济时报记者分别采访了市民、链家地产门店经理以及房地产分析师，以求从多角度展现限购令出台一周后的楼市情况以及社会反响。

　　市民：对正常购房需求影响更大

　　在丰台有首套房的北京市民周先生在接受中国经济时报记者采访时表示，由于通州作为行政副中心的定位已经确定，看好了通州楼市的增值空间，周先生一家打算在通州买二手房投资。近几个月一直留意通州房价，周末有空也会去看房，新政一出，失去购买资格的周先生有些许失望，“但是考虑到京津冀一体化的加速推进，未来也会密切关注河北一些地区的楼市情况和政策。”

　　“本来已经看好一处楼盘，现在看来是买不了了，真该早点下手。”限购令对于李女士这种自住型需求人士的影响显然更大。在国贸工作的李女士为京籍人士，在北京无房，今年年初工作由国贸转到通州，李女士告诉记者，自己已经打算在通州长期发展，因此考虑在通州买房，眼看手上的资金差不多可以付首付了，但新政出台后，李女士失去了购房资格。“又要再等三年了，还不知道那个时候政策会变成什么样。”李女士感叹道。

　　对于李女士这种要在通州正常购房却又面临被限制的窘境的人士不在少数。特别是要迁往通州的政府部门、相关企业的员工，都要在通州连续缴纳社会保险或个人所得税满3年才能购房。受访者表示，这种情况貌似防止了投资、投机的群体，实际却大大影响了有需求的客户买房。

　　房屋中介机构：购房需求外溢至通州周边

　　8月17日，通州区统计局发布前7月通州区主要指标完成情况表。前7月，通州区商品房销售面积为84.1万平方米，同比增长33%。其中，住宅销售额同比大增83.3%。

　　根据通州统计局的统计，通州区的房地产市场自今年5月份以来明显好转，单月房地产销售面积逐月增长，5、6、7 三个月房地产销售面积分别为去年同期的1.9、2.2和1.9倍。

　　根据亚豪机构统计数据显示，2015年6月与7月，通州区商品住宅（不含保障房与自住房）成交量已经连续两个月维持在2000套左右，这两个月的成交量甚至超过前5个月成交量之和。这也是通州版限购令出台的原因之一。

　　短短一周，通州商品住房“限购”政策开始发酵。记者日前从本市多家房地产中介及分析机构获悉，通州二手房住宅房价刹车，未来走势或将趋于稳定。不过，此次限购不涉及商住，通州运河CBD区域的商住公寓等项目，对购房者仍然具有较强的吸引力。

　　链家网研究院研究人员通过门店实地走访发现，周末本应是接受委托、带看房最密集的时段，但受政策影响，新增客户量和带看量明显回落，多则下降六、七成，这些减少的客户中，绝大多数都是受到政策影响无法购房的。在有资质的购房者中也出现了一定的观望情绪，房仍然会买，但并不急于交易。

　　从价格层面看，由于预计到未来出售难度的加大，部分业主由以前的“少一分不卖”转变为价格可议。目前具有降价意愿的业主，一类是套现，着急出售；另一类则是已经买好房的改善型业主。但降价幅度在3%－5%左右。实际上，大部分业主的价格预期并未受到限购影响，更看重的是通州板块两三年后的升值空间。

　　此外，据链家网研究院初步估算，通州市场至少有40%的需求受到抑制。其中大部分是外地刚需。这些需求将转移至周边区域，尤其是聚焦在朝阳、通州交界的热点商圈，如杨闸环岛、管庄等地。这些区域是通州利好的辐射区，价格水平和楼盘品质都比较接近，未来市场将明显升温。

　　链家地产朝阳区管庄门店经理告诉本报记者，通州限购令落地后，无法在通州置业的购房需求外溢至通州周边。这一周之内，廊坊下辖的燕郊、大厂和香河等地新房、二手房，北京市区域的顺义和亦庄，客户咨询量、看房量均有所增多。然而，前述人士表示，廊坊或将出台限购政策的消息已经传出。

　　专家：长远来看更应侧重建设有效市场机制

　　业内人士对于此次通州限购看法不一。有观点认为，通州连夜推出“加强版限购令”，将有效缓解因“城市副中心”概念而引发的投机、炒房、追涨等风潮，这不仅有利于当地房地产市场的持久健康发展，更蕴含着对以往房地产粗放式扩张的摒弃与城市科学发展的追求。也有观点认为，对“限购”措施应持谨慎态度。既然“城市副中心”的概念出来了，购房需求被吸引其实是意料之中的事。在特殊时期，一定程度的行政干预可以起到稳定市场的效果。但从长期来看，还是应该多方论证，侧重于有效市场机制的建设，最终让市场在资源配置中发挥决定性作用。

　　对于通州限购政策，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟对中国经济时报记者表示，首先，限购门槛提高主观目的是为了抑制投资投机，但是限购门槛提高之后通州楼市成为稀缺，很多购房者、投资客肯定还会想方设法进去的，因此，从供求关系的角度来看，限购本身还会使本来就紧张的供求变得更加紧张，使得本区域房价因此而继续走高。从实际操作的角度来看，限购从来没有挡得住真正想要买房投资的人，尤其是对于房价有明确上涨预期的地区，投资客更会把握好这样的时机进入。其次，对于通州周边区县来讲，通州短期内限制进入，对于周边区县的楼盘来讲则面临一定的机会，价格还会继续坚挺并上涨。

　　张宏伟认为，从分析来看，下半年尤其是第四季度成为房价上涨压力最大的时间段，因此，从政策面收紧的“窗口期”来看，第四季度或成为北京楼市政策面集中收紧的“窗口期”。而从收紧的“分类指导”政策趋势来看，严格执行楼市限购政策、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“330新政”的执行力度（上海（楼盘）二套房贷政策已经开始收紧，北京估计也快了）、收窄房贷利率的优惠程度、调节土地拍卖方式控制地价过快上涨对房价的影响等等，都有可能成为第四季度政策的发力点，以此短期内抑制投资投机性需求，防止房价过快上涨。

　　业内人士表示，事实上，通州楼市只是近年来各地新城新区“房价先行”现象的一个缩影。如何避免炒作，如何让房价合理反映房屋的内在价值，如何让房价不成为制约新城吸引人才和产业的因素，成为决策者面临的一个重要课题。