标题：净利率跌至个位数 下半年房企面临三道坎

　进入半年业绩集中披露期以来，已有60家上市房企公布了公司半年报。值得关注的是，已经公布业绩的众多企业利润下降，平均净利润率仅为8.4%，历史上首次跌破10%。同时值得关注的是，去地产化、多元化之声不绝于耳，不少企业已经或者正在考虑选择“出走”。业内人士表示，经济下行压力下，房地产行业进入“新常态”，开发商的各项经济指标很难做得很漂亮。在2015年上半场已经落后的情况下，摆在渴望扳回一城的房企面前的将是利润、转型、资金等诸多艰巨挑战。

　　净利率跌至个位数

　　Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业27家，占比近四成。其中，万科发布的2015年中期报告显示，其结算净利率出现了较大下滑，跌至9.6%。同时万科的高增长状态也已结束，利润增速只有0.8%，同比下降58%。

　　分析显示，绿地、万科、保利、招商四大标杆房企的年报显示，绿地净利润率为4.6%、万科为9.6%、招商为11.9%、保利为11.7%。

　　中原地产研究部统计的60家已发布半年报的标杆企业情况显示，60家房企营业收入为3011.4亿元，而60家企业的净利润只有252.57亿元，净利润率只有8.4%。

　　“从年报上来看，多数企业营收普遍上涨。”一家研究机构相关人士表示，但利润同比明显下滑。60家企业合计营收同比2014年上半年上涨了2%，但净利润合计在2015年上半年只有252.57亿元，相比2014年同期的263.66亿元下调幅度达到了4.2%。这表明大部分企业的利润率都明显下调。

　　在60家企业中，有36家企业利润率低于10%，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。从净利润看，有28家净利润下调。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，2014年房企的平均净利润率为10%，2013年净利润高达11.97%。这表明房地产企业的盈利能力大幅下调，房企已经告别高利润时代。

　　预期随着未来一个时期内中小房企的集中公布半年报，平均净利润率可能会继续下调。

　　一家大型房地产开发商表示，利润率下滑与房企走量直接相关。毕竟总体上来说，企业的销售难度仍在加大。虽然全国一二线市场回暖，项目利润还不错，但当地市场上的竞争却相当激烈；三四线城市依然处于调整过程中，该开发商所在的公司还面临着去库存的压力，以价换量仍在持续，企业很难选择追求利润。

　　另一个不能忽视的原因是成本上升。首先是融资成本持续增加，房企对内对外融资的成本持续上升也吞噬了企业的利润。

　　此外，土地竞争激烈，房企一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。

　　转型之路难言平坦

　　越来越多的企业正在选择转型。

　　其中，中小房企“去地产化”的倾向日趋明显。

　　据不完全统计，目前已有19家A股上市房企宣布彻底告别房地产，转而投向金融、贸易、文化、娱乐等行业。

　　浙江广厦(600052,股吧)日前发布公告表示，将在未来三年内退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。坚持做好现有项目的开发，通过销售清盘、股权转让等方式进行快速去库存和剥离；另一方面，已于2014年进行资产置换，置入盈利能力和发展空间较强的影视文化行业。

　　不久前，莱茵置业更名莱茵体育(000558,股吧)；华丽家族(600503,股吧)基本退出房地产开发；证大置业谋求转型退出……

　　随着房地产行业利润的逐渐下滑，近五年间有超过100家A股涉房企业退出房地行业，其中多为中小房企。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去库存压力仍然较大，房地产行业利润率下滑已成共识，在龙头万科都未能幸免的情况下，中小型房企就更加困难。银行加强对“风险”房企或项目进行风险控制，可能会令中小房企面临资金紧张的问题，甚至频现被并购或破产的现象。

　　中小房企在融资，土地获取等领域全面处于劣势。与其面临生死存亡，不如另辟蹊径。

　　与一些中小企业选择“告别”相比，大型房企则选择多元转型战略。

　　万达、万科等大型房企则先后试水互联网，并涉足投资金融、智能家居等行业。与万科在物业、装修、社区O2O等与房地产主业相关领域转型相比，恒大则选择了其他行业进行多元布局，继矿泉水之后，在粮油、奶粉、娱乐、互联网+医疗等领域崭露头角。

　　业内人士表示，企业的可持续发展关键还在于战略转型，但隔行如隔山，地产领域的开发经验对其他行业作用有多大尚难估计。但无论是中小企业彻底“改行”还是大型房企遍地开花，他们的转型之路都难言轻松。

　　资金链承压

　　房企下半年还将面对的另一个难题是资金。

　　“尽管全国楼市普遍回温，但房企资金压力并未得到根本缓解。”一家金融机构相关人员分析，西方国家量化宽松政策的退出以及内地开发商违约风险上升都让企业“出海”融资陷入瓶颈，而人民币进入贬值通道也让房企海外发债成本急剧升高。

　　今年前7个月房企合计海外融资183.1亿美元，比2014年同期431.54亿美元下跌了57.6%。内地发债是开发商当前融资的主要手段。据不完全统计，年内开发商已融资2500亿元。

　　数据显示，8月以来，已经有14家房企发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额度达648亿元。

　　事实上，今年以来已有超过60家上市房企（包括港股）在内地已经通过公司债融资，预期融资额高达2500亿元，而在2014年全年，只有15家企业获得成功融资，金额为235亿元。

　　8月16日，中粮地产(000031,股吧)发布公告称，公司获准面向合格投资者公开发行面值不超过人民币23亿元的公司债券；8月17日，远洋地产也宣布，公司拟发行最高金额达100亿元。

　　张大伟表示，从去年到今年，除了一线城市房价、商品房成交面积继续上涨外，二三线城市，尤其是三四线城市房地产市场成交惨淡。城市分化效应，导致房企对资金需求依然非常大。这让越来越多的房企加入了境内融资大军。

　　业内人士表示，除了利润率下滑、转型困境、融资瓶颈之外，拿地难度加大、开发成本上升、年度业绩难以达标等，都是未来房地产企业将要面对的待解难题。