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标题：雅居乐负债426亿计划“减债”有意出售非核心资产

1楼

杨驰凯 发表于：2015/8/27 10:58:00

　　现场提问：上半年雅居乐去化率是多少？现在内地三四线库存比较大，管理层怎么看下半年情况会？未来会不会加大在一二线城市买地？另外，毛利率有所下跌，接下来有没有改善举措？

　　李雪君：上半年综合去化率是47%，全年目标是62%。另外，上半年存货货量占了我们整个销售货量的50%，整个去化率也在我们的控制之内，下半年会继续加大力度去化。

　　关于购买土地的问题，当然一二三线都会去关注，但是今年的整体买地我们还是秉承一个审慎的态度，主要考虑的项目第一是在我们已有团队的区域，第二符合快速兑现的经营指标。

　　张森：今年上半年的毛利率是29.6%，去年全年的毛利率是32.4%。我在上次的记者会也提到预计今年的毛利率会是28%－30%，所以今年上半年29.6%的毛利率是在我们预期范围内的。

　　毛利率下跌的原因一是买地价格，第二是成本，现在每一家公司在控制成本，我们也希望今年通过成本下降50%左右来维持毛利率，目标是全年的毛利率在28%到30%左右。

　　相对来说，雅居乐这个毛利率在行业里面算是前列位置了，我也看到有很多同行公布的毛利率都有一些压力。

　　现场提问：央行推出降息和降准，对于雅居乐未来的定价会不会有影响？下半年买地方面是不是会回去三四线？

　　张森：降准最主要是存款准备金比率降低，银行有多一点的空间和资金可以做借贷，这个对于整个行业或者是经济都有帮助的。帮助就是银行在审批按揭贷款的时候可以多一些放款，还有对于银行股的分派都会提高，这对于整个行业都是正面的信心。

　　陈卓林：买地方面，我们现在有三个考量因素。第一，我们一定会在现有团队做得好的城市，比如广州、中山、郑州等这些地方继续买地。第二，一线城市或者去化率表现好的城市拿项目。第三，也不排除二三线城市拿项目，但是必须是在做好市场分析和项目的经营指标测算的前提下才会有行动。

　　现场提问：雅居乐意向出售的资产是怎么选择的？会不会主要都是一些新资产？出售是不是因为公司的资金需求比较大，套现资金有什么用法？

　　张森：资产方面，现在集团里面有很多非核心资产，包括一些酒店的投资。如果价格合适的话我们都会出售，最主要是希望资金可以灵活调配投放在比较好的资产里面，优化资产结构，将一些回报慢的资产变现，转投新的、有潜质的项目。

　　现场提问：现在有没有资金投入的理想的项目或者是具体计划？

　　陈卓林：首先资金回来之后可以调整一下债务，还部分债，同时降低成本。其次，希望能够巩固地产运营到三年之余，还有物业分拆那部分也在策划中，也不排除其他的多元化发展。

　　更重要的也如刚才所说，通过调整更多地找一些好的城市，好的项目，未来几年业绩能够多增加一些。

　　现场提问：减债方向，接下来会采取哪些举措？目标是希望可以调整到什么水平？买地会比较审慎一点，但是并购方面有没有兴趣？还有你们有没有和其他公司合作？

　　张森：减债方面，第一从今年年初开始，我们已经做了一部分的调整债务结构动作，比如5月份发美元债还了今年一笔短期的债务。另外，现在雅居乐在香港的银团贷款比例已经降低了很多，现在也在洽谈一些新的银团贷款，拿来之后会用来还美元债，降低利息成本。第二，我们也在研究国内发债，希望在年底之内可以完成发行第一个国内公司债。暂时还没有申请审批，现在是第一步，在国内先做评级。

　　陈卓林：至于收购和合并，不排除。第一，要看有没有这样的机遇，第二是必须要经过测算的。我相信未来有这方面的可能性，不排除并购一些中小项目，但是一定会非常审慎。

　　至于产业方向，现在是关注地产以及物业管理，其他新产业我也在多方面地去看，但是讲真的，现在不是一个成熟的时期，如果今明两年有眉目，适当机会可以向大家公布。

　　现场提问：上半年对比去年底存货的水平下降了多少？现在手上还有多少库存？今年调整了新开工的面积，下调幅度较大，会不会影响到未来两年的供货节奏？

　　李雪君：截至2015年上半年的竣工待售货值是150亿，去年底这个数字是160亿，上半年消耗了40亿，同时又新增了新货30亿。所以我们的目标，就是针对遗留的120亿存货再去化比今年上半年更多的幅度，希望在明年年底能把它全部消化掉，

　　整个开发量确实有压缩，现在有一些根据销售的节奏去加开，有一些也做了放缓，初步整个加减水平就是在现有水平傻姑娘，不会在未来供货方面出现问题。

　　现场提问：陈生说内地的地产已经进入了调整时期，你认为调整时期是多久？刚才提到会依赖降低成本去维持毛利率，拿均价会持平还是会下跌？

　　陈卓林：过去几年事实上有很多不同行业的公司进入了地产的，第一是加大了供求的问题，第二是抢高了地价。

　　现在同行和政府都更理性了，我估计未来一到两年是可以继续发展起来的。现在有很多的企业都会发现原来地产不是那么好赚的，或者不是每个人都可以做的，又或者还有可能其他东西会比地产更加好做。

　　我相信一两年的调整后，整个行业会有很多优胜劣汰，会更加理性和正常。经过这次地产的波动，也可以看到政府对于房地产的政策也更加理性了，这也利于行业平稳。所以我相信一到两年时间内是可以调整好的。

　　我也认为房地产行业有10到12%的利润是比较合理的。至于均价，我们的均价从1万多元调整到9千多元，海南和广州项目价格由很明显的上升，但有部分项目就需要降价策略促进，所以去到9000多一点。我相信未来均价在9千多元到一万元左右的是可以的。

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