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8月19日，在经历了内地媒体三个半小时的“问题轰炸”后，九龙仓集团（00004.HK）第一副主席周安桥才得以脱身。前一天，九龙仓刚刚在香港发布完2015年中期业绩报告。
和内地媒体交流会的地点选在了九龙仓在上海陆家嘴(600663,股吧)黄浦江畔的豪宅项目、即将开盘的滨江·壹十八。从户型设计到内外装饰，“滨江·壹十八”中都可见到些许绿城的风格。这是学习的结果，但是周安桥称九龙仓不只学习了绿城这一个合作伙伴。在他心目中，如果一家房企有绿城的产品能力，又有中海的成本管控能力，还能做到快速周转，大概可以“天下无敌”了。
滨江·壹十八开盘在即，九龙仓并不准备做价格领跑者。房地产市场在回暖，但在人民币贬值、股市大幅震荡，和更复杂的经济因素面前。九龙仓的策略是“一路走、一路看”，通过各种方式积极拿地。
然而，放置于更长的时间里考量，今天所言所做不过是历史一瞬。对于经历过世事沧桑的九龙仓而言，如何有先见之明躲避风浪？周安桥回答《21世纪经济报道》记者提问时说，“九龙仓也不是上帝，也做不到逆周期操作。”
好的时候，要想到不好的时候
半年报显示，九龙仓集团上半年核心盈利增加5%至52.58亿港元，同期净利润下滑41%至69.58亿港元。净利润下滑主要有两个原因：一是投资物业重估盈余同比减少了37.27亿港元；另一方面是由于绿城不再是九龙仓的联营公司，只能将对绿城的投资重新分类为金融投资，因此产生了非经常性会计亏损约14.91亿港元。
7月初退出绿城董事会后，九龙仓却选择在二级市场对其增持。截止到8月6日，其持有的绿城股份比例已经达到25%。对此，周安桥解释说，增持或者减持，只代表九龙仓自己的态度和对绿城股价的看法。从财务角度看，九龙仓进退没有时间表。由于持股成本很低，当年入股绿城时，每股港币5.2元，除去2元的股息，实际每股成本只有3.2元。
背靠中交集团，绿城的融资成本进一步降低，并且中交集团拥有广阔的土地储备，绿城因此有了新的发展平台。九龙仓乐得其见。周安桥透露说，九龙仓也正在跟中交集团谈土地合作，而拿地是当下最让他焦虑的事情。
2015年上半年，九龙仓在内地的销售额是103亿元，同时花费了约40亿元买了5块地，买明显小于卖。土地市场尤为激烈，土地的价格往往是超过或者接近了房子的价格。九龙仓并不认为后市可以继续疯狂。拿地态度可以很积极，但出手必须很谨慎。
就在举行和内地媒体交流会的当天上午，周安桥还去看了上海的两块地。有些机会是等来的，奋力搏杀只会将企业置入危险境地。而拿地的渠道也不仅仅限于公开拍卖方式，周安桥称正在积极和一些手中握有存量土地的国企谈合作。
滨江·壹十八的开盘价还没有公布，但九龙仓并不打算提价销售。“在市场好的时候要想想市场不好的时候。假如目前市场是100，我们定价尽可能是在90到95之间来考虑，而不是带头冲到105、110、115。”周安桥说。他进一步分析，北京（楼盘）、上海房价不断上涨，土地上涨比房价还要快。如果不断上涨，就像股票一样，终有一天会透支。
今天，中国经济的局面比往昔更为复杂。九龙仓的住宅销售策略是不捂盘。用周安桥的话说，按照新常态、平常心，该什么时候拿地就什么时候拿地，该什么时候推盘就什么时候推盘。
如何应对明天和意外
明天和意外哪个先来到？对于一家创建于一八八六年的企业，经历了数轮经济周期，存活至今并且依然保持欣欣向荣的生长力，有没有可能逆周期行事？
周安桥的回答是：没有。如何应对未知的风险？九龙仓的做法是通过布局来抵御风险。以零售业为例，内地自由行开通以来，香港零售业度过了11年的黄金期，但在2014年遭遇了下滑。2014年全年，香港零售业总销货价值为4933亿港元，较2013年下跌0.2%（2013年为4945亿港元），这是推出自由行11年来，香港零售业首次出现负增长。
香港的最大优势是免税。内地居民到香港购物有国家政策的原因，只要国家改变政策，上海、北京等更多城市可能会取代香港。在周安桥看来，九龙仓最重要的决策是2006年决定将一半资产投资于内地。
尽管从目前来看，九龙仓80%的利润仍来自于香港，但内地潜力巨大。上半年内地投资物业的收入增加34%至港币11.21亿元。其中，成都国际金融中心的贡献更加可观，商场收入上升85%，达人民币3.04亿元。商场的出租率几乎达到100%。
而在业态的布局上，九龙仓不仅仅投资住宅，更有大量的投资性物业。到今年上半年，九龙仓的投资物业资产价值已经达到了3068.75亿港元，较去年底继续增加了近50亿港元。投资物业资产价值今年上半年所占公司总资产比重为68.6%，这是多数在港上市房地产公司难以企及的水平。而实现的179亿港元营业收入中，来自投资物业贡献的营收达到了71.74亿元，占到集团营收的比重约4成，营业利润占比则达到了78.8%。
周安桥称，尽管由于税收、政策等原因，在内地发展物业的利润不比香港，但可以通过数量来弥补。进入的方式不仅仅包括和国内发展商合作，也包括独立操盘。在缩短管理半径、减少一些城市投资的大背景下，可以确定的是，未来九龙仓会加大在上海、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）三个城市的投资。
当年，九龙仓秉持“创建明天”的理念，在政治环境并不明朗的气候下，把原来的旧电车厂重建为今天的时代广场。1989年，时代广场重建之时，也是香港出现严重信心危机之时。建设共17层的直立式商场，在当时无论香港以至全球也是闻所未闻。1990年至2000年期间，海港城展开大型重建，到2014年海港城年度零售销售额超过350亿港元，在十年间增长五倍，成为全球最高效的商场之一。
然而，内地赴港游客数量毕竟有限。九龙仓的打算是，把“海港城”开到13亿人的家门口。成都国际金融中心（成都IFS）表现出比香港海港城更强的增长势头。2017年，重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、苏州IFS都将开业。周安桥称，成都IFS这样的项目，每年有两个最好。但因为九龙仓选址很严，总是找不到类似的好地段。目前，九龙仓还在寻找2到3个IFS项目。
虽然零售业低迷，但是成都IFS可以保持租金30%的增长，商场收入85%的增长。“但我也不敢保证每个IFS都有这么好的增长，选址等综合因素加在一起，才可以使一个IFS成功。”周安桥说。他认为，两年做一个或者三年做一个IFS比较切合实际。
回望过去，内地房地产企业高速扩张和发展，也留下了不少遗憾。以万科为例，过去十年从100亿做到2000亿。周安桥认为，类似的故事很难在未来重演。不仅经济增幅放缓，行业发展增速下降，所有的开发商还面临着拿地的难题。而当年发展速度创世界纪录的万科，前20年基本上是以住宅物业为主，不留收租性物业，这是万科最大的优点。但如果以万科的规模，留下10个类似时代广场或者是海港城的项目，今天又是另外一番情形。
从事房地产行业时间更长、在香港排名靠前的地产集团，大多数是收租性物业和销售性物业兼容的公司。只是每一家的比例都不一样，有的收租多一些、有的发展多一些。周安桥的观察是，现在一些内地的房企正在向这个方向努力。