标题：售后返租不宜超5年？包租商铺优势风险最全解析

　编者按：“售后包租”即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代-理机构用于经营，把定期向购房人支付租金的一种销售模式。由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，不少开发商想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。

　　“收租新街口，5年返租8%”、“包租3年，保底收益21%”、“每年收益10%，5年收回一半总房款”……近年来，南京（楼盘）这种“包租”产品陆续涌出，且包租范围已从传统的商铺产品包租到酒店式公寓、办公产品包租，年投资回报率各异，让投资客一时“眼花缭乱”。而同时，如南京南站商铺陷“转租门”等包租商铺也不断暴露出。

　　售后包租究竟是“馅饼”还是“陷阱”？此次策划主要从当前南京包租产品产生的热点问题入手追踪报道，对包租模式、南京市场上包租现状以及包租优势与风险进行分析，为今后投资者在包租问题上尽最大可能规避风险提供帮助。

　　365淘房 南京讯 包租型商铺顾命思议就是当你买下商铺产权，开发商或运营商负责店铺招商经营，投资者轻轻松松享受返回租金或者年利率，省心又省力。

　　但世上没有一本万利的事情，有多大的回报就要承担相应的风险。

　　上周小编为大家分析了南京市场上常见的包租、返租玩法，今天小编就为大家详细解读包租型商铺的优势和风险，让在投资路上的各位网友对包租产品有更清晰的认识~~

　　先看看，“售后包租”的具体概念究竟是什么？

　　由于此种销售模式承诺给购买人带来较为稳定的投资回报，因此销售效果较好，为开发商所追捧。这些包租产品对于投资者来说，还有哪些优势吸引？

　　前期统一经营：

　　回报率高：

　　一般市场前期培育，运营商都要给予减租等优惠吸引商家入住，所以前期市场实际回报率并不高，而包租就解决了商铺前期回报率低的问题！

　　市场相关费用低：

　　因为有运营商运营，所以市场的管理费，广告费，清洁费等等都是从商家收取的，投资户是不需要付出的，前期每年拿回报率租金就行了！

　　省心省力：

　　买这种产品包运营，前期可以省心省力。

　　但“售后包租”销售模式同时也存在一些问题和投资风险，如：

　　虚假优惠

　　“售后包租”往往是开发商给出一个地段好、房价涨的美好愿景后，抬高房价，再忽悠购房人买商铺，前几年租金充抵房款只是虚假优惠。

　　前期无经营权：

　　能否拿到高回报不一定：

　　因为是售后返租，所以给你承诺很高的回报率也是以后的事情，这也不排除一些开发商暂时资金链竞争所以高额回报率来吸引投资户购买，那么后期的风险不言而喻了！

　　业内人士指出被开发商指定给业主的“经营管理公司”通常是开发商控股企业，但因形式上相对独立，便成为开发商日后规避风险的“挡箭牌”。“

　　一旦日后经营不善，发生纠纷，也只是由经营公司承担"责任"，而开发商早已回笼资金，并不会有大的损失。”

　　业内人士指出，这种“售后包租”暗藏多重风险隐患。

　　投资商铺没有天掉馅饼的事，高回报率就要有承担高风险的后果，不能盲目听信别人的信言，要考虑清楚。

　　1.

　　可能存在欺诈

　　，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房人销售该项目，有的甚至是携款逃匿。

　　2.开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，有可能

　　导致资金链断裂

　　3.项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。

　　4.所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证

　　5.往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等

　　售后返租回报承诺多久为宜？

　　对于售后返租项目的回报承诺应该为多久？

　　业内人士指出租金回报年限不宜超过5年。

　　从理性方面分析，一般商业项目招商时初次与那些商家签订的第一拨租赁合同的到期时间分别为3年、5年、10年或10年以上，而当中占大部份的零售与小型餐饮商家一般也得在5年左右约满。

　　从专业角度看，最能够保证收入的就是这几年，其后租金是上涨或下调甚至客户是否会出逃，均要看项目的具体营业额。鉴于投资者与开发商在信息不对称，超过5年的回报在未来是否能够保证难以确定。

　　因此，从投资者及开发商两个角度，业内人士认为售后返租项目承诺的回报应该以不超过5年为合理，超过5年则无论开发商或是投资者均需要为此承担更大的风险。

　　小提示

　　买售后返租商铺注意些什么

　　首要是地段！ 地段好的商铺一般风险相对较小（能拿到好地段的开发商实力会弱吗?地段好人气 交通 等问题迎刃而解！）

　　然后看开发商实力（不知名的开发商要小心了，开发商实力强也保证后期能顺利返租） 还有一些市场有政府的股份或者是政府规划的项目，或者是老市场翻新等等风险相对来说都比较小的！