标题：9月已来，微利时代的房地产旺季可否如约而至？

传统的淡季七八月份已经结束，“金九银十”已经到来。经历了多轮降息的楼市总体上已经步入了稳步上升的通道，历史上的楼市火爆场面近日又在中原重现。在七八月份整体市场表现出了“淡季不淡”。如郑州碧桂园项目8月份开盘认购18亿元，创下两天签约5个亿，所有推售房源只剩下不到10套；新一代智慧社区的代表康桥·朗城在8月29日首开就创下大定330套的市场佳绩；土地市场方面，8月26日，郑州龙湖区域单价地王被郑州永威置业以1753.45万元/亩再次刷新。在传统的淡季，创造如此良好的销售业绩，似乎已经促使郑州提前进入了“金九银十”的传统旺季。

    根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为10787元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点。其中，2015年8月，郑州（新建）房价为9217元/平方米，环比上涨0.48%，涨幅在全国100个城市中排在第30名。

    总体数据来看，今年8月份表现出了淡季不淡的市场状况。以此为基础，8月底央行更是适时再度降息，为“金九银十”增添了更多的期待。对于未来短期内市场回暖的坚定预期，市场各方也表现出了极为统一的口径。在今年淡季不淡的七八月份，大多数开发商对于即将来到的“金九银十”已经做好了充分的集中去化准备工作。

    从市场主要布局的去化节点来看，9月份对于开发商是一个极为关键的去化节点。自去年11月22日以来，央行已经实施了五次降息、三次降准，综合购房利息成本已经创下了2008年来历史最低。极好的购房窗口，也是开发商极好的去库存窗口期。因此，今年选择在“金九”开盘的项目货量众多。

    目前郑州商业贷款，原来基准利率是5.4%，调整后为5.15%。同样公积金也不甘示弱，原利率为3.5%，调整后3.25%。从整体市场环境来看，促成旺季的各种因素已经齐备，“金九”火热值得期待。市场加速推盘房企押注下半年

    基于今年上半年的市场现实状况，多数开发商上半年全年完成目标不足40%。在这样的情况下，多数房企将全年任务的大部分押在了下半年市场去化表现上。

    如近日，中海地产总裁郝建民在年中业绩会上表示，将年初定的1680亿港元销售目标上调至1800亿港元，这是目前发布业绩企业中非常罕见的。但也足以看出中海地产对于下半年楼市的看好。

    河南本土房企头牌建业集团虽然上半年完成目标只有34%，但从下半年的推售存货来看，总共227亿元的可售房源，去化率只要达到51%即可完成全年目标。从中可以看出，本土主流开发商对于下半年的市场还是有着极高的预期，把整个年度的业绩贡献也主要压在了下半年。

    对于大多数开发商来讲，9月将迎来推盘的集中爆发期，下半年的战绩如何，全年的目标能否实现，9月将是关键期。

    “微利时代”下 行业集中度进一步提高中原地产研究部统计，截至8月25日，有60家房企先后公布半年报。这60家房企营业收入合计3011.4亿元，净利润仅为252.57亿元，净利润率仅8.4%。其中万科、绿地、保利、招商、碧桂园5家龙头房企净利润率分别为9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。

    “数据显示，2013年、2014年房企的平均净利润率分别为11.97%、10%，已明显下降，2015年中期平均净利润率更降至8.4%。多数房企目标完成率不足四成，各房企半年净利润总体呈现下滑趋势，行业平均净利率首次跌至个位数，显示中国房地产市场进入‘微利时代’。”河南财经政法大学刘社教授给出这样的观点。

    进入“微利时代”的房企“马太效应”将被凸显，市场格局也在不断调整中。2014年的市场数据显示，前100名房企占整个房地产行业份额的35.4%，较上一年度上升5.9个百分点，提升幅度为历史最大，行业集中度进一步提高。在房地产行业逐步迈入平稳发展新常态、市场竞争更趋激烈的背景下，市场份额将更加集中于领先梯队企业。

    “微利时代”的房地产门槛越来越高，由此引发的市场格局出现两极分化，市场份额不断地集中于优秀的房企将是不可抗拒的大潮流。