标题：海外市场收益更高 千亿级房企拓展面临多重风险

　　海外市场不确定性高

　　如果将海外投资项目的销售全部寄托于国内客户，对于国内房企而言，其实是一件福祸相依的事。

　　2011年，碧桂园进军马来西亚新山市，创造开盘后一个月6000套、91亿元人民币的销售纪录，月销售额超过新山全年销售额，迅速成为当地房企No.1。支撑这一业绩的，大多是碧桂园的国内客户，他们看好该项目的原因之一是，如果将新加坡比作中国香港，那么新山就是深圳（楼盘），有深圳物业增值案例在前，投资新山的收益不言而喻。

　　很不幸的是，这种投资逻辑很快被颠覆，马航飞机失联事件发生后，碧桂园海外销售业绩受到大幅影响，碧桂园的战略最终被迫调整为“三分天下”（即海外市场、广东省及广东省外的国内市场）。

　　关于目标客户定位，张玉良曾强调，绿地的海外项目“不只卖给国内”，比如伦敦项目的内地买家不超过10%，纽约项目的内地买家不超过30%。

　　除了销售环节的不确定性因素，将视野放到开发环节，开发商面临的挑战更多。受限于不同地区的预售制度，国内开发商习惯的高周转模式很难在海外市场玩转，回笼资金慢，管理成本高。吴建斌曾表示，在海外，碧桂园的全产业链模式无法复制，难以体现自身优势，所以需要放缓海外投资步伐。

　　《每日经济新闻》记者注意到，目前，开发商进军海外市场多采用先“搭伙”后“单干”的模式。以万科在香港市场的开拓为例，进入之初做财务投资，不操盘，只学习经验，随后自己操盘，并寻求其他财务投资者。

　　通过“搭伙”阶段了解当地法律环境，熟悉市场规则十分重要，今年，位于纽约的中资房企跨富地产就与项目合作伙伴陷入法律纠纷。

　　“海外物业开发市场并不都是蓝海，现在很多城市已近饱和，比如澳大利亚墨尔本等”，陈厚桥称。

　　此外，汇率也是一把“双刃剑”。由于前几年海外融资利率远低于国内，很多开发商通过发行海外债券筹集资金，但人民币贬值后，这些海外债务将给房企带来大量汇率损失。