标题：３５城存销比创近１９个月新低

库存５４个月以来首次同比下跌

　　■本报记者 郭锦辉

　　上海易居房地产研究院９月１４日发布的研究报告显示，３５城库存５４个月以来首次同比下跌，存销比创近１９个月新低。

　　该机构监测的３５个城市包括一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

　　“大城市补库存任务开始变得紧迫。３５城去库存周期继续收窄，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于１２个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　库存继续下降

　　截至２０１５年８月底，上海易居房地产研究院监测的３５个城市新建商品住宅库存总量为２５７２９万平方米，环比减少０．８％，同比减少１．４％。库存规模已连续６个月出现环比下跌。

　　严跃进认为，８月份环比下跌，虽然有季节性推盘放缓、房企看涨房价而刻意捂盘等因素，但本质原因是，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。

　　在库存同比增幅保持连续５３个月正增长态势的情况下，８月份首次出现负增长。

　　“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的‘去库存’战略应该有所调整，即转向‘补库存’的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。”严跃进说。

　　３５个城市中，有１８个城市库存出现了同比增长现象。其中西宁、济宁和荆门３个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到２１．６％、１８．１％和１７．７％。同时，３５个城市中，有１７个城市的库存出现了同比下滑态势，其中南通同比跌幅最大，为２２．７％。

　　新增成交略大于新增供应。数据显示，８月份，３５个城市新建商品住宅月度新增供应量为１８４０万平方米，环比减少９．９％，同比减少７．７％。８月份相对７月份推盘节奏放缓，这和季节因素有一定关系。而到了９月份，房企推盘节奏可能会继续加快。

　　８月份，３５个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中８月份新增成交量为２０４７万平方米，环比减少６．８％，同比增加２５．８％）。新增成交大于新增供应，所以促使８月份的库存出现了下滑。

　　截至２０１５年８月底，３５个城市中，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为３４６０万、１８０５１万和４２１７万平方米，环比增幅分别为－１．９％、－１．０％和０．９％，同比增幅分别为－０．７％、２．２％和１．７％。此外，一线城市在１－３月份库存均出现下行态势，４月份微幅上升，５－８月份库存重现环比下跌态势；二线城市８月份新增供应量为１３２８万平方米，远低于７月份１４８３万平方米的水平；三线城市８月份新增供应量为２３６万平方米，而新增成交量为１９７万平方米。

　　“８月份一线城市库存同比增幅为近１９个月以来的首次负增长。对于一线城市来说，后续积极补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。在７月份，二线城市库存规模同比增幅为近５２个月的首次负增长。而到了８月份同比跌幅继续扩大。而从趋势看，三线城市库存的同比增幅也有不断收窄态势。”严跃进说。

　　存销比下滑

　　８月份，３５个城市新建商品住宅存销比为１２．８，这意味着市场需要用１２．８个月的时间才能消化完这些库存。而在７月份，该存销比数值为１４．３个月。目前存销比为近１９个月新低，大体相当于去年１月份的水平。

　　值得注意的是，８月份存销比下滑速度略有加快。研究报告预计，９月份下滑态势会趋于缓和。

　　从３５个城市看，北海的存销比数值最高，为３０个月。另外，类似烟台、荆门的存销比也比较高。而天津存销比虽然数值依然偏大，但近期整体上处于持续收窄的格局。

　　相比而言，深圳、合肥、南京、南昌和苏州的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为５．７个月。

　　“这可以解释为何当前深圳房价领涨全国。受供求关系影响，预计后期深圳房价仍有相对较大压力，但考虑到当地已经收紧政策，比如个人房贷收紧，因此预计未来几个月涨势趋缓，甚至出现滞涨。”严跃进说。

　　与此同时，三类城市的去化速度都有所加快。数据显示，８月份，３５个城市中，一二三线城市新建商品住宅存销比分别为９．９、１２．５和１９．７个月。相比８月份１１．２、１４．１和２０．７个月的数值而言，三类城市的去库存速度都有所加快。一线城市８月份改善型需求积极释放，已经连续８个月存销比低于１２个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。二三线城市的存销比走势也基本一致。

　　８月份，存销比环比上升的城市有３个，包括九江、温州和茂名等。

　　严跃进认为，“在３５个城市中，有３２个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以荆门、烟台和西安的存销比环比跌幅最大，相比７月份水平分别减少了４．８个月、３．２个月和３．０个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。”

　　“库存连续下跌６个月并非偶然现象，一方面和近期市场成交量总体活跃有关，另一方面也和房企去年下半年以来拿地节奏放缓、今年可售房源数量减少有关。对于一些三四线城市和部分二线城市来说，去库存依然是核心任务。但对于部分一二线重点城市来说，积极投资拿地、加快新开工节奏，显得尤为重要。若不积极补库存，那么后续房价上涨的压力会继续加大。”严跃进说。