标题：限购满月 北京通州楼市成交量暴跌

“加强版”限购“满月”，北京（楼盘）通州区住宅成交开始由盛转衰，成交量出现暴跌。

　　限购满月成交暴跌

　　据亚豪机构数据显示，８月１５日到９月１４日，北京通州区商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交１７２２套，成交面积１８．７３万平方米，相比７月分别出现了１８％、１７％的下滑。

　　此外，根据中原地产研究部统计数据显示，限购满月，剔除所有保障房后，通州新建商品房住宅限购满月成交只有７８４套，环比跌幅高达３４．８％。而实际跌幅超过这一数据，因为限购前半月签约集中的原因，导致市场成交并未完全反映目前市场情况。

　　最近两周，通州成交量大幅下调，住宅签约单周平均在１３０套，而之前的单周签约平均成交量在２５０套以上，成交量跌幅超过５０％。从二手房单月成交量看，限购后一个月只签约了１１８８套，跌幅高达４１％。而且最近两周签约分别为１５６套和２０１套。也就是９月预计成交量只有８００套左右，跌幅高达６０％。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，本轮通州区成交的快速上涨始于６月，通州定位“行政副中心”的传言再次兴起，并很快得到官方证实。通州作为北京最早兴起的郊区，在经历多年开发之后区域内交通、商业、教育等各项配套已逐渐完善，在宜居程度大大提升的现状下，再加上不可限量的投资“钱”景，令区域购房需求异军突起。６月、７月、８月三个月，通州区纯商品住宅成交屡创新高，并连续蝉联北京行政区成交排行榜冠军。

　　但是区域过热现象很快就引起有关部门的注意并引发了特殊“关照”。８月１４日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知要求对于京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满３年或近３年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭、非京籍近３年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。

　　此举被称为“限中限”——加强版限购，而就在政策发布当晚，通州区出现８盘集中入市，抢搭政策末班车，而受到这部分需求集中释放的影响，限购之后的８月下半月通州区反而出现一个成交小高峰。根据亚豪机构统计数据显示，８月１５日－３１日，通州区商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交１３２６套，占整体市场成交的比重高达２５％。但是在进入９月份之后，一方面政策末班车效应已逐渐释放完毕，另一方面也受到阅兵假期以及限行等不可抗拒因素的影响，成交开始出现快速下滑，９月１日－９月１４日通州商品住宅（不含保障房与自住房）仅实现成交３９６套，占比也滑落至１６％。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，通州限购对于区域成交的影响，在９月份明显表现出来了，整体新建住宅市场成交在６－８月连续３个月突破千套后，再次回到５００套左右，市场成交进入量跌价稳阶段。二手房市场的成交量也将明显下调，未来每月通州二手房成交将下调到１０００套以内。

　　整体看，北京通州住宅市场受到限购的影响已经非常明显，成交量暴跌５成，但目前通州的普通住宅库存只有６０００套，价格依然难以下调。而通州公寓市场则继续明显升温，预计后续成交将继续升温。

　　通州咳嗽 燕郊感冒

　　张大伟认为，北京通州楼市未来可能有三个表现。

　　首先，对于北京通州来说，次中心的利好是非常明显的，这种情况下，升级限购的确会明显抑制市场成交量，但对于区域内的房价来说，影响不会太大。

　　其次，紧挨通州的河北燕郊区域价格的上涨完全依赖对通州楼市的信心，从往年市场看，一旦北京的通州楼市出现观望，燕郊市场就会感冒，而如果通州市场感冒，燕郊基本就开始大规模促销。

　　配套决定市场健康程度，从目前看，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比通州要低，但从配套看，完全无法与通州同日而语，所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦开始观望，很可能就出现需求锐减。

　　北京通州限购对河北燕郊、大厂等区域的楼市打击将非常大，目前购买环通州区域的购房者，大部分是投资需求，按照过去经验，燕郊对通州的价格比大约在１∶２．５，也就是通州房子均价３万元每平方米的情况下，燕郊的价格预期应该在１．３万元左右。而现在燕郊的价格已经超过１．６万元，这种情况下，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会出现大量投资者离场。所以这些区域的购房者需要注意政策影响。

　　再次，北京通州区域的公寓类物业因为未限购，而且部分需求可能会从住宅转移到公寓，有望出现一定幅度的价格上涨。从公寓市场看，通州这部分市场依然有明显的价格上涨预期。