标题：招商地产祭出重组新玩法
在诸多排队公司都在盼着IPO重启之时，招商地产[0.00% 资金 研报](000024)在上周四晚间披露公告称，公司控股股东招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）将以换股的方式吸收招商地产并重新申请IPO上市，而招商蛇口能实现整体上市，无疑是享受到了国企改革的利好。
打开国企重组窗口
9月17日招商地产的重组方案最终出炉。出乎市场意料的是，招商蛇口将吸收招商地产然后重新IPO上市，而不是招商蛇口注入招商地产。在证监会暂停IPO后，招商蛇口如此借着招商地产的名额实现另类IPO控股股东吸收上市公司然后利用上市公司的上市名额重新申请上市，这无疑享受到了国企改革的福利。
在招商地产披露重组公告前不久，国务院印发了《关于深化国有企业改革的指导意见》 ，该意见提出，针对国有企业存在的制约不足问题，要积极引入各类投资者实现股权多元化，大力推动国有企业改制上市，创造条件实现集团公司的整体上市，招商蛇口吸收招商地产上市显然是地产国企改革刮的第一风。
据招商地产公布的整体上市方案显示，招商局作为新上市主体，还将引入不超过10名战略投资者，募集配套资金150亿元，发行价格为23.6元/股，发行后总股本不超过80.37亿股，总市值不超过1896亿元，而目前地产老大绿地控股总市值为1714亿元，万科A[0.23% 资金 研报]总市值为1450亿元，也就是说招商蛇口上市后市值将超过老牌大哥成为地产市值第一股。
招商地产内部人士透露，招商蛇口将在今年底实现IPO，股票代码可能为001979。
复牌股价恐短期承压
在重组方案披露完成后，招商地产复牌也就指日可待了。不过有投资者担心，招商地产复牌会出现补跌。因为招商地产在停牌前一日上证综指为3825点，深证成指[1.91%]为13426点，相比于上周五的收盘上证综指3097点和深证成指9851点，停牌之时，招商地产的股价处于高位。
从招商地产公布的换股细则来看，招商地产停牌前的股价还是处于理论上的低位。招商蛇口的首发价格将为23.6元/股，招商地产A股换股价格为37.78元/股，招商地产B股换股价格为28.61元/股,也就是说每1股招商地产A股可以换1.6股的招商蛇口新上市股票，每1股招商地产B股可以换1.21股招商蛇口新上市股票。
停牌前，招商地产的股价为31.64元/股。虽然招商地产的股价会在复牌后出现变化，但是因为换股比例不会变化，每100股招商地产A股股票始终可以置换160股招商蛇口新上市股票，对应的100股招商地产A股市值就是23.6元/股乘以160股，约等于3778元，所以在100股市值低于3778元时买入招商地产的股票始终是浮盈的。为了防止破发，大股东招商局集团承诺，如果在招商蛇口上市前3个交易日收盘价低于23.6元/股，招商局集团将投入累计不超过30亿元的资金进行增持。
广发证券[0.75% 资金 研报]地产分析师乐加栋表示，“短期有压力，长期支撑走强，短期压力主要来自于房地产行业较高的净资产折价率以及公司资源较长的开发周期，我们认为当前阶段合理的价格为28.1元/股，不过大股东的承诺和员工持股计划的增持以及战略投资者的引入价格，对于公司中长期股价有较强的支撑”。
重组模式值得借鉴
此次重大无先例重组是属于国企改革下地产国企改革的分支，A股此前惯有的国企模式是大集团先上市，然后分拆旗下子公司分别上市，如此更加便于拓宽融资渠道。而先让子公司上市，然后母公司吸收合并子公司重新上市的套路或将被其他国企改革标的予以借鉴。
长久以来，招商局集团虽然拥有庞大的土地资源和相关资产，却处于分散状态。招商地产主要从事住宅、商业地产开发，蛇口工业区、漳州开发区等提供成片开发综合服务，同时招商地产与蛇口工业区等之间又存在业务交叉，整合前，招商地产是招商局集团旗下惟一的地产上市公司，但是显然招商地产的资产和业务仅仅是招商局集团整个地产业务的一小块，重组后的新公司招商局蛇口将成为招商局集团的惟一地产上市平台，而其也将招商局集团地产资产的一大块形成了资产证券化。
同时通过上市融资，招商蛇口也将大大降低自身的资产负债率，截至2015年上半年，招商蛇口的资产负债率已经达到了74.68%，通过此次交易，降低招商蛇口财务成本的同时，也能拓宽融资渠道。
兴业证券[0.89% 资金 研报]表示，“借助本次交易,招商局集团自贸区建设板块的资源将进一步优化配置，招商局蛇口控股的自贸区土地资源优势[0.99%]和招商地产的开发能力优势将更好地发挥协同效应”。
北京商报记者 马元月 彭梦飞