标题：北京上海房价涨势可期

就下半年的楼市来看，热点引爆、价位走高、荣景再现、要买趁早。在深圳（楼盘）之后，一线城市进入轮涨期，尤其是上海（楼盘）、北京（楼盘）将“当仁不让”。

　　近期有朋友“夸奖”我，当前的楼市走势与我在去年底今年初所作出的判断堪称完全吻合。我的感觉是：这很正常，预测对错总有时，对没什么好得意，错也不必感到灰头土脸，只不过这几年我相对幸运，对市场前景、政策走向、经济发展、金融环境等领域掌控较好罢了。

　　政策叠加效应正在发酵

　　我预测楼市，上半年是：涨不上去、跌不下来、越卖越好、库存不少。下半年是：热点引爆、价位走高、荣景再现、要买趁早。并于6 月时强调“在深圳之后，一线城市进入轮涨期”，尤其是上海、北京将“当仁不让”。

　　继“3•30 新政”降低二套房首付比例至40%，及二手房交易营业税免征年限从五年降为二年之后，一系列救市措施频繁出台，包括：提高公积金贷款额度、降低申请门槛，乃至连续降准、降息及“限外令”解除（一线城市仍执行）等。虽然部分政策未必能产生明显作用，但已足以宣示中央“维稳”楼市的决心，况且其相乘与叠加效应绝不容小觑。

　　于是我们看到，北京、上海历经“淡季不淡”的七八月后，9 月便迎来波澜壮阔之土地出让的价位与溢价率高潮。

　　北京五环升格豪宅区

　　9 月上旬10 天内，北京出现连续4 宗楼板价超过5 万元/平方米的地王，位置均坐落在五环周边。最近北京土地整理储备中心再度挂出9 幅地块，起拍价合计已达166.18 亿元，同样大多位处昌平、顺义等五环附近，如无意外，将再创造多宗地王。难怪有专家指称，按照市场成交与供地表现来看，未来“五环豪宅圈”的轮廓正在逐步形成，这些地王项目的未来售价达到10 万元/平方米，已成定局。

　　如果原本地处偏郊的孙河、东垻、昌平、顺义等板块，均荣登10 万元/平方米级豪宅区，更具优势的三、四环区段该如何定价？显而易见，北京房价在先行指标——地价的推动下，快速持续走高已毋庸置疑。

　　上海地价涨势如虹

　　相较北京，上海土地交易市场之热闹亦不遑多让。9 月三连拍溢价率均超过100%，每宗地块的竞标开发商均超过10 家。

　　与北京拍地情势相似的是，上海这三块地的位置同属偏郊。其中位于淀山湖大道北测50-04 地块，特别引起外界关注，一方面得标者是由北京南下的首创集团，另一方面以17324 元/平方米的楼板价创造该区域新地王，扣除保障性住房面积之后，更将被推升至18236 元/平方米，与当地在售房价无明显差距，未来建成销售价恐怕将近4 万元/平方米。如果连紧邻昆山（楼盘）的青浦区淀山湖大道都要价4 万元/平方米，那么中心城区范围内的静安、黄浦、长宁该如何定价？显然，在热点连续引爆的情况下，上海房价“还有得涨”。

　　首创“情定淀山湖”有大图谋

　　当然，首创集团之所以超高价标地有其苦衷。这次是首创第三次在淀山湖大道拿地，第一块是2014 年12 月24 日以13006 元/平方米楼板价取得，隔一天又以10696 元/平方米楼板价拿下一商住地块，9 个月后再度出手，且推高楼板价至18236 元/平方米，三块地总计耗资超过25 亿元，可谓对淀山湖大道情有独钟。

　　在我看来，由于三块地相距颇近，彼此之间完全可以相互拉抬气势与价位，创造三赢局面。一个简单的判断是，首创去年以1 万元出头楼板价标得的地块，目前在自家炒作的情况下，已升值至逼近2 万元/平米，如以商业图谋的角度观之，堪称系“自体创价”的经典之作。总

　　而言之，在房地产供需严重失衡、战线强烈收缩的窘境下，开发商“非常态理性”已然发酵，只敢在一线及部分二线重点城市如南京（楼盘）、苏州（楼盘）、成都等高价拿地，以确保运营安全，而这样看似畸型的状态，恐怕将持续相当长的时间。