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本报记者 刘易斯上海报道
万科（000002.SZ）商业地产投资正在寻求新的突破。
9月25日，万科集团高级副总裁、主要分管万科集团商用物业的丁长峰在易居沃顿房地产研修班北京（楼盘）课程段授课时，谈及万科为何介入商业地产，此前不做是因为没有资金沉淀无法实现高增长、拿不到便宜的地，而现在是“不得不做”。
一个事实是，万科一向专注的普通住宅领域已不再有高增长，这从万科年报数据可见一斑：2011年至2014年，万科的净利率逐年下降，分别是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。
在商业地产介入路径上，万科内外两路并进，外部与基金进行项目股权合作，内部则通过成立资本管理平台进行兼并收购，从而有效解决商业地产资金沉淀过多的问题。
21世纪经济报道记者同时获悉，万科内部新成立的万丈资本有限公司，首席执行官由丁长峰出任。丁长峰透露万丈资本的主要业务是金融和城市存量资产的收购改造。
上海（楼盘）九项目齐发
据21世纪经济报道记者不完全统计，万科商业总建筑面积已超过1400万平方米，包括217万平方米购物中心、70.25万平方米酒店及服务式公寓、442万平方米写字楼。其中，非住宅业务总资产超过1900亿元，共计25个万科广场在建或者规划中，截至目前有5个万科广场已开业，至2016年末将同时运营10个万科广场，总资产将达到304亿元。
克而瑞研究中心分析师傅一辰指出，万科做商业地产的劣势在于，缺乏运营经验尤其是高端办公的经验，目前还没有拿得出手的案例，因此他们通过引入各种基金做轻资产，希望另辟蹊径。而做轻资产考验的就是企业的运营能力，如果运营能力不提高，资金实力再雄厚也需要交学费。
据透露，万科上海2015年内会有5万平方米商业面积入市，明年5月份再供应5万平方米。预计到2020年，万科上海至少会布局4个万科广场，3个万科中心。
经过3年发展，上海已是万科商业地产布局最大区域之一。目前上海万科广场、徐汇万科中心、滨江万科中心等9个项目已陆续进入招商阶段，接下来就是开业。
万科商用资产管理公司总经理叶挺曾透露万科在商业用地选址法则：核心商务区、具备高增长潜力的新兴商业区，预期可以迅速成熟的、必须跟轨道交通结合的片区。他指出万科比较看好的都是轨道交通节点、大型商业区、甚至整个长三角的核心驱动区。例如浦东陆家嘴(600663,股吧)周边的经济外溢区，又例如位于七宝的万科广场不仅处于两条地铁交汇处，周边人口甚至都超过50万。
万丈资本主攻方向
投资者首先看到的，是万科的资本运作能力雄厚，年报显示，截至2014年底，万科拥有货币资金627.3亿元，现金流净额417.2亿元。而净负债率降到了5.4%。
万科的住宅项目大多数采用信托模式解决现金流，而在商业地产方面，万科也从不避讳对投资者坦言其态度谨慎。近两年来，万科和铁狮门、凯雷、领汇、黑石、麦格理、GIC、东方藏山等基金合作，还成立了前海万科REITs封闭式混合型基金。
有了上述这个外部资本的合作经验，万科在内部成立万丈资本则是水到渠成。
此前，据媒体披露，万丈资本有限公司是万科V Capital计划的业务实体，在香港设立。而V Capital计划主要针对金融和投资业务，是万科应对住宅由增量转向存量时代而做出的转型业务之一，以金融化为主要运作方式。万丈资本为私人股份有限公司，初期募集规模不小于100亿元（并非注册资本金，香港设立公司不需注册资本金）。
万丈资本作为新成立的一个资金平台，将专注于城市更新和核心资产的收购改造，目的就是配合各地有商业地产的项目投资与提供服务，万丈资本将作为资本方，介入万科自身甚至其他项目。
从丁长峰推动200亿规模的V Capital就可以看出，万科万丈资本也是要玩存量资产的打法，而这正是万科做商业地产的主要模式。例如上海虹桥万科中心，此前就将90%股权卖给GIC，自己保留10%，但万科全权负责招商和项目运营管理。9月28日，叶挺接受21世纪经济报道记者专访时认为，万丈资本后期或许会介入万科上海其他商业项目。
正如丁长峰所言，大型综合项目中，要根据项目特点，对即售部分和持有经营部分进行土地成本重置，这是所有定位的前提。
这也透露了万科的商业野心不止于综合体。21世纪经济报道记者获悉，万科日前中标上海徐泾地铁上盖TOD项目，该项目总建筑面积共46万平方米，其中18万平方米为商办写字楼，由上海申通地铁(600834,股吧)、上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业于今年2月2日联合竞得，成交价219787万元。根据初步规划，徐泾TOD项目预计2020年之前开业运营。
此前的9月22日，珠海（楼盘）市住城建局发布公告显示，万科在今年2月28日竞得的约19.3万平方米的商住地，将建成“万科城市中心”，成为上冲TOD小镇的组成部分。该项目位于上冲片区上冲车辆基地北侧，建设单位为珠海市万有引力房产有限公司