标题：楼市持续回暖 小房企抢走大房企份额

国庆期间，各类宏观经济文章都指向了房地产，无论是探讨人民币后续汇率或者货币政策，还是对TPP的影响，都在关注这个年销售额占GDP10%的行业今年业绩表现将会如何。

　　亿翰智库8月30日公布的数据显示，这个行业正在从此前的萧条慢慢恢复，有望重新为中国经济带来增长动力。

　　完成全年目标无压力

　　降息、降准、降首付，一套组合拳舞毕，全国楼市如期回暖，量价齐升。8月，全国70个大中城市总体价格由跌转涨。2015年前三季度成交同比增长近三成。

　　龙头房企是一线城市主力，去年前三季度，全国前30位的房企合力才突破万亿销售规模。根据克而瑞研究中心的统计榜单，今年前10名即可完成这一目标。

　　目前，多数房企已不担心销售业绩目标，但还未开始冲刺，恒大、华润等企业的销售目标完成率已超8成。据克而瑞统计，截至三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%。

　　珠三角、长三角的房企甚至上调了业绩目标。如龙光地产将销售目标从145亿元上调至180亿元，前三季度销售目标完成率达到了76%。值得注意的是，它的旗舰项目九龙玺今年10月才开始销售。

　　今年前三季度，TOP20房企金额门槛230亿元，同比增长21%；TOP50房企金额门槛则达到123亿元，同比增长14%。

　　其他房企销售业绩同样抢眼。去年前三季度，全国楼市陷入低迷，销售前100名的企业市场集中度出现大幅增长。今年前三季度楼市回暖后，TOP100房企销售金额集中度却同比下降。

　　根据上述统计，TOP10房企为17.33%，同比下降0.06个百分点；TOP20房企集中度为23.18%，同比下降0.12个百分点；TOP50房企则从32.04%下降至31.87%，减少了0.17个百分点。

　　这意味着，小房企的业绩也在同比增长，甚至在整体销售蛋糕变大的情况下，抢得了比大房企更多的市场份额。“销售金额集中度下降，出乎意料。”兰德咨询总裁宋延庆认为，问题主要出在营业收入在50亿元～100亿元之间的房企，现在这部分房企问题很多，如冒进扩张等，不仅规模增长乏力，而且净利润增长幅度远低于30亿～50亿元规模的同行。

　　四季度是传统销售冲刺期，大部分房企都将推盘时间集中在9月～12月。由于大多数房企前三季度业绩出色，四季度的推盘节奏放缓将成为大概率事件。

　　开发投资增速仍低迷

　　不过，房地产开发投资增速却仍未见起色。根据国家统计局数据，房地产开发投资增速持续回落，今年1月～8月房地产开发投资增幅已降至3.5%，与去年同期相比，已减少10个百分点，历史上首次跌破4%，创下新低。

　　另外，土地购置面积、土地购置费、新开工面积下降等与新增供应有关的统计也在大幅下降。“投资增速是房企对市场的信心标尺，回落这么快，形势很严峻。”宋延庆称。他认为，目前多数房企对整个宏观经济不太乐观。的确，截至9月底，实体经济仍未中止下行状态，工业企业利润下滑8.8%，银行坏账率接近2%，对于高度依赖开发贷的部分房企而言，极为不利。

　　前华远集团董事长任志强也曾表示，虽然银行贷款中房地产(000736,股吧)占比高，但是主要集中在二级市场的个人按揭，支持房企直接开发的信贷并不多。

　　国家统计局投资司高级统计师李皎认为，商品房前期库存基数较大，特别是三四线城市去库存化压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

　　宋延庆称，虽然现在房地产市场销售情况不错，但必须注意，待售面积仍然高于去年末6.2亿平方米的水平。在他看来，现在投资增速回落，其实是对去年投资、销售情况的修正。

　　兰德咨询统计显示，去年房地产开发投资额9万亿元，销售额7.2万亿元，两者之比是1.2：1，与2008年的水平持平，仅次于2004年。该比值关系说明，要么投资额太高，要么销售额太低。两者的差值更是创下1.8万亿的历史新高，2013年的差值是4585亿，2012年是7348亿。

　　任志强认为，虽然今年楼市的销售面积预计可以超过历史高位，但市场热度是不一样的，这是建立在价格相对降低的基础上，如果房地产投资增速上不来，固定投资也很难提高。

　　李皎曾表示，虽然投资增速低，但是积极因素在累加。