提起西子湖畔的豪宅，脑袋里瞬间闪过的总是带有绿城烙印的法式风情别墅。然而将视线聚焦于钱江新城区域之时，总建面约50万平的中海·御道路一号则仍然是绕不开的点。
日前，作为中海巅峰产品一号系，再次受到市场关注。据观点地产新媒体了解，在杭州
（楼盘）首发的中海御道路一号自去年首开三幢高层后，御道路一号已于今年国庆假期后的首个工作日，10月8日加推新一期组团沿江产品，主打185及235平户型。
然而尽管不是新面孔，集“地王”“毛坯”“质量危机”等关键词于一身，虽然御道路一号的每一次开盘都能刮起一阵旋风，但集万千“宠爱”背后其仍掩盖不了四年沉浮中遭遇的去化尴尬。
“降级”的豪宅 观点地产新媒体查阅相关资料发现，中海杭州御道路一号一期组团一线沿江产品的预售证号为2015000056，可预（销）售总套数377套，限制房产套数617套。
在早前3月26日在产品说明会公布的售价中，项目方曾预计高层公寓50平方米约550-650万元/套，185平方米820-950万元/套，235平方米1100-1300万元/套，而80平方米的多层公寓2000-3000万元/套。
事实上，对比周边的
万科大都会、望江府等在售项目，御道路一号的均价其实并无太大“亮点”，而当大都会、望江府搬出“精装”王牌后，御道路一号的“毛坯”亦逊色不少。
不过，现在当御道路一号身穿“毛坯”外衣再次亮相之际，却着实让挑剔的杭城豪宅买家们大吃一惊，称之为“降级”版豪宅。
“此次推出的是楼王产品，具体是一房一价，楼层集中在15-25层。”对于问及的御道路一号此次加推情况，项目
置业顾问对观点地产新媒体表示，整体均价目前定在4万多元/平方米左右。
而这在中原地产品牌部总监荆海燕看来，中海把豪宅做成毛坯虽降低了格调，但这也是其早年地王风光后留下的后遗症。
据观点地产新媒体查阅，2012年10月17日，杭州在钱江新城边上推出三堡三地块，吸引了万科、滨江、方兴、中海、保利等一线品牌房企进场争夺。
历时超4小时后，最终中海地产以总价近55.9亿元同时配建9.81万平方米金融城高级人才公寓成功摘牌，三宗地以总建面计算的综合楼面地价高达18150元/平方米。
表面看来，中海此次拿地楼面价不及两万元每平方米，但当计入配建高级人才公寓等额外成本后，上述地块的真实地价几近翻番。据一份被中海公司认可的内部测算，御道路一号的实际总
土地成本达61.5亿元。
按此测算，若加上基本财务费用和6000元/平方米的建安成本，御道路一号的可售商品房理论上的刚性成本已达38000元/平方米以上。如若再加上营销费用、管理费用和其他隐性成本，中海御道路一号的一期成本约达4万元/平方米，无疑成为该区域的“真实”地王。
据观点地产新媒体了解，虽同为沿江豪宅，临近的钱江新城金基晓庐、盛世钱塘等二线江景房二手价格在2014年3月时就大约为3.4万至3.8万元/平方米不等，而东方润园等一线江景物业单价就大致在5万至6万元区间。
因此，以杭州同区域内新房较次新房的溢价率超过15%的普遍规律来看，御道路一号的二线江景房合理价格区间应为3.8万至4.2万元/平方米，而其一期实际的预售报备均价已达4.2万元/平方米。
从上述数据中，不难看出，在刚性成本已近4万元/平方米的高压下，中海御道路一号选择降低身段做“毛坯”豪宅确实是一种无奈的自救之举。
去化小尴尬 “凡在去年下半年还高溢价拿地的，今年都非死即伤。”对于御道路一号的“生不逢时”，中海地产某高管曾在2014年中旬如是感慨。
而对御道路一号来说，这样的生不逢时则更多是整个
房地产市场下行带来的去化压力，特别是限购带来的豪宅成交遇冷。
据观点地产新媒体了解，2013年杭州的房产销售额1600亿元，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金约800亿元。但杭州这一年的土地出让金却高达1300亿元，相当于多推了50块土地，楼市库存压力骤增。
对此，杭州
滨江集团(
002244,
股吧)董事长
戚金兴曾评价，“去年杭州土地70%是外来开发企业拿的，都是满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利，有的还是巨亏。”
或许，在杭州以“高周转”见长的中海就是在这种强压下硬着头皮推出了2、3、6三幢楼，可预（销）售总套数410套，限制房产套数10套。现在虽首开均价仅4万出头，但中海御道路一号显然还是吃了闭门羹。据了解，中海御道路一号在官方备案成交量长时间显示为零。
“规划上来讲，御道路一号的确位于钱江新城二期中，但目前整个二期的各种配套还不够完善，且短时间内很难有大的转变。”荆海燕对观点地产新媒体称，对比望江府（当前售价47000元/平方米）周边完善的配套，即便御道路一号不挣钱，对购房者的吸引力也不大。
区域条件的先天不足，已在一定程度上制约了御道路一号的去化，而中海的豪宅“质量危机”则加大了项目的销售阻力。
荆海燕表示，在御道路一号之前，中海在杭州的项目去化都比较速度，但其对项目尾盘的超低价“大甩卖”确实给购房者留下了一些不好的印象。
其实，对于中海2014年在杭州引发的降价潮，此前有市场分析称，其中最大的原因是御道路一号给中海带来的去化及盈利压力，“二线江景的小户型的亏本价，或许可以通过后期一线江景房的高溢价来收回利润”。
但在荆海燕看来，在目前的情况下，即便新开的一线江景房与万科大都会（当前售价47165元/平方米）、望江府相差无几，御道路一号要挣钱也较难，何况还顶着一个“毛坯”的帽子。
“虽然现在限购解除了，但项目周边的入市楼盘也越来越多，就御道路一号当前现状而言，这种去化尴尬将长期存在。”据悉，靠近御道路一号的越秀维多利中心、迪凯金座均已蓄势十月首发。