标题：沪楼市调控背后： 房价上涨压力下的政策收紧预期

　　调整势在必行

　　21世纪经济报道记者获悉，10月13日下午，上海市发改委已经召集了一批行业专家就上海市楼市走势进行了研讨。从会上传出的风向是，接下来一段时间，上海市楼市调控政策收紧的预期正在逐步加强。

　　近期上海土地市场尤其是宅地价格不断刷新“地王”，这与地方政府的楼市调控方向背道而驰，或许是导致调控收紧的重要因素。

　　同策咨询研究部数据监测显示，今年1-9月上海商品住宅累计成交面积约1010.99万平方米，同比上涨63.55%；商品住宅销售价格31337元/平方米，同比上涨18.20%。

　　土地市场上，不久前，上海青浦赵巷一宗宅地拍出2.2万元/平方米楼板价，紧接着宝山大场镇一宗宅地拍出近3万元/平方米楼板价。成交价格均令业内人士直呼“看不懂。”

　　土地价格快速上涨，房价同比两位数的涨幅，或成为最终倒逼上海收紧楼市调控的重要因素。而在时间节点上，业内人士普遍认为，今年第四季度至2016年初将是政策收紧的重要“窗口期”。

　　张宏伟认为，调控政策何时收紧，首要关注点在于库存去化周期及其背后的房价上涨压力，届时，上海楼市调控政策将在“分类指导”下向收紧方向迈进。

　　张宏伟表示，央行“双降”后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，此后需求将被大量透支，上海楼市在下半年疯狂后将陷入冷静。今年四季度或2016年初，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。

　　但其继续看好2016年上海土地市场。有以下几点理由：目前新增建设用地有限；房企回归一二线城市的趋势。而当前上海土地市场的特征为：凡是纯宅地、宅地占比较高的综合用地，及地段好的优质地块，成交楼板价基本与周边售价看齐甚至更高。未来上海土地市场很难改变这样的态势。

　　值得关注的是，2014年楼市低迷期土地市场照样火爆，土地市场成交总金额仅次于2013年的最高峰值，为历史第二高，并没有受到房产交易低迷的影响。

　　此外，张宏伟对2016年商品住宅市场也不看好，其认为上海官方政策开始转向，商品住宅市场收紧可能性很大。

　　他指出，今年上半年是积压需求的集中释放，预计全年商品住宅成交量为1400万平方米左右，超过2013年。但下半年在央行双降、企业冲刺销售业绩等叠加因素影响下，需求被大量透支。