标题：京土地热促六环外新盘价至5万/平 急速涨价去化存忧

　　去年以来，门头沟土地市场的热度继续延续。2014年，门头沟区域年内共出让了8宗地块，建筑面积153万平方米，平均溢价率35.82%，成交总价234.8亿元。其中住宅地块成交5宗，创历史新高。

　　土地溢价的不断增长，也催生了区域里中高端项目的集中出现。目前门头沟永定镇在售住宅以品质洋房为主，如泷悦长安、V7西园、西山艺境等，售价普遍在32000-35000元/平方米。而西山艺境的别墅产品均价已超45000元/平方米。

　　原因

　　土地、新盘供应稀缺

　　门头沟之所以形成如此格局，与京西近年来的供应关系密不可分。海淀、丰台等京西区域的供应乏力，给门头沟带来更多市场需求。

　　记者查阅资料发现，今年成交的26宗住宅性质用地中，京西只有丰台出让5宗、房山出让2宗，海淀1宗，门头沟1宗。供地的不足不仅直接造成商品房供给匮乏，还因地价的走高拉升了未来的房价预期。当前，北京西三环、西四环附近本就已经顶豪扎堆，丰台今年出让的几宗宅地的实际楼面价也在3万-6万元/平方米之间，根据房价至少是地价2倍的常规，可以预见未来京西住宅的高端化仍将继续。“在这样的市场背景下，在金融街(000402,股吧)工作，以及京西部队大院的购房客群，只能去门头沟购房，而这类客群追求品质住宅的需求导向，是门头沟直接形成中高端市场的诱因。”

　　记者了解到，在目前京西，海淀的万柳、丰台的西局，俨然成为高端住宅板块的新热点，部分项目均价直奔10万+。而在石景山，目前则以商业项目供应为主，住宅项目也极为稀缺。这也意味着西部客群被进一步挤压至门头沟。

　　西山艺境、V7西园等项目销售人员也表示，目前门头沟项目的主体客群主要来自海淀、石景山，还有一定量的客群来自昌平。

　　隐忧

　　涨价太快 去化压力大

　　除了供应关系决定需求外，规划和生态利好也令开发商和购房者在近些年持续看好门头沟。

　　在业内看来，新城规划和生态优势成为门头沟的后发优势。

　　国家行政学院经济学教研部主任张占斌就曾表示，生态资源的“变现”让门头沟区域发展站在了新的“起跑线”上，尤其是2011年北京市政府投资2200亿提速发展西部区域，首都西部综合服务区(WSD)的功能定位也让区域良好的生态环境与北京城市发展找到了最佳结合点。

　　原华高莱斯顾问(北京)有限公司副总经理、现啼鸟（北京）健康科技有限公司董事长公衍奎也表示，门头沟的价值潜力巨大，该地区未来或将成为西部中高端改善性终极住宅需求的核心发展区域。

　　但另一方面，近些年来土地供应和溢价的逐年递增，其住宅产品价格的市场认可度也有待观察。以最新出让的地块为例，预计未来的合理价格将在45000-50000元/平方米之间。郭毅表示，如果按正常节奏在一年半左右后上市，门头沟区域楼市能否接受如此快的价格涨速尚是未知数。

　　同时，自去年以来，门头沟商住项目供应也在持续增加，令业内看到门头沟商住楼市去化的隐忧。

　　据机构统计，门头沟区域商住类产品今年新增供应套数1228套、新增供应面积6.07万平方米；年内共成交309套、成交面积1.58万平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。与此同时，门头沟商住类产品库存量已达2373套，今年新增供应1288套、成交309套，供需比为4：1，去库存压力之大不言而喻。