标题：瑞虹新城开闸27亿“解渴” 罗康瑞沪上最大旧改二三事

　“资产重，周转慢”一直是罗康瑞眼中瑞房的致命伤，由此带来的现金流捉襟见肘更是让这家港资房企不得不考虑出售曾经视若珍宝的商业资产。在“输血自救”的同时，瑞房也在“久旱”后迎来一场“甘霖”。

　　10月14日，瑞房位于上海（楼盘）虹口的明星项目瑞虹新城迎来6期产品怡庭的入市。瑞房方面公开披露，该项目当天录得认购物业销售额约27亿元，合共325套住宅单位，平均售价约7.1万元/平方米。

　　值得一提的是，单盘入账27亿元的成绩甚至超过了瑞房前五月物业销售的总和。对于眼下急需现金流盘活资产的瑞房来说，怡庭的入市无疑算得上是一场“及时雨”。

　　上海链家市场研究总监陆骑麟指出，怡庭的热销实际上反应的是产品性价比的胜出。“瑞虹新城所在区域目前没有新盘竞品，在二手房已经卖到6万多的情况下，7万出头的售价也算合理，而且相对来说，这一板块需求还比较旺盛。”

　　事实上，这已非瑞虹新城首次交出令人艳羡的成绩单，早在2013年，该项目就凭借着超40亿元的销售坐实上海年度单盘销冠。然而，不广为人知的是，在这一组组光鲜亮丽的数字背后，瑞虹新城同样走过了一段坎坷的旧改之路。

　　瑞房单盘入账27亿

　　据观点地产地产新媒体了解，瑞虹新城位于上海虹口区，毗邻北外滩，是上海内环线内最大商业住宅综合项目之一，总建筑面积达 170 万平方米。如此大体量，也使得瑞虹新城成为上海内环最大的旧改项目之一。

　　而在六期怡庭上市之前，瑞虹新城第1期至第5期住宅及商业已于1999年至2014年陆续落成，建筑面积共计超过60万平方米。

　　作为瑞虹新城的“成年礼”，六期怡庭在10月14日正式开盘，合计推出的T8、T9、T11、T12四个楼栋328套房源，户型为80—160平1至3房，均价7.1万元/平方米。在前期蓄客充足的情况下，该项目当天便售出325套，入账近27亿元。

　　在陆骑麟看来，瑞虹新城怡庭的“叫卖”最主要是性价比，“相对来说，上海北区偏高端的楼盘不多，瑞虹新城所在的区域又是上海比较好区域”，在较为合理的价格下，瑞虹新城也由此获得较高的认可度。

　　除了性价比的支撑外，“低总价”则是怡庭走俏背后的另一只推手。观点地产新媒体获悉，是次瑞虹新城怡庭推出的产品面积整体为100平出头，绝大多数的总价都控制在1000万元以下。

　　“目前，市场上800万左右的房子实际上还能获得一些销售，但1000万以上则去化相对困难一些，所以做小面积也能够控制总价，便于销售。”

　　据瑞房内部人士透露，怡庭的总建筑面积为8.8万平方米，其中8.6万平方米为住宅，商业2000平方米，共计提供680个单元。在此次成功试水的基础上，项目还将于12月底1月初继续加推约352套房源。

　　对近两年业绩不彰的瑞房来说，单盘27亿元的进账显然将起到相当的提振作用。其早前披露的营运数据显示，前9月瑞房累计实现合约销售114.08亿元，刨去整售企业天地一二期的73.68亿元，住宅部分仅实现销售40.4亿元。

　　罗康瑞亦强调，此次瑞虹新城第六期怡庭达成的强劲销售记录是瑞房一个很好的新起点。“按照瑞虹新城和太平桥项目目前的开发进度，估计在未来4到5年，瑞房将有约600亿元的可销售房源。”

　　显然，从更长远的维度来看，未来该笔资金的入账，对一心渴望盘活资产，加快周转的瑞房来说，将起到很好的“解渴”作用。

　　罗康瑞最大旧改二三事

　　作为瑞房旗下上海最大的旧改项目，瑞虹新城与这家港资开发商的结缘要追溯至上个世纪末。这个标志性旧改项目曾经所处的上海虹镇老街区域从1994年开启部分改造。直至1996年，虹镇老街进入大规模改造。是年，动迁居民近千户。

　　与此同时，虹口区政府通过招商引资，招徕罗康瑞挂帅的香港瑞安集团投资5亿美元与中虹集团合作开发40公顷土地，计划建设总量逾百万平方米的大型住宅区——瑞虹新城。

　　然而，旧改“皮囊”下隐藏着的是各方利益的博弈，这似乎也注定了瑞房走上了一段异常艰难的长征。

　　可以佐证的是，瑞虹新城一二期的开发建设便足足耗了十年。其中，一期由3幢29层和7幢35层高层组成，二期由11幢高层组成，两期合计总建面42万平。

　　将开发战线拉得如此之长，瑞房显然也是有苦难言。有上海业内人士指出，虽然目前瑞虹新城已经进展到第六期，但从过往每一期来看，项目都只是占满一块小小的街坊，足以可见项目拆迁进展并不顺利。

　　而为了赢得这场与时间和金钱的赛跑，瑞房在过去很长一段时间都在频繁“倒手”。在出售瑞虹新城股权的同时，也在做着另一件事情——回购。在这个过程中，瑞房的老朋友“永菱通”扮演这一个颇重要的角色。

　　据了解，2008年5月20日，继出售重庆（楼盘）天地、武汉（楼盘）天地及上海太平桥改造项目的部分股权之后，瑞安宣布，成功将上海瑞虹新城项目公司25%股权以11.25亿元售予香港永菱通金融有限公司，通过这笔交易，瑞安套现8.45亿元。

　　随后的2012年，瑞房又通过发行新股的形式增持项目股权。在左右手来回互倒之间，瑞房的资产周转速度就加快了。

　　不仅仅是瑞虹新城，瑞房在上海太平桥、武汉天地、重庆天地等项目都有诸如此类的“倒手”动作。有分析人士称，“这就好比一个蓄水池，开发商缺钱了，通过基金售出股份套现。等项目出售了，有了资金回笼，再向基金回购股份。”

　　也正是在这些年，瑞虹新城的整体进度有所加快，至2014年7月，瑞房已完成了第6、7期住宅项目地块的拆迁。而目前瑞房正在推进的是1号及7号地块的拆迁，预计两宗地的规划可销售面积约27万平方米。

　　虽然瑞房内地事业起步于旧改，但长期受累于此，瑞房也不免“身心俱疲”。为此，罗康瑞在去年中期业绩会上便指出，瑞房的业务模式已经做了调整，不想再直接参与土地动迁。

　　“因为内地推动维权和谐，令拆迁收地的力度减弱，加上项目周期长达三至五年，影响公司资金流转，但对于现有已经参与的拆迁项目将继续完成。”