标题：三年库存增长104% 地产业“过剩产能”待消化2

　分化现象明显

　　整体库存增长的大环境，在不同地区、城市之间的实际情况千差万别。

　　根据易居克尔瑞近期发布的数据，截至今年9月，全国29个重点城市商品住宅总库存量为28808万平方米，环比下降1%。该机构认为，今年整体供应处于低位，而成交大大好于去年同期，有效地消耗了库存量。

　　在这其中，以二三线城市为主的14个城市库存出现环比下降，包括4个一线城市在内的15个城市库存仍在增长。

　　从去化周期来看，4个一线城市的去化周期均小于10个月，平均周期为8.1个月。25个二三线城市的平均去化周期为11.7个月。其中，南京（楼盘）、合肥（楼盘）、苏州（楼盘）、武汉（楼盘）等城市的去化周期在8个月以内；海口、无锡（楼盘）则在18个月以上；大连、沈阳的去化周期甚至达到23个月和26个月。

　　上述专家认为，地方财政吃紧是造成如今二三线城市库存高企的主因。在广大二三线城市和中西部城市，由于经济发展水平不高，地方政府更倾向于集中大规模供地。“一些西部城市，前几年供地规模动辄达到上千亩，现在出现"空城"就不奇怪。”他说。

　　据中国指数研究院统计，从2009年到2012年上半年，武汉成交的住宅用地规划建筑面积超过8000万平方米，接近四个一线城市住宅用地成交规模的总和。

　　他还表示，前些年因无序规划而涌起的“新城、新区开发热”，如今也承载了大量库存。

　　相比之下，一线城市的库存水平总体偏低，这主要源于前些年供地节奏缓慢。但其“副作用”在于，如今一线城市“抢地”现象严重，房价上涨压力巨大。

　　投资热情“由面到点”

　　庞大的库存规模是困扰中国楼市多年的顽疾。但受访者指出，好消息在于，随着房地产投资增速持续滑向低点，库存规模也有望出现下行拐点。

　　中原地产首席分析师张大伟就认为，随着房地产投资增速持续下跌，而房地产销售继续维持高水平，整体库存水平有望在四季度出现下滑。

　　张大伟表示，供需关系逆转的现实正在影响房企的投资热情。今年前9月，西部地区首次出现房地产投资负增长，意味着房地产投资增速已经到达“冰点”，未来即使增速有所回升，但低增长已经成为常态。

　　他还指出，近几年来部分二三线城市推地频繁遇冷，开发商向一线城市“扎堆”，也说明投资热情正在“由面到点”缩小。

　　而在销售端，易居克尔瑞的分析指出，随着数量增长型人口红利结束，老龄化趋势加快，2014年行业转折点已经出现，预计在2016年-2018年市场将会进入平稳期，楼市年成交量维持在12-13亿平方米的相对高位。

　　一组数据似乎能佐证这种迹象。根据统计局数据，在过去5个月中，全国住宅待售面积有4个月出现下调，仅在7月出现上涨。由于商品房总体库存中以住宅为主，因此总体库存的下调被认为是大概率事件。

　　事实上，从2014年下半年以来，监管层连续出台调控政策，如松绑限购、降低首付比例和贷款利率水平等，目的在于促进市场成交，消化库存。

　　但这并不意味着楼市库存压力可以尽快缓解。上述专家指出，中国房地产市场的总体库存水平仍处高位，尤其在广大二三线城市，还存在大量“难啃的骨头”，去库存之路任重道远。(