标题：GDP增速“破7” 房企借新债还旧债忙“自救”

　　借新债还旧债

　　意在降低整体融资成本

　　最典型的案例是恒大地产，继年中发行200亿元公司债券后，又于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券，创造了国内私募债最大发行规模纪录。

　　泰禾集团(000732,股吧)也在10月16日收盘后发布公告，鉴于前次非公开发行的50亿元公司债券已募集完毕，拟再次非公开发行不超过60亿元公司债券和公开发行不超过45亿元公司债券，合计拟再募集资金105亿元，用于偿还金融机构借款及补充公司流动资金，以及进一步改善公司财务结构等。

　　此外，包括万科、金地、碧桂园等知名上市房企也纷纷加入到发债大军中。

　　中原地产张大伟指出，房地产企业发债用途主要是借新还旧，不一定是为了扩大再生产，而是把过去高成本资金还掉；房企过去主要是通过银行信贷获得融资，其资金成本和发债相差甚远。

　　克而瑞房地产信息集团研究人士表示，近期房企发债、债务置换前赴后继，不仅充实了房企的钱袋子，亦优化了房企的债务结构，有效降低房地产企业的资金成本，而资金面的缓解亦会令土地市场逐渐摆脱资本制约而进一步活跃。

　　过半房企料难完成年度目标

　　从目前公布的2015年三季报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等“千亿级”房企尚未公布年报业绩预告。因此，目前的数据多数反映的是中小型房企今年的业绩变动情况。

　　据了解，这些房企此前多在一线城市范围外的城市布局，面临的大多是高库存的难题，甚至跌入了“量价齐跌”的走势，其中出现“首亏”的房企总体上是区域型的龙头房企。像业务主要在辽宁铁岭（楼盘）市的铁岭新城(000809,股吧)出现了巨亏七八千万元，其公司在公告中解释称，“截至目前，三、四线城市房地产市场景气度仍然很弱，公司土地出让情况不佳，导致业绩亏损。”

　　尽管房地产销售持续回暖，但开发投资的持续下行，且库存量大，短期内去化效果不明显。去库存仍然是未来相当长一段时间的市场主题。中原地产首席分析师张大伟预计， 2015年完成全年房地产销售目标的企业数量过半的可能性很小。

　　深圳（楼盘）房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，三、四线城市的库存高压问题值得引起重视，“67%的在建、70%的在售供应和库存、80%的已批未建都集中在三、四线城市，70个城市中房价下跌的27个城市都是三、四线城市。”一、二线城市土地出让很火爆，但三、四线土地市场成交一直在下滑。若考虑到600多个实体经济实力相对较弱的三、四线城市，全国楼市疲软的连带效应不容小觑。

　　合富辉煌最新的研究报告指出，自2011年以来，全国商品房待售面积仍逐年增加，年均增加超过1亿平方米。二季度以来，房地产市场持续回暖，各城市去化周期不同程度缩短，住宅待售面积有所减少，但从库存总量来看，去库存的任务仍然艰巨，去库存仍是接下来相当长时间的市场主题。数据显示，截至9月末，商品房待售面积6.65万亿平方米，比8月末增加186万平方米。今年1~9月，全国只有京沪深、武汉（楼盘）、南京（楼盘）、天津（楼盘）、杭州（楼盘）、广州等地房价出现上涨，但三四线城市去库存平均需要5年