标题：土地出让收入“转正”

房地产行业的支柱作用再度被强化 土地出让收入“转正”

　　本报记者 胡坤 北京（楼盘）报道

　　年初以来土地出让收入狂“泻”不止的势头终于被遏制。

　　财政部的最新数据显示，9月份的全国国有土地使用权出让收入增速为3.5%，这是今年以来首次为正，土地市场出现了企稳的迹象。

　　“9月份全国土地市场升温了。”中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，这一升温是前期多项刺激政策叠加的结果。中财鹏元地方财政投融资研究所所长温来成也表示，目前土地市场确实出现了一定程度的回暖，这表明中央刺激经济增长的政策开始生效了。

　　土地出让金的回升对于各地方政府的财政部门来说是一个难得的好消息，能在不同程度上缓解各地的财政收支压力。不仅如此，方正证券(601901,股吧)宏观研究员杨为敩还指出，土地市场的回暖也会带来房地产投资的回升，对经济增长也会形成阶段性的支撑。

　　张大伟认为，接下来的四季度很可能还会出台新的刺激政策，土地市场进一步回升可期。而温来成则表示，虽然土地市场回暖对于地方财政和经济增长都有正面影响，但土地市场的重回火爆却并不是一件好事，中国经济不能再走土地财政依赖的老路了。

　　土地市场企稳

　　9月份财政数据的最大亮点，是土地出让收入的“转正”。1-9月累计，全国国有土地使用权出让收入20437亿元，虽然同比下降幅度仍然高达34.7%，但已经比前值-38.4%明显收窄。其中，9月份的土地出让收入增速为正更是让很多人意外。

　　在2014年，虽然房地产市场已经陷入了深度调整，但当年的土地出让收入依然保持了3.2%的正增长。但进入2015年，情况就急转直下。今年的1-2月，土地出让收入大幅下降36.2%，1-3月份下降36.1%，1-4月份下降38.2%，此后便一直保持在-38%以下。

　　虽然财政部并没有逐月公布单月的增速，但从唯一一次公布的6月份土地出让收入增速为-27.5%来看，今年前8个月的单月增速应该都接近-30%。因此，9月份3.5%的增速便蕴含了更多的信号。

　　首先是房地产市场的好消息。易居房地产研究院日前发布的最新数据显示，今年9月包括北上广深在内的十大典型城市土地成交面积开始增加，土地出让金收入1015亿元，同比上涨63%，环比上涨89.7%，较前一个月相比大幅上涨并创下2014年以来新纪录。

　　据张大伟分析，按照北京目前已经成交的1065亿，叠加未来的34宗土地成交，如果在12月再有部分土地出让，全年有望在历史上首次突破2000亿大关。在张大伟看来，土地市场的回升主要是受到前期货币政策和房地产行业扶持政策的持续影响。

　　“近期房地产市场销售持续改善，使得开发商拿地的热情开始修复，因此9月土地出让收入明显上升。”杨为敩指出。

　　温来成也指出，目前房地产市场出现了一定程度的回暖，这是中央调控政策的有意为之。“尤其是今年下半年，整个经济下行的态势非常明显，中央有意放松了对房地产市场的严格调控。”温来成认为，中央期望通过政策刺激来促进经济的增长，而目前看来，效果已经开始显现。

　　进一步回升可期

　　“土地出让金的回升对于缓解财政收支压力具有积极的作用。”杨为敩这样告诉本报记者。

　　自今年以来，很多地方的财政部门都在巨大的财政收支矛盾中煎熬。即使是在收入形势相对“还不错”的这个9月份，7.1%的一般公共预算收入同口径增速虽然高于三季度6.9%的GDP增速，但却连9月份一般公共预算支出同口径增速25%的三分之一都不到。

　　从绝对数来讲，9月份全国一般公共预算收入虽然达10892亿元，但这个月的一般公共预算支出却更高达17799亿元，中间出现了6907亿元的巨大缺口。以往在地方上，财政收支上的这种缺口可以由土地出让金来弥补。此外，土地出让收入也是地方政府偿还债务的主要来源。正因为这些原因，今年以来的土地市场明显降温，让各地方政府倍感压力。而现在，土地出让金回升的势头，可以让各地的财政官员松一口气了。

　　“土地出让收入回升，一方面增加了地方政府的收入，另一方面在稳增长压力减缓下，地方政府的财政支出压力也下降了。”杨为敩表示。他同时还指出，土地和住宅市场的回升，对房地产投资边际改善也起到了积极的作用。

　　国家统计局最新发布的统计数据显示，2015年1-9月份，全国房地产开发投资同比名义增长2.6%，增速比1-8月份回落了0.9个百分点，创下了2009年3月以来的历史最低纪录。

　　不过，这种情况可能即将发生改变，因为房地产投资滞后于土地市场的表现。随着土地市场的升温，房企拿地日益积极，房地产投资的拐点有望到来。这一点，新开工面积先行企稳可能就是先兆。1-9月，我国房屋新开工面积同比累计虽然还是下降的，但降幅已经比1-8月收窄了4.2个百分点。业内人士普遍认为，这预示着整个房地产开发投资增速回落应该已告一个段落。

　　温来成认为，不应对目前形势过于乐观。他认为目前的房地产市场主要是局部出现了一定程度的回暖，主要集中在北上广深等一线城市和部分二线城市。张大伟也表示，从全国房地产市场看，一二线市场升温，库存降低，但很多三四线城市的库存积压依然非常严重。

　　但张大伟同时指出，在当前经济增速放缓而且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。他认为，政府预计在四季度仍将继续维持宽松的房地产行业政策，很多城市也将有可能在四季度出台房地产的救市政策。在这种情况下，土地市场有可能会进一步回升。

　　“土地市场和住房市场的重新火爆肯定会对财政收支和经济增长产生正面的影响，但这并不是我们希望看到的。”温来成表示，房地产市场稳定发展即可，不用像前几年那样火爆，毕竟依赖土地财政的危险太大，中国经济不能再走过去的老路了。