标题：投资海外地产 风险不容忽视

【导语】

　　由于经济环境不同，海外投资一定不能直接套用国内的投资经验。而对于国内投资者来说，还需设立一家公司的代持架构，这对于安全持有海外资产非常必要。

　　【正文】

　　不知道从什么时候开始，去海外买房成为许多高净值客户的时尚选择，尤其是次贷危机之后，美国房产成为中国有钱人眼中的香饽饽。每年国人购买美国地产的规模迅速增长——2010 年，中国人投资美国住宅投资额仅为59.4 亿美元；2014 年， 这个数字已经达到286 亿美元的高位。

　　相对国内来讲，美国房产确实有价格便宜、租金高等优势，但也有许多风险，常见的有：房产税、维修费、律师费、保险费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等，这些一般都是中介公司明确提示的。但有一些隐藏的风险，中介则一般不会主动提示，同时投资者自己也很容易忽视。

　　风险一：不在美国居住的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30% 的个人收入税。

　　有很多投资人并不具有美国身份。美国税法规定，对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30% 的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的，而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租，其中的风险必须考察清楚。

　　当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税，虽然其累进税率最高达35%，因为可以降低纳税基数，一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、税务师进行规划，而美国的律师费比较贵。

　　部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税，但这种方式风险更大，可能面临罚款甚至是刑事责任。

　　有的投资者可能会问，如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗？确实不错，但此时你作为美国的税务居民，山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!

　　风险二：非美国税务居民出售美国房产可能需要缴纳高达获利部分28% 的所得税。

　　非美国税务居民或外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税。如果持有超过一年，则适用长期资本利得税， 一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25% 甚至28%。

　　比如50 万美元购买的房产，以70 万美元出售，获利20 万，需要缴纳所得税5 万美元。而且根据《外国人房地产投资税收法FIRPTA》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度增大，将征收相当于房产交易价格10% 的预收税，也就是7 万美元， 完成交易后，再进行抵扣。

　　风险三：遗产税风险，可能导致资产大幅度折损。

　　案例：钱先生的孩子到美国上高中，钱太太陪同，但她的绿卡还在申请中，同时她又以个人名义买了一套价值80 万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月，钱太太因车祸意外身亡。钱先生悲痛之余发现，要继承这套房产，还需要缴纳近30 万美元的遗产税！

　　很多国人购买美国房产，都是用个人名义直接购买，那么如果房产持有人身故，根据美国税法的属人兼属地原则，就必然面临遗产税的风险。

　　如果持有人是美国税务居民身份，那么他的全部遗产有至少500 万美元的免税额，超过的部分需要缴纳最高达40% 的遗产税。

　　如果持有人不是美国税务居民身份，那么他就将面临免税额仅6 万美金，税率最高达40% 的遗产税税率， 这将使我们的投资资产大幅度缩水。

　　有的投资人可能会提出，提前将财产赠与给子女呢？因为美国税法规定：“对非美国税务居民赠与不征收赠与税。”但这种理解只知其一不知其二。美国税法还规定：“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税”。

　　那么如何解决呢？一般有两种通用方法。

　　方法一：联名持有房产，当一个持有人死亡后，房产直接全部归另一个人持有人持有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。

　　方法二：用LLC 公司（Limited Liability Company，有限责任公司） 持有房产，同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司， 再持有LLC 公司的股权。当实际控制人去世后，可以直接在离岸地办理股权转让，而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。但如果要贷款购买房产， 则结构需要更复杂一些。

　　当需要出售持有的房产时，只需要缴纳LLC 公司的相关税费即可，而且可以很好地保证实际控制人的隐私，规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士，最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构，虽然需要付出一定的时间、精力和费用，但对于长期安全持有资产非常有必要。

　　在此提醒投资者，在进行海外地产投资时，因为经济环境的不同， 一定不能直接套用国内的投资经验， 比如笔者曾经听一位英国房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京（楼盘）郊区的房产，声称这个地区将迅速的发展成为城市副中心。而实际上一个正在高速城市化过程中的国家（中国）和一个成熟城市化的国家（英国），其大城市郊区的发展速度不可同日而语。

　　同时由于我们对国外的法律、经济环境和交易习惯等不熟悉，而中介一般为了迅速成交，往往不会告知全部风险，而这些风险往往是我们无法预见甚至无法理解的。

　　因此我们在进行投资前，最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承， 属于站在客户角度给予客户专业咨询和管理服务的专家。

　　作者系中国私人银行家俱乐部理事。