标题：11月新开盘量跌了四成

在楼市传统旺季 “金九银十”之后，上海（楼盘）楼市供应却开始降温。11月新增供应陷入低谷，据新浪乐居楼盘中心统计数据显示，上海11月预计仅25个楼盘开盘或加推，环比减少35%，同比减少42%。

    库存仍处高位

　　据新浪乐居楼盘中心统计数据显示，截至10月20日，上海11月预计仅25个楼盘开盘或加推，环比减少35%，同比减少42%。25个开盘项目中17个位于外郊环，主要集中在嘉定区、浦东区、闵行区、宝山区，占11月开盘总数的68%。而位于内环内新开楼盘较10月有所下降，仅4个项目开盘。

　　目前开盘项目大多为老盘加推，纯新盘项目相对较少。11月开盘的纯新盘共9个，占总数的36%。如位于宝山区的招商花园城以及位于奉贤区的万科金域南桥均为首次开盘。

　　新浪乐居分析师指出，11月推盘项目中有9个项目推出小户型房源，面积段为70-90平方米的2房，单价在20000-30000元/平方米的刚需房源。其中面积最小的为魔方社区的35平方米装修loft，以及阳光城(000671,股吧)MODO的40平方米酒店式公寓，其余房源均为大面积房源，别墅项目则集中在宝山区、奉贤区、闵行区以及崇明。

　　佑威机构执行董事黄志坚指出，虽然上海市场成交量始终保持在高位，传统旺季“金九银十”的供应量也有所攀升，加上之前的“双降”消息，无疑短期内是对开发商的利好，但也不能盲目乐观。截至10月25日，上海商品住宅的库存量依然维持在1370.08万平方米的水平，和本轮刺激启动时的库存水平差不多。

　　他强调，目前成交量上升主要是短期需求的爆发，但一旦刺激的作用衰减，成交量大幅下滑，市场的预期还照样会逆转，提醒大家冷静看待。此外，上海楼市的结构性问题并没有解决，冷热不均，后续推盘项目需谨慎入市。

　　最高优惠50万元

　　“银十”尾声阶段，楼市活跃度在传统旺季带动下不断升温，开发商优惠力度也有所上升。据新浪乐居楼盘中心统计数据显示，截止到2015年10月22日，申城11月预计有178个楼盘推出优惠活动，同比增加24.5%，环比减少约8.7%。其中新增优惠30个，内环一项目更是最高优惠50万元。

　　在11月的打折优惠楼盘中，优惠楼盘依旧扎堆外环外，优惠项目达到132个，占总数量的74%。内环内项目依旧很少，只有11个项目推出优惠活动。其中，在新加入的30个优惠楼盘中，外环外占比超九成，依然是优惠楼盘中的“大户”。

　　万科翡翠滨江推出最高享30万元抵80万元优惠，在内环内的中高端项目中堪称优惠力度之最。

　　同样位于市中心以及副中心的徐汇、虹口等区域，优惠项目屈指可数，且优惠幅度相对其他区域要小得多，一般是全款或者贷款几个点的让利。

　　相反，位于浦东、嘉定等外环外的一些别墅项目折扣幅度很值得关注。上海院子联排别墅3万元抵30万元，合院5万元抵50万元。天居玲珑湾别墅5万元抵20万元。

　　业内人士表示，11月楼市的优惠打折与“金九银十”的后续影响相关，更与2015年以来楼市的一系列利好政策密切相关。

　　“双降”提振楼市作用有限

　　以往利率和存准率双降的情况是颇为罕见的。上周，中国人民银行再度降息降准，这是今年8月以来，央行第二次作出双降的决定，在此之前双降是出现在金融危机的2008年。

　　上海链家研究总监陆骑麟指出，如此急促地进行连续双降，足见我国目前所面临的经济下行压力之大。在近日国家统计局公布的三季度国家宏观经济数据中，国内生产总值同比增长率为6.9%，已跌破7%的大关，相关部门通过释放流动性来提振经济也是可以想见的。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，政策刺激不断透支了楼市的需求，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。这场危机对于明年楼市来讲会有所影响，楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“降价潮”也将来临。

　　对于楼市而言，双降确实是一大利好消息，但是，对于楼市的实际提振效果却有待商榷。

　　“双降确实使得开发商和购房者更容易获得贷款，并减轻了他们的贷款负担。但是经过今年的一系列刺激政策，房贷利率已达历史低点，而贷款审批也因为流动性的释放较为宽松。真正阻碍楼市成交的一方面是中小城市的需求不足，另一方面是过高房价导致购房者无力承担。事实上，从前几次降准降息的情况来看，并没有对楼市产生立竿见影的提振效果，本次再度双降，效果很可能还十分有限。”张宏伟指出。

　　陆骑麟表示，“双降”带来的实际利益也很可能被房价的上涨所吞没。因此一线城市适当出台措施减缓楼市过热的局面已是迫在眉睫。

　　与此同时，有关方面也做出表态。上海市市委书记韩正在10月中旬举行的季度工作会议上表示：“上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”韩正书记呼吁各方必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策。

　　在此背景下，也使得不少开发商纷纷放缓推盘速度，处于观望状态。