标题：地价房价“高处不胜寒” 楼市“暖冬”存隐忧

　　10月21日，碧桂园联合中国金茂以52亿元的代价拿下中关村(000931,股吧)科技园丰台园东区三期2宗商业用地。但是，据传近期碧桂园集团内部对这2宗土地的处置产生了不同意见，或将退出地块开发。

　　郭毅认为，这一事件凸显了北京市场高价拿地的风险。即使通过联合拿地，也不一定能规避地价过高、未来难以销售的风险。

　　2015年，在北京已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，将达到18宗以上。

　　这18宗地块项目的未来售价均超过6万元/平方米，进入高端住宅产品序列。其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右，而在2015年截至目前，北京纯商住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

　　这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢，因此未来北京豪宅市场可能将会出现供过于求的现象。

　　最新的三季报数据或许能解释碧桂园的担忧。中原地产研究部统计数据显示：截至目前，已公布三季报、合计58家房企总营业收入为3778.3亿，但合计净利润只有282.1亿，净利润率只有7.5%，房企的盈利能力大幅下调。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企已告别高利润，在2015年上半年，房企的平均净利润跌至9.1%左右，而在2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润高达11.97%。

　　预期随着中小房企集中公布三季报，整体房企的净利润将在8%左右，2015年，将是房企第一次出现行业平均利润率低于双位数的年份。

　　去库存压力大

　　如果回溯2015年的楼市，可以看到，今年的这场复苏和回暖，与2014年9·30新政开始、今年的3·30新政推涨，以及数轮双降刺激有关。但“去库存”的现实仍未改变。

　　国家统计局数据显示，中国房地产市场的库存仍在不断增加。截至9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积减少387万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积增加483万平方米。

　　对于房企来讲，无论是此时还是2016年，都仍然面临较大的去库存压力，甚至当前部分房企比如浙江广厦(600052,股吧)等会选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力，还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

　　对此张大伟表示认同。他指出，从整体来看，房企的销售难度加大，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续；而且，土地市场竞争激烈，房企在一二线拿地艰难，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。未来，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

　　此外，今年以来北上广深及合肥（楼盘）、南京（楼盘）、武汉（楼盘）等城市“地王”频现的现象，也让从业人士担忧。从历史经验来看，2009-2010年、2013年土地市场“地王”疯狂频出之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入调整期。

　　如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将有可能进入调整期。

　　今年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，必须警惕下一轮可能的市场阶段性调整。

　　证金公司增持多家房企股票

　　随着三季报陆续披露，“国家队”证金出现在多家房企的十大流通股东名单中。这其中既有稳坐地产第一把交椅之位的万科，也有拥有国资背景的大型国企深振业、华侨城。

　　在7、8月份，宝能系旗下的前海人寿和钜盛华多次买入万科股票，此次证金增持价格甚至低于宝能系的成本。

　　根据万科发布的三季报来看，万科的基本面良好，前9个月累计实现销售面积1439.8万平方米，销售金额1804.7亿元，同比分别增长13.9%和21.1%；实现营业收入796.0亿元，归属于上市公司股东的净利润68.5亿元，同比分别增长26.1%和6.1%。

　　另一龙头房企保利地产(600048,股吧)最新公告显示，截至9月末，证金持有32158.28万股，占公司总股本的2.99%，为第二大股东；汇金持有17965.58万股，占比1.67%，为第五大股东。

　　而证金三季度投资具有国资背景的地产股，则被认为是向外界释放“积极的信号。深圳一券商人士分析，三季度对地产股的增持，不排除很多是在股市最低迷的时候，其时成本偏低；而从增持的标的看，大多是龙头房企和地方国资地产股。其中，持有华侨城21741.40万股，占总股本的6.99%；持有首开股份(600376,股吧)4318.82万股，占总股本的1.93%。

　　瑞银在昨日发布的研报中表示，未来房地产相关建设活动将在房价上涨和库存缓慢下降的带动下逐步改善，但个股分化会加剧，同时看好万科、保利地产，华夏幸福(600340,股吧)与首开股份的表现。这四支股票除了华夏幸福尚未公布三季报股东变动情况，另外三支均是证金投资的房产股。

　　从已发布季报的上市房企来看，两极分化的趋势也逐渐显现。业绩较好的房企业务多集中于北上广深等一线城市，业绩较差的企业则多处于二三线城市。一线城市的房价为前述企业作了较好的支撑。