标题：“双降”与“负利率”齐飞 房企年底最后一搏能否达标？

　截止三季度末，20家房企平均销售目标完成率为64.54%“创意山开盘认购率为10.2%、华宇西城雅郡开盘认购率为40.8%、嘉年华国际社区开盘认购率为59%……”在10月24日，央行再次下调金融机构人民币存贷款基准利率及人民币存款准备金率，在“双降”与“负利率时代房价必飙涨”的言论漫天飞舞之下，来自锐理数据的这轮成都楼市最新的开盘数据，却显示着购房者的持币观望与波澜不惊。

　　随着11月的临近，对于不少房地产企业而言，冲业绩的关键时点也随之到来。据统计，截止三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%；但另一方面，对于部分目标完成情况较差的房企，“拼到最后一天”似乎也已成为必然的选择。

　　购房者倾向持币观望

　　自2014年10月以来，央行已先后进行了6次降息和5次降准。在市场分析人士看来，其对开发商、购房人无意均存在不同程度利好。海通证券(600837,股吧)分析师指出，本次“双降”将在此前基础上，进一步缓解开发商资金端压力。与此同时，5年期以上中长期贷款利率已从6.55%下降至目前4.9%，累计下降1.65个百分点。购房者月供累计减少幅度在6.91%到15.96%之间，直接提升了市场购买力。

　　此外，不断降准降息带来的“负利率”时代的到来，亦被赋予了刺激房地产等保值资产，进而对房地产大幅提振，甚至房价飙涨的预期。

　　然而，万事俱备下，楼市能否迎来来自购房者的这股“暖冬”，却依旧有待市场的检验。来自中成房业的数据显示，10月19日-10月25日，成都大商品住宅成交51.75万平方米，环比下降1.09%。其中主城区成交17.93万平方米，占比35%，环比下降1.77%；近郊成交23.36万平方米，占比45%，环比上升8.61%。这样的“冷静”，似乎也成为对当前楼市更为真实的写照。

　　正如中国指数研究院此前发布的《中国房地产指数系统20年》显示，我国房地产行业的高速增长已成为过去，房价快速上涨的外部环境已不具备。在“精明”的购房者看来，或许政府还将会进一步出台楼市刺激政策，而多数开发商年底前又将面临完成全年销售任务的压力，这意味着年底前房价还有下调空间，因此暂缓购房计划持币观望似乎成为了更加明智的选择。

　　过半房企难完成目标

　　有市场人士指出，7、8月的连续下滑，9月市场的不及预期，使多数开发商业绩承压，这也令四季度成为其冲业绩的关键时点，也是今年最后一搏的机会。为此，企业必定加大供应，并采取更加多样、积极的策略以求快速出货，提振销售，在部分二、三、四线城市预计会有一定程度的“让利”、“促销”出现。

　　从记者了解的情况来看，近期成都市场上开发商推出的特价房、一口价房源有所增多，力度也的确比以往有所增大。但与此同时，亦有部分房企反其道而行之，表示将对旗下全面提价，全面收紧前段时间的优惠措施。

　　在看似矛盾的营销策略背后，与房企们目前年度任务的完成情况无不关联。

　　受假期和市场影响，今年一季度房企销售情况并不乐观。5月开始，房企销售情况明显好转，并对半年销售业绩发起了冲刺。据CRIC研究中心统计，截止三季度末，20家典型房企的平均销售目标完成率为64.54%。其中，恒大、华润置地完成率分别达到87%和81%。另外，保利、时代、绿城、龙光等6家房企的完成率也超过70%。在拟定目标趋于保守的前提下，这些房企今年整体目标完成率显得较为乐观。

　　但是，并非所有典型企业的业绩完成情况都比较理想，如绿地和万达目前的目标完成率分别仅为48%和49%，销售目标过高被认为是主要原因。与此同时，虽然今年市场有所复苏，但在库存高企、资金链紧张的情况下，“增收不增利”的情况比比皆是，仍有不少房企目标完成情况较差，在中小房企的情况更为严重。以三季报为例，在目前已发布三季度业绩的房企中，中小房企占比较大，这也造成了有七成公司业绩并不靓丽，其中更有有20家房企预计亏损。

　　本报记者 吉雪娇

　　记者观察

　　销售策略现分化

　　虽然今年房企销售目标完成情况被指会好于去年，但多位市场分析人士均预计，完成全年房地产销售目标的企业数量过半的可能性依然较小。此外，由于三季度全国多个城市成交量相比二季度萎缩30%，进入四季度，市场目前尚未出现好转势头，今年年中调高任务目标的房企可能重新面临考验。

　　在分化加剧下，CRIC研究中心分析师指出，全年要达标有一定压力的房企必然在四季度加大推货量，并通过创新营销手段促进去化加快，对全年销售目标发起冲刺，尽量缩减差距。不过，在房企目前越来越重视项目盈利空间的当下，即便是在“营销大战”的四季度，房企在价格折扣方面也会表现得更为理性，一味降价求去化的现象出现的概率较小。

　　另一方面，前期销售表现出色的房企，由于年内的销售压力不大，未来两个月将极有可能以追求利润率为主。以恒大为例，即便下半年推货量相对其整体规模来说并不大，完成全年目标也已无悬念，并能将更多的精力放在存量的去化上。因此，近期有消息称，恒大将全面收紧前段时间的优惠措施，变相提高售价。

　　招商证券(600999,股吧)分析师指出，自一季度以来，上市开发商已经提价5-10%，加上目前市场观望情绪也逐渐上升，部分潜在买家正在等待房贷首付新政的具体落实。一些销售进度较快的开发商已考虑放缓推盘节奏，为2016年蓄势再发力，希望获得更高的利润率。在此情况下，“其中三分之一或因此难以兑现年初的全年销售目标。”