标题：房地产市场分化程度继续扩大

　　“银十”收尾 房价仍将小幅上行

　　孙维晨

　　 “银十”收尾。

　　 在大多数观察家眼中，尽管“银十”销售增幅不及去年，但是其成交数据却依然有所上涨。肇始于今年年初的楼市反弹主要体现在一线城市，这种复盘得益于上半年国家政策予以房地产市场的政策扶植。

　　 作为一线城市代表的北京，在整个10月销售出现了同比增加，但环比出现了下降。来自链家研究院10月份的监测数据显示，10月1日到25日，北京新建商品住宅网签量为6390套，环比下降9.2%。纯商品住宅成交2701套，环比下降20.5%，较去年同期上涨7.9%。

　　 宏观政策对于全国整体房地产市场来说雨露均沾。二线城市以下的市场却并没有太多起色。去化不足，库存巨大依旧是这些中小城市所面临的挑战。全国市场分化程度扩大的预判逐步应验。

　　“银十”成色不足，房价扔将小幅上行

　　 根据《中国经营报》记者的统计显示，自从今年4月末5月初以来诸多城市出现交易量反弹。尽管截至目前这股回暖趋势还不满5个月，但是在房企不断强化去库存战术下，一些城市展现明显的去化效果。比如，北上广3个标杆城市的去化月数从高点13个月下降至不足8个月。

　　 北京多个在售楼盘项目的销售人士表示，自9月以来，成交量一直稳定增长。他们预计10月份的销售数据也应属乐观，甚至一些项目在“十一”过后进行提价。

　　 要求匿名的中国房地产业协会副秘书长对本报记者评论说：“上半年政策利好不断，这有利于市场信心重新回归。在“金九银十”的传统旺季，10月份延续上月度的趋势，成交量稳中趋涨的可能性较高。”但他亦指出，传统旺季背后的内涵是“比平常要好一些，但是要比去年同期增幅下降。”

　　 这样的观点与一线的房企销售部门的推断一致。一家综合实力排名前5的境内赴港上市房企的客户经理私下告诉记者：“9月份我们在淄博和潍坊的项目卖得不错。10月1日一天淄博项目就销售了10套。相较于去年的价格最低谷，目前的售价已经出现一些涨幅。但是今年销售情况依然远远落后去年同期。”

　　 “在2013年，潍坊项目的一个普通销售员10月份共卖出30套，一个月拿了5万佣金。”这位客户经理告诉本报记者，这样的情况已经很难再出现了。

　　 上述匿名的知名房企客户经理也向记者表示，淄博和潍坊的项目未来应该会提升销售价格。“现在当地有项目的小型开发商日子比我们难过很多，虽然不至于卖不动，但也推盘艰难。这是市场分化的一种表现。”作为二线城市中发展较弱的淄博和潍坊，在这家房企看来此类城市拥有一定购买力。

　　 境内房地产市场机构易居房地产研究院统计显示一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势确实出现了分化。其中，一线城市的同比增幅由8月的40.5%扩大至47.0%，二线城市由8月的34.2%收窄至29.1%，三线城市则由8月的31.6%收窄至11.7%。

　　 然而，作为一线城市代表的北京，在整个10月销售出现了同比增加，但环比出现了下降。因此，“银十”成色略显不足。来自链家研究院10月份的监测数据显示，10月1日到25日，北京新建商品住宅网签量为6390套，环比下降9.2%。纯商品住宅成交2701套，环比下降20.5%，较去年同期上涨7.9%。

　　 该机构认为，由于经过前期大量消化，房企存货下降，推盘节奏放慢。而去年北京住宅用地供应量偏低，拖累今年下游住宅供应。从近期释放的若干项目来看，当前市场的购房热情依然较浓。同时近期“双降”利好政策的出台，银行房贷优惠折扣有望继续松动，这将再次推动需求积极入市，预计房价将维持小幅上行。

　　市场分化程度扩大，三四线城市不容乐观

　　 尽管有分析认为，随着三四线城市努力去化，当地的库存积压已经得到好转。但是更多宏观数据和微观情况则显示，一二线城市与三四线城市的市场分化程度正在不断扩大。

　　 上述房企客户经理认为，除了区域城市的不同以外，每个项目地段、定位等不同也导致分化的出现。“我们淄博和潍坊的项目主要针对刚性需求。受制于淄博和潍坊当地的房地产库存以及经济情况，项目目标客户定位于刚工作的年轻人。在项目中也有一些改善性户型存在。”

　　 上述匿名的中国房地产协会副秘书长对记者预测说：“目前一些机构的数据显示一些三四线城市出现了明显涨幅。这实际上是此前的补涨。未来区域房地产市场之间会出现越来越明显的分化。”