标题：中国平安布局海外房地产两年 险金监管进一步放开

金投保险网（http://insurance.cngold.org/）11月3日讯：在写字楼及土地交易领衔海外投资数年后，中国的保险公司开始把目光转向当前火热的物流地产。10月27日，中国平安保险(集团)股份有限公司宣布，将与美国房地产基金Blumberg Investment Partners（BIP）合作投资美国房地产市场，当中包括多个物流资产。中国平安与BIP的联合公告称，双方现已计划投资一个价值6亿美元的资产组合，并另外物色了一批地处战略位置的物流物业项目，价值逾4亿美元。

分析称，亚洲投资者此前热衷于商业写字楼物业，但今年开始，投资者的兴趣向物流地产转移。与此同时，在积累了数年的海外房地产投资经验后，中国保险公司的收购策略也有所改变。他们从直接投资房地产转变为投资基金以及成立合资公司。分析认为，通过设立合资公司，能迅速熟悉当地市场，并有效获取投资相关专业信息。

成立投资基金、合资企业

在成功收购西方多国房地产之后，10月27日，中国平安宣布与BIP成立地产合资平台，该平台初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。初始投资项目主要包括“最后一英里”物流地产，现正由评级较高的财富500强公司租用。在双方联合发布的新闻公告中还提到，该合资企业计划持续收购优质资产，并已另外物色了一批地处战略位置的物流物业项目，项目价值逾4亿美元。SunCap地产集团（SunCap Property Group）为上述地产合资平台的开发商。

双方联合公告表示，BIP在未来会继续为双方的合资平台主动寻找更多投资项目，拓展平台的版图。资料显示，BIP是美国不动产基金，总部设立在科罗拉多州的丹佛市，主要投资有房地产、能源及资源等。它在开发前期风险管控及长期投资方面拥有丰富经验，曾成功建立多个投资平台，为合作投资方提供优质项目来源。房地产咨询机构仲量联行（JLL）早前即有预测，随着中国保险公司成为海外房地产的积极买家，他们的购置策略将会得到调整。中国的投资方法会从购买直接的房地产到投资基金和形成合资企业。因为合资企业的合作方允许公司获得在本土市场的专业知识。

目前这一交易由平安集团旗下的平安信托投资有限公司执行，两家公司计划投资长期、优质的美国租赁资产。大部分投资集中在纽约市、纽约大都会区、大西洋沿岸中部地区、太平洋沿岸西北地区、佛罗里达州、亚特兰大市，以及Blumberg总部所在的科罗拉多州。

中国平安方面表示，此次投资标志平安集团首度进军美国物流地产市场。就此，仲量联行国际部主任Alistair Meadows表示，平安集团进入物流业，目的在于令其投资多样化，同时能够追求更高的投资回报。早前，安邦保险投入20亿元收购纽约华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）之后，业内专家已经发出警告，美国房地产市场存在泡沫。

“现在物流行业在世界范围内都很火，美国、欧洲、澳大利亚都是如此。”Meadows说，“我们可以看到国际投资者对物流行业的需求在增长，包括中国、韩国的投资者，而他们之前都把眼光集中在商业写字楼。”在中国平安的此笔交易之前，去年年底，全球物流巨头普洛斯公司（Global Logistic Properties）联合新加坡政府投资公司（GIC Pte Ltd）向美国一个最大物流地产组合之一的IndCor项目投资81亿美元。

布局海外房地产两年

早在两年前，中国平安便已经着手进行海外房地产的相关布局。2013年7月，平安集团以2.6亿英镑的价格收购伦敦地标建筑劳埃德（Lloyds）大厦，这是中国保险公司第一次跨境收购海外房地产。今年1月22日，中国平安再次出手，斥资3.27亿英镑购得伦敦金融城南侧、紧邻伦敦著名历史建筑伦敦塔的大型写字楼伦敦塔广场（Tower Place）。紧随其后，中国平安与人寿两大保险公司宣布联手铁狮门（Tishman Speyer），斥资5亿美元收购了名为“Pier4”的波士顿4号码头地产项目。

早前有分析认为，中国平安在海外的不动产投资，和其在境内投资成熟商业地产、写字楼的资产配置属性一致，目的是为了获得稳定可观的租金回报。有消息指出，中国平安在劳埃德大厦上的租金回报率超过10%。“投资者不大可能仅依靠投资国内市场获得5%以上的回报。”仲量联行主管David Green-Morgan说，“伦敦的房地产平均每年能有4.5%的收益”。

“平安正在寻求海外多元化的投资组合，”全球律师事务所Paul Hastings公司合伙人Paul Guan表示，“除了写字楼和物业，平安集团还代表客户在市区住宅项目里寻求机会投资。”

事实上，不止平安集团，自国内放宽对保险业的资金监管后，中国保险业过去两年内在海外的投资增长惊人。这些保险公司都热衷利用海外房地产资产收益的特点，即相对低风险、高回报和多元化的投资组合的好处。

有关保险公司投资境外的消息，这两年一直不断。包括安邦保险、中国人寿、阳光保险集团在内的多个中国保险公司都在伦敦、纽约、悉尼等地购买了喜来登公园酒店、高伟绅律师事务所总部等境外资产。2014年6月，中国人寿与卡塔尔控股以7.95亿英镑联手购下伦敦知名的10 UpperBank Street大楼90%股权，中国人寿占比70%。2014年10月，安邦保险19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店大楼。今年３月，安邦保险同意斥资约4.15亿美元买下第五大道717号大楼的办公楼部分。

险金监管进一步放开

国内保险公司得以加速海外收购步伐，与中国逐渐放松的险金监管密切相关。2012年之前，根据规定，中国保险公司不能进行海外投资。但2012年之后，中国保监会放松对险资管控。2013年，保险公司对外投资审批标准从1亿美元提升至10亿美元，去年，商务部取消了大多数针对对外投资的审批程序。同时，根据规定保险公司可以将其总资产的30%投资在房地产或基础设施，但境外投资不能超过15%。

今年3月，中国进一步放开保险业在海外投资的规定。国内保险公司被允许投资45个外国市场，包括澳大利亚、德国、巴西、印度、日本，美国、英国等。研究全球资本市场的仲量联行表示，中国境外投资目前已增长50%,达到156亿美元，而人民币贬值预计不会阻断这一趋势。预计中国境外投资在今年年末将会达到200亿美元，而去年这一数字是165亿美元。其中，写字楼和土地交易将会是房地产投资中的重头戏，预期分别达到57亿和50亿美元。

未来的潜力更为巨大。仲量联行认为，与欧美的同类公司相比，中国几大保险巨头现在仅仅配置了总资产的一小部分在房地产领域，这个份额只有欧美同类公司投资额的５%-15%，包括AXA和Prudential。

这样的情况中国保险业并非孤例。事实上，亚洲多家保险巨头在房地产投资上份额都不大。以日本最大的保险公司日本邮政为例，仲量联行预计其控制下的资产超过1万亿，但几乎没有分毫直接投资在房地产。

据英国咨询公司莱坊国际统计，截至去年8月，中国保险行业总资产达人民币9.5万亿元。“如果这些中国保险公司拿出15%的资产投资房地产，他们在未来10、15到20年间，将能够投资2400亿元在房地产市场，”David Green-Morgan表示，“他们将会很快成为世界上最大的机构投资者”。

据仲量联行的长期预测，这2400亿美元的巨额保险资金，即使只有一小部分最终真正进入境外房地产市场，也相当可观。

尽管人民币目前面临贬值风险，但并未影响这些保险业巨头对海外的投资。人民币如果进一步贬值，将使境外收购更加昂贵。“我们还未见到中国买家因为人民币贬值而对房地产投资兴趣下降，”仲量联行国际资本组负责人Alistair Meadows表示。“如果有影响的，人民币贬值可能会令境外投资有所加速。”他认为，中国买家们在世界范围内仍然活跃。

在过去2年，美国、英国、澳大利亚这三个国家仍然是中国资本的首选投资目的地。中国全部海外房地产投资的70%都集中在这三个国家。其中，纽约、伦敦和悉尼占比最大。“对于高端地产项目来说，现在完全是一个卖方市场。”David Green-Morgan称，新投资者已推动了国际大城市房价持续走高。据彭博报道，随着中国人寿保险、平安保险等中国企业加大收购力度，截止到去年，伦敦与曼哈顿市中心办公用地已分别上涨了15%与11%。