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标题：年投资回报高达%物流地产还在“黄金时代”(图)
1楼
CYM 发表于：2015/11/6 15:12:00
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物流地产如今正迎来黄金时代 |
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市场前沿
年投资回报高达%
物流地产还在“黄金时代”
文/图 羊城晚报记者 梁栋贤
房地产行业进入白银时代？这说的可能只是类似住宅这样的传统类别，而物流地产，如今正迎来发展的黄金机会。近年来，很多往日只专注住宅或商业地产的房企，在巩固传统业务竞争优势的同时，纷纷进军物流地产。今年上半年，万科成立了物流地产发展有限公司，并在短短半年时间里，在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地获取了6个物流地产项目，很有要在此大展拳脚的势头。几年前，富力地产也投资30亿元兴建广州国际空港物流园，花都的物流地产目前基本处于供不应求状态。
投资回报跑赢住宅几条街
《为何近期物流地产如此受欢迎？原因很简单，前景好、利润高。戴德梁行工业及物流地产服务部主管及助理董事黄文礼说，因为物流地产的土地获得价格较低，从长远看，未来增值的空间会比较大。而在短期内，物流地产的租金回报也很可观，出租的年回报率可达8%-12%，比普通住宅或商业物业不超过5%的租金回报，简直跑赢几条街。加上物流地产的租期普遍较长，租客的自身业务和客源都比较稳定，管理相对轻松。
现在，房地产行业传统的产品类别发展增速下降，与其相比，物流地产的发展步伐比较稳定，因此就显得更加难能可贵。此外，物流地产资金回笼时间较长的问题目前也可以得到较好的解决，海外投资基金及房地产信托投资基金(REITs)对物流地产也较为青睐，因此大大地缓解了房企的资金压力。
省内物流地产较为紧俏
珠三角、长三角、渤海湾地区是目前国内的三大经济引擎。制造业、商贸业发展成熟，带动物流仓储发展，这三个地区也是国内物流地产发展较好的地区。仲量联行发布的《中国城市60强》报告显示，在人口密集的“巨型城市”区域——长三角、珠三角和环渤海地区，拥有现代物流仓储的空间，占据了全国总量的2/3。其中，深圳、广州的甲级物流仓储总量分别位居全国第三、第四水平，紧随上海和天津之后。
黄文礼介绍，目前广东省境内物流地产发展最好的核心城市有广州、深圳、东莞，佛山的南海、禅城、顺德。由于物流土地供应日趋紧张，物流地产在中心城市发展受限，目前已经把战线扩充到这些核心城市的周边，如惠州、江门，佛山的三水、高明等地。而粤西、粤北地区物流地产发展相对滞后，目前以发展特殊物流仓储物业为主，如粤北的化工物流、粤西的石化物流等。
“广东省内的物流需求有两个极端，一些中心城市几乎已经没有新增供应量，但是新增的需求却不断有，因此会外溢到周边，像三水、高明、惠州。广州市略好一些，广州市区内还有南沙、增城有一些新增的物流项目供应，但总体供应还是偏紧，因为即使是在花都，目前的物流园区都已经基本没什么空置了。”黄文礼说。
虽然总体供不应求，但物流地产的租金难有大幅度上涨。租金上升会有敏感点。物流地产的所在位置如果交通方便、靠近市中心，可节省很多成本，当租金到了某个临界点，如果物流的利润增长比不上租金成本的上升速度，企业就会选择向周边发展，若是高标准的物流地产，目前的租金临界点是40元/平方米·月（广东省部分城市的物流资产租金情况见右表）。
2楼
CYM 发表于：2015/11/6 15:13:00局部需求增速放缓
总体供不应求
随着更多投资者进入物流地产市场，物流地产会否从原来的供不应求转为供过于求？
仲量联行中国区工业部总监司徒艺表示，虽然局部有可能出现选择性供应过剩局面，但对于中国经济的整体规模，物流市场在总量上仍处于供应不足状态，电子商务的发展正逐步填补需求缺口。与美国重点城市1.55亿平方米甲级物流仓储总量相比，中国现有的2900万平方米同类物业差距甚远。
总体供不应求
随着更多投资者进入物流地产市场，物流地产会否从原来的供不应求转为供过于求？
仲量联行中国区工业部总监司徒艺表示，虽然局部有可能出现选择性供应过剩局面，但对于中国经济的整体规模，物流市场在总量上仍处于供应不足状态，电子商务的发展正逐步填补需求缺口。与美国重点城市1.55亿平方米甲级物流仓储总量相比，中国现有的2900万平方米同类物业差距甚远。
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