标题：中国富人正在将全球房产放入“购物车”

导读

数据显示，中国投资者的房地产资产配置比例非常高，超过60%，而发达国家投资者的房地产配置比例则低于10%，过去两年都在5%～8%之间，对国内众多的财富管理机构来说，要协助国内富人群体进行财富管理和资产配置，加大海外份额，实现持续增长，这一切才刚刚开始。

本报记者 张晓玲

实习记者 周智宇 深圳报道

2015年国庆节去了趟欧洲后，吴华开始考虑在西班牙或葡萄牙投资买房。

此前，她递交了好几年的加拿大投资移民申请，至今未果。去年以来，美国、加拿大、澳大利亚这些传统的移民国家，纷纷收紧了投资移民政策；而欧洲，却打开了另一扇门。

像吴华这样的单纯考虑移民和未来生活的人，正在越来越多。而那些更专业的不动产投资者，已经或正在出手美国、加拿大、澳洲和欧洲的房产。

随着2014年末以来一系列宽松政策，国内一线城市房价再度走高，夏季的股市动荡等因素让国内出现了资产配置荒，中国高净值人群（可投资资产在1000万元人民币以上）在全球配置资产如火如荼。

多家国际机构的数据显示，中国高净值人群在配置资产时更偏爱房产购置。过去十多年来，从香港、新加坡，到美国、加拿大再到欧洲的英国、西班牙、葡萄牙，中国的富人们沿着这一路径转战全球购房移民；而高净值人群数量的增多，又反过来推动了不动产资产配置的全球化。

持续升温的欧洲

不经意间，在过去两年里，中国人的购房热情，就从北美燃烧到了欧洲。

国际房地产网站居外网联合首席执行官安德鲁·泰勒表示，中国投资者正在向海外拓展，他们在寻找具备增长潜力的地方，在过去一年里，西班牙是中国买家投资最多的国家，其次是葡萄牙、意大利和塞浦路斯。

欧洲地区都是非传统移民国家，原先都以输出移民为主。2011年以来，美国、加拿大等主移民国移民政策呈持续收紧态势，而欧洲国家则更持开放态度，纷纷出台了“黄金投资移民”计划，如葡萄牙、西班牙，意大利，希腊，塞浦路斯等，都先后出台购房投资移民的法律措施。

对于吴华来说，欧洲具有投资安全稳定、舒适的环境、精英的教育、丰富的福利等一系列的优势。

在操作层面，相对于北美，欧洲国家的移民政策对申请人没有经商背景、语言的要求，投资额也比较低，办理速度比传统移民国家要快很多，使越来越多的中国投资者将目光聚焦于此，欧洲购房移民项目持续火热。

葡萄牙和西班牙的官方发布的数据显示，目前来自中国的申请人占了总申请数量的80%以上。

过去三年中，获得葡萄牙“黄金居留许可”的投资人共2502位，其中房地产投资者2368人。在2502位投资人中，中国有1996人。

根据英国移民局官方数据，在世界范围的英国投资移民申请人中，中国籍人士在2013-2014年占总申请人的35%，2014-2015年更升至48%，居世界第一 。

当前欧元汇率和欧洲房价都处于历史低位，随着欧洲整体经济好转，房地产市场转暖。对热衷投资不动产的中国人来说，欧洲国家的移民项目不但能让全家拿到欧盟身份，享受欧盟福利，还能收获房产升值和出租带来的优厚回报，移民和投资两不误。

建银精瑞董事长李晓东认为，相较于中国内地高企的地价（当前一线城市尤其是北京的地价都超过了在售房价）、房价，欧洲房地产资产目前仍是一个价值洼地，中国投资移民已进入“欧洲时代”。

据路透社消息，欧洲央行计划在12月降息10个基点，这将令欧元进一步贬值，在欧洲购置房产会更加划算。

迁徙中的投资者

事实上，中国高净值人群海外购房，是由香港开始。由于文化相近，近在咫尺的香港曾一度最受内地移民的青睐。

2003年，基于振兴经济需要，中国香港推出“资本投资者入境计划”（即投资定居），投资人无需在香港开设、经营任何生意，只需投资不少于650万港元于房地产或金融资产等指定的投资类别，即可获得定居。

吴华还记得，当年她在深圳的二哥，买了香港的一套房子移民，生了二胎。然而到了2010年，由于申请太过火爆，香港特区政府宣布将房地产剔出获许投资资产类别，并将投资门槛从650万港元提高至1000万港元。

即便如此，也没能阻挡内地富豪去香港买房的步伐。2015年，市场消息称马云和马化腾均在香港购置上亿元豪宅。香港房价自2003至今已经上涨了约340%，为了抑制楼市暴涨，2012年10月起，香港特区政府频频出招，除强化额外印花税外，还推出“买家印花税”增加置业成本，以此来遏制外来投资需求。

香港投资受阻后，美国房产投资升温，尤其是在2008年金融危机后。由于美国没有直接的购房移民政策，一些中介机构通过运作美国EB-5项目变相投资房地产，如一款“美国EB-5-独立别墅花园项目”，号称投资50万美元获移民批准后可返还2栋独立别墅（可自住或包租，年回报5%），一步到位获取美国绿卡及房产。

借此，到了2013年，中国人成为美国房产的第一大买家。除单纯的投资客外，还有数量庞大的EB-5投资移民群体。2014年，中国投资者已占到EB-5签证的大约85%。

美国移民局在2014年10月1日开始的2015财年前，暂停向中国投资者发放EB-5签证。

今年9月30日，美国重启EB-5投资移民项目并进行调整：50万美金的投资门槛最高可上涨至120万美金。

不过，撇开移民，许多投资者在美国置业更多考虑的是资产保值升值。尤其是在2010年后，美国房地产市场开始回升，很多投资者成功抄底。目前美国房价虽然上涨了很多，但由于美国经济复苏和美元加息的预期，美国房地产仍是中国投资者认为安全的资产。

据美国全国地产经纪商协会数据，截至2015年3月底的一年中，中国买家在美国购置房产花费了286亿美元（约合1775亿元人民币）。

与美国类似，加拿大也是中国富有阶层爱去的国家。加拿大在1980年代中期推出投资一定金额即可移民的计划，间历经多次调高投资金额。

但在2014年，加拿大联邦移民部取消投资移民计划，对所有提出申请的积案“一刀切”，有6.6万个申请被退回，其中中国申请占5.7万个。

北美遇冷之后，中国人又转战澳大利亚。李晓东指出，海外房地产投资与传统移民机遇并存，澳洲尤其如此。继美国之后，澳洲成为了中国最大的移民及投资目的地。

资产配置全球化进行时

国内房地产资产价格过高和贬值风险，是资产配置全球化的重要推手。

李晓东认为，驱动中国人海外投资的主要原因是资产配置，分散风险，海外占比目前约为20%。

一方面，我国宏观经济放缓，2014年GDP增速7.3%（国家统计局修正后数据），创24年新低；2015年上半年更低至7.0%。

另一方面，货币超发形成“堰塞湖”抬升了资产保值的需求。

李晓东指出，中国的M2是美国的1.5倍，货币超发，导致人民币“内贬外升”，房价在过去10年是涨了，但是房价的上涨速度并没有跟上人民币的发行速度。因此现在是对外投资的最佳时机，应该抓紧时机将“假钱”换成真“资产”。

福布斯中文发布的《2015中国高净值人群寿险市场白皮书》报告显示，中国高净值人群正以每年超过10万人的数量递增，从2011年的51万人到2014年的91万人，预计至2015年底将达到112万人。

英国《金融时报》今年7月调查的中国富人中，60%以上表示，他们计划在未来两年增持海外资产。其中，住宅房地产最受欢迎，其余依次为固定收益证券、商业地产、信托产品和人寿保险。

另外，有47%的高净值个人已安排30%以上的资产投资海外；美国是42%受访者的首选目的地，其次是香港、澳大利亚、加拿大和英国。

值得关注的是，国内和海外的高净值人群在资产配置上存在明显不同。

根据上述调查，资产海外配置的人群基本上分为三类。一是希望通过海外购房置业获得稳定回报的人，这在海外投资者中数量最大；二是受“以房养学”概念及资产配置理念普及的留学生和家长；还有就是具备潜在移民需求的群体。

数据显示，中国投资者的房地产资产配置比例非常高，超过60%，而发达国家投资者的房地产配置比例则低于10%，过去两年都在5%～8%之间，且多为商事交易类地产，现金流较为稳定。中国高净值客户买的多为住宅、别墅、商铺等。

追随投资者的这一全球化资产配置趋势，国内也出现了不少资产管理和财富管理机构。建银精瑞旗下的迦南资本，成立于2011年，便是致力于海外投资的基金管理公司，目前已布局澳大利亚、西班牙、葡萄牙等国。

对于不少发达国家的资产管理机构而言，全球资产配置并非冷僻的专业名词，而是已经习以为常的投资策略。其主要原理即是利用资产的区位空间维度差异，巩固并提升价值投资的长期性与多样性。

但对国内众多的财富管理机构来说，要协助国内富人群体进行财富管理和资产配置，加大海外份额，实现持续增长，这一切才刚刚开始。

海外投资的政策推手

在中国人海外购房、投资的热潮中，隐形的政策之手起到了重要作用。近几年中国政府开放了海外投资管制，极大的推动了华人海外置业的增长。

过去两年间，中国稳步推进人民币资本项目可兑换，推出QDII、RQDII、QFII跨境金融投资机制，放宽跨境投资政策，鼓励合格的境内外投资者使用人民币开展跨境金融投资。

中国政府最初推出的QDII，是为了鼓励中国机构投资者开发海外投资市场，并且取得了成功，海外投资交易额已突破430亿美元。

仲量联行华东区研究部总监周志锋表示，QDII2对海外交易量的影响对于中国海外投资资本无疑具有积极意义。诸多机构将在整个交易过程中受益，而且在大型交易中获得合法性。海外资本的投资者群体也将多元化，不同类型金融产品的渗透也为个人投资者提供了投资海外房地产的商机。

在资立方创始人王冠看来，QDII2呼之欲出。QDII2 提高了个人和机构海外投资的额度上限，将机构投资的最高投资上限从3亿美元提高至10亿美元。此举将进一步鼓励国内资本进行海外投资，促进资本向境外流动。

而监管机构也正在为个人海外投资拓宽合法路径。比如，合格境内个人投资者境外投资试点管理办法将很快发布，首批试点QDII2的城市共有六个，分别为上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州。

央行官员亦在公开论坛上透露，中国央行下一步将继续推进金融市场对外开放及改革相关政策，放宽额度限制可投资范围，增加合格投资主体，适时研究推出合格跨境个人投资者，打通个人跨境投资通道。

对于监管当局而言，一定程度上鼓励中国投资境外确有其必要性，这不但可以通过投资于不同国别的金融资产分散投资风险，拓宽境外投资渠道，亦可帮助国内居民在经济下行周期保证投资收益及资产保值增值，有利于满足境内居民全球化资产配置的需求。

此外，中国与其他国家签订货币互换协议、开通沪港通、筹备深港通等多项举措，正帮助中国朝着资本账户可自由兑换的长期国家战略目标迈进，允许符合条件个人投资者和机构投资者更加自由地投资海外金融资产。（编辑 郑升）