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“面粉贵过面包”
北京房价肯定会越来越高
然而记者梳理相关媒体报道后发现，虽然多地都有房企联合体拿地的现象，但只有北京市场上传出了房企要退出联合体的消息。
为何会如此？
刘渊认为，那是因为与其他城市相比，北京的房地产开发风险和操盘难度越来越大，主要原因是北京土地价格过高，导致未来房价肯定会越来越高。
“目前北京不少地段新成交的土地楼面价都高于周边二手房的房价。”刘渊说。
11月12日，保利首开联合体以33亿元加配建3.6万每平米的代价竞得北京市朝阳区常营乡地块。经测算，地块商品住房楼面价高达6.7万元/平方米，位居北京历史单价地王第3位。
而常营乡的二手房均价不超过4万元/平方米。
这种现象被张宏伟称为是“面粉价高于面包价”。
“北京市朝阳区的孙河、东坝，丰台区的石榴庄地块、丰台南苑乡地块等存在这种情况。”张宏伟说。
刘渊表示，这样一来，这些地块上盖出的房子的价格就会更高，而相应卖出去的难度也就会越大，房企的风险就相应较高，这也是一些房企想要退出联合体的深层原因。
郭毅也向记者分析，地价高倒逼北京未来的房产市场开发的特征是泛豪宅化。
“从北京第一块楼面价超过5万元/平方米的地块出现在农业展览馆附近之后，北京已经有22块地的楼面价超过5万元/平方米。”郭毅说。
“我们曾经做过测算，今年市场上豪宅的供应量也在增大，但是需求并没有那么高，豪宅销售量占比也没那么高，而且对于普通住宅，豪宅的价格上涨幅度也是低于或等于平均水平的。这意味着购买豪宅并不是一个好的投资方式，那么购买豪宅更多的就只是需求，但需求是有限的，因此豪宅的卖出难度就会比较大。”刘渊说。
“如何在地价上涨的情况下赚钱，实现该地块的预期价值，考验着在北京闯荡的房企的产品研发能力和营销能力。”郭毅说。
韩长吉认为，未来在北京之外也可能会房企退出联合体的情况出现。虽然房企联合体拿地会减少房企的成本，增加拿地机会同时分担资金压力。但是在拿地后的联合开发上，房企容易在产品定位、成本控制、销售价格以及利益分配等各方面产生分歧，最终导致房企拿地后退出合作。
退出传闻主角多为民企
房产市场国进民退？
有分析人士认为，传闻中退出联合体的主体主要都是民企，如碧桂园、龙湖，这或许意味着房地产市场上的“国进民退”开始了。
SOHO中国董事长潘石屹此前在接受媒体采访时也曾表示：“一线房地产市场目前基本上是由央企主导，由地方国企辅助开发，逐渐形成相对垄断的市场。”
对此观点，刘渊对记者说，房地产市场上不同的企业擅长的方面不同，有的企业擅长做产品，有的企业擅长做营销。而央企和民企相比，无疑有资金优势，有钱这个优势最能体现在拿地方面。
“民企进入房地产市场的时间大多较长，对市场风险的认知较为深刻，不愿意承担过高风险，因而在拿地价过高的情况下就会选择退出。而央企有钱，就会继续留下来。”刘渊还表示，所谓的“国进民退”是市场选择的结果。
郭毅也认为，北京市场的拿地成本越来越高，操盘难度越来越大，民企和央企相比，财务成本会比较高，整体能承受的地价上限就比较有限。因此从客观上来看，北京等一线城市的房产市场将是央企等大型企业为主的城市。
而张宏伟也建议，房企不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求，而不惜一切代价挺进一二线核心城市，这样的战略并不可取，因为如果在未来开发节奏中没有踏准市场节拍，很有可能遭遇企业运营层面的最大风险，最终或面临破产或收购